领袖访谈 | 李玉芳与观点面对面：九龙仓商场之王的女当家

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她悠闲地坐在几个代表中间，背靠着椅子，谈论着如何进行维护。她容光焕发:我每周花四个多小时锻炼。

一周跳两次流行健身舞，还有跆拳道，练习踢腿。李毓芳把剩下的时间花在普拉提上:但最重要的是，我喜欢富含胶原蛋白的食物。

小时候，我经常在家吃牛筋和鹅肉。她告诉我们不要开始吃这种富含胶原蛋白的食物，直到我们意识到自己在变老:那就太晚了。

对李毓芳的采访在香港尖沙咀海港城港威大厦8楼举行。楼下的购物中心正在为一年一度的圣诞节做准备。站在天星码头，一个黑色的窗帘围绕着装饰现场，几棵精心装饰的圣诞树展现出伯利恒的银星。

海港城是李毓芳管理的几个重要物业之一。自2007年3月出任执行董事以来，她一直负责九仓集团在香港和Mainland China的大部分业务投资和运营事务。

讲个故事。

数十年前，尖沙咀的旅游焦点是弥敦道，而不是海港城。

过去人们常说海港城市没有地铁连接，而且离最近的地铁站很远。

九仓的解决方案是把它塑造成一个新的地标，用李毓芳的话说，就是发挥潜力。只要项目有地位和优秀的硬件和软件，即使位置不那么理想，你也可以创造一个独立的新位置来促进交通的自然接近。

如今，海港城是世界上为数不多的最赚钱的商业综合体项目之一，每年吸引8000多万人前来。一条延长隧道由尖沙咀东站延伸，经尖沙咀站至九龙公园径，其出口靠近海港城市所在的广东道。

海港城的成功得益于马拉松式的造星活动、定期的艺术展览和创意推广活动，这些活动使海港城成为一个真正的景点。

2013年5月引起轰动的橡皮鸭是李毓芳处理的最有效的促销案例之一。橡皮鸭最初是由荷兰艺术家佛罗伦萨·霍夫曼创造的，形状像一个经典的浴缸鸭子玩具。自2007年以来，它已经环游了世界，但它并没有在悉尼、大阪等地产生太大反响。

创造动力很重要。李毓芳强有力的语调让人们很难不关注她:如果没有宣传活动，就把东西放在海里。人们怎么知道你在做什么？

橡皮鸭的形象对香港人有着特殊的怀旧意义。香港塑料工业兴起于20世纪50年代，浴缸黄鸭也是在同一时期引进的。因此，情感影响非常重要。当我还是个孩子的时候，我的父母告诉你不要制造任何噪音和洗澡。这只鸭子同时在浴缸里游泳。

我们制作了很多短片，放在youtube上，告诉香港人这只鸭子是什么，如何制作，以及如何从葵涌(香港最重要的货柜码头)一路游到海港城市。李毓芳认为这就像讲故事，人们需要这种感觉。

数据显示，2013年5月，海港城购物中心的零售额环比增长超过16%，比同期香港的平均水平高出3个百分点。

在谈话中，她把两本印在精美铜版纸上的小册子推给我们。一个封面是爬上成都国际单项体育联合会七楼的大熊猫；另一个封面是艺术家kaws为码头制作的永久性青铜雕塑Kaws seek/Watching(BFF+同伴)，它位于长沙国际单项体育联合会的顶层。

起初我不同意成为一只熊猫。她看着坐在她旁边的侯洵(九仓中国房地产有限公司总经理，负责成都国际单项体育联合会)，对方点点头。

我说，你弄错了吗？当时，四川有很多购物中心都在卖熊猫，熊猫已经泛滥成灾了。然而，李毓芳告诉我们，经过讨论，大家决定建造一只熊猫，并邀请擅长建造动物形象的雕塑家劳伦斯·艾逊，发起了大熊猫艺术和慈善项目(捐赠给都江堰大熊猫疾控中心、中国大熊猫保护研究中心)。

