业绩会直击 | 华南城：我们和房地产行业不同

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观点房地产网当国内房地产企业因融资环境趋紧而面临压力时，定位于中国大型综合物流和商品交易中心的龙头运营商华南城市控股有限公司透露，由于业务和房地产行业的不同，银行贷款的种类和额度有所增加。

6月29日，华南城市宣布了2017/18财年的年度业绩。首席财务官徐金叶、副首席财务官兼投资关系部主任谢文瑜、公司财务部总会计师兼副总经理陈迪勋出席了绩效会议。

在新闻发布会上，媒体仍对融资紧张和外债有限感到担忧，但华南城对此并不担心。徐金叶表示，预计公司今年的债务总额将会减少，预计今年将下降到70%左右。这不是一个确定的数字，但绝对是一个下降趋势。

此外，随着各项数据的基本完善，华南城市管理业务回顾的主题是进入一个新的增长阶段。据报道，华南城市将战略性地分配更多的资源，加快住宅设施的发展，以打开其项目的增长潜力。

在华南城市扩张的主题下，徐金叶介绍说，除了华南城市项目，公司正在寻找更多的工业园区、物流仓储和网点。徐金叶回应了房地产新媒体表示在业务拓展方面，将根据具体业务细分采用不同的轻重模式。

徐金叶表示，经过多年的项目建设和扩建，华南城市已逐步进入运营阶段，并取得初步成功。于2017/18财政年度，华南城市录得20.2亿港元的持续总收入，增幅为26.4%。

其中，租金、物业管理、电子商务、物流及仓储服务及店铺营运的收入分别约为7.317亿港元、3.755亿港元、2.452亿港元、2.181亿港元及3.549亿港元。

根据房地产新媒体年报，于2017/18财政年度，华南城市收入增加20%，至94.054亿港元，而归属于母公司所有者的净利润增加4.4%，至45.117亿港元。

从数据来看，华南城市的表现并没有让管理层失望，加速其发展成为其未来的主要任务。

华南城市董事长兼执行董事郑在年报中表示，展望未来，随着项目的不断拓展和成熟，集团将进一步加强业务的可持续发展，加快发展步伐。此外，华南城市不断检讨其策略，包括持续业务的潜在分拆机会，以实现更大价值的前景，为其自主发展创造更好、更快、更强的平台，并发展独立的融资渠道以支持其未来发展。

徐金叶在新闻发布会上还表示，除了华南城市项目，该公司还在寻找新的工业园区、物流仓储和门店。

徐说，业务拓展有几种模式，主要取决于具体的物业类型。例如，门店将在华南城市以外的合适地点经营门店，这应该是一种以管理为主的轻资产扩张模式；另外，在仓储方面，新的物流点需要购买一些资产，可能是物流相关的土地，并在上面建造一些仓库或物流相关的设施，所以这方面可能是比较重的资产。

值得注意的是，虽然华南城强调其不同于房地产企业，但报告也指出，随着项目逐步进入运营阶段，交通和基础设施更加便利和完善，市场对集团住宅配套设施有着强烈的需求。

因此，今年，集团战略性地加快了住宅项目的开发和销售，尤其是郑州华南城市和重庆华南城市项目。于2017/18财政年度，本集团住宅物业销售录得48.9%的增长，占合约销售总额的84.5%(占2016/17财政年度合约销售总额的79.0%)。

对此，徐金叶进一步解释说，过去由于华南城市国内企业的需求，他们的住宅销售近年来有所增加，预计未来一两年内住宅建筑的比例会更大。当公园变得越来越成熟，下一个周期将会有更多的商店。

徐金叶说:(住宅建筑的比例很大)不是因为我们对我们的商店、物流等行业不乐观，而是有几个原因:首先，每个华南城市项目都会有一个发展周期。当每个项目开始时，第一批将主要是商店，因为我们的项目主要是在市区旧市场进行拆迁，而这些中小企业在拆迁期间需要一个地方继续做生意。我们的项目主要承载这一部分。

当我们的第一批店铺建成后，还会有其他配套设施，其中之一就是仓储和办公楼的配套设施。当经营相对成熟时，下一步就是建一些房子来满足商家的生活需求。一般项目的循环路径是这样的。

华南城市的项目规模相对较大，将分为多个时期，每个时期也将是这样一种发展模式。因此，随着我们项目的成熟，经过这段时间后，下一个问题可能是物流和商店的销售。

据了解，今年华南城市的销售目标是160亿港元，比去年的120亿港元增长33%，其中70-80%是住宅销售。

融资和外债

在日益严峻的国内融资环境下，我们更加关注企业的融资状况。徐金叶也承认，在中央去杠杆化政策下，国内融资形势确实比以前紧张，但他也表示，我们与房地产行业不同，所以我们增加了银行贷款的种类和额度。

据其分析，华南城市主要从事物流园区开发，而不是住宅开发，所以销售只是其收入的一部分。从商业角度来看，我们不同于房地产行业，所以我们增加了银行贷款的种类和额度。

第二，国内债券市场不如前两年活跃，所以我们也有相应的措施。例如，我们也在为一些新产品申请新的配额，如abs或CMB。

据报道，由于华南城的商业模式并不完全依赖于销售，而是主要依赖于一些运营现金流，所以只能申请abs。例如，去年它发行了资产管理收费资产支持证券，今年它还申请了租金资产支持证券和销售收益资产支持证券。

此外，我们目前的营业收入不影响定额；第二，我们海外申请配额的目的是再融资，这符合最新公布的规定的要求。所以总的来说，我认为这对公司没有太大影响。

事实上，在收紧国内融资渠道的同时，在华南城市公布业绩之前，国家发改委6月27日明确表示，将引导和规范房地产企业境外发债资金的投资，主要用于偿还到期债务、避免债务违约、限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充营运资金等。，并要求企业提交资金使用承诺。

因此，华南城不可避免地被问到外债问题，但徐金叶仍表示，这项政策对华南城影响不大。

对于华南城来说，今年的目标是如何降低我们的整体负债，比如提高我们的销售目标和运营中的可持续收入目标，这样可以增加运营中的流入量；同时，我们的土地储备比较充裕，所以今年可能没有必要购买大量的土地。这样，我们的整体净现金流就会选择偿还一些债务，所以再融资问题不是很大。

徐金叶补充道:公司外债比例在25%左右，不是很大。此外，我们将关注市场情况，做一些对冲产品，以减少人民币贬值的影响。

徐表示，根据年底77%的债务水平估计，预计今年华南城市的债务水平将降至70%左右，这个数字不是很确定，但绝对是下降趋势。