因为熊猫在国际舞台上相当于中国。李毓芳希望将国际舞台的影响带回成都，将成都提升为国际城市。通过提高城市的地位，成都国际单项体育联合会的地位自然会提高。

随意翻看这本小册子，我们看到了一张两页的照片，照片上有国内外的名人，如岳敏君、山本佑司、保罗·史密斯、阿尔伯·艾尔巴兹、黄晓明、周迅、尼古拉·福米切蒂、张可颐、詹妮弗、郭富城、罗志祥、彭浩翔等。，以及他们的慈善作品《我在这里》迷你版大熊猫艺术雕塑，该作品曾在香港、上海、东京、巴黎、纽约等城市拍摄。

听着，他们为什么愿意推我们一把？在中国，一个商业项目很少能得到这么多国内外名人的热情支持。李毓芳对此有些自豪:因为他们喜欢熊猫。同时，它也依赖于艺术和慈善的结合，这使得整个开幕式主题非常国际化。

当时，春熙路只是一条步行街，不是高端购物场所。我们扭转了这一趋势，这相当于振兴旧区。她说。在此之前，由于成都长期的权力下放和南迁战略，春溪路逐渐失去了老商业区的魅力。

2017年，九仓进一步推进与春熙路相邻的红星路第三段，与巴黎圣日耳曼大道形成姊妹街。在红星路第三段，一个熊猫图案的中国街道标志挂在华申咖啡厅前面的街道标志上。目标是通过宣传将成都打造成一个国际品牌。

李毓芳将很快参加户外活动。所以她换上了一件舒适的深绿色风衣。裙子的其余部分主要是黑色的，合身的喇叭裤，手袋和高跟鞋。追求过分的宽大和夸张没有时尚感，它是恰当的、及时的，但却是时尚的。

我其实喜欢购物。李毓芳说，下班后，一个非常重要的减压方式是去城市超级(高端精品超市)寻找烹饪灵感。去发现一些新的食物，新的调味品。

但是现在我没有这个奢侈。例如，在买衣服时，商家先发照片，然后我可以在15分钟内解决问题，从选择、观看到付款。

大多数人没有这种便利。李毓芳笑着回答:香港是一个非常成熟的市场，但香港人的品味似乎也更加成熟。在这里，也许有些服装品牌在其他地方从未听说过。

当然，国内市场仍需要一些时间来培育。她说她看到了变化:她觉得大陆同胞很年轻，敢于尝试新事物，开始慢慢接受新的刺激。

毫无疑问，中国奢侈品消费者正在成长为世界上最年轻、最复杂的消费者。在网络红人和年轻明星的推动下，新富阶层有机会尝试所有品牌。根据世界奢侈品协会发布的最新数据，中国奢侈品消费者正变得越来越年轻，平均年龄已从35岁降至25岁。

李毓芳解释说:我们可以把这种现象视为科尔效应。也就是说，关键的意见领袖，开始关注更高级的设计师品牌。

这也反映在文化和艺术上，所以新开业的长沙国际单项体育联合会将寻找流行艺术家kaws作为合作伙伴来搭配一些前卫元素。长沙对我们来说是一座新城市。我们想给过去带来一个新的品牌。他是引领潮流的人。

Kaws生于1974年，最初活跃于纽约布鲁克林，以其高度知名的涂鸦作品和视觉艺术而闻名。近年来，他的具有巨大视觉冲击力的玩具雕塑经常在国际拍卖会上高价出售。

我们是在2008年认识kaws的，他在香港的第一个展览是与九仓合作。李毓芳说，命运从此开始。

谈到近期的市场情况，经过三年的低迷，香港零售业正在逐步复苏，但外部市场环境并不明朗。

就香港而言，我还是有点担心，因为人民币贬值肯定会影响内地游客的消费欲望，明年大家都会更加悲观。李毓芳认为悲观是合理的，因为国际环境中有许多不利因素。

但我们应该着眼长远。事实上，当我们开门做生意时，我们不能只依赖单一类型的游客。李毓芳表示:我们的团队将在海外推广，如韩国、日本、菲律宾，甚至泰国、印尼和印度。

中国也是如此。李毓芳的团队现在正试图扩大客户范围。我们的促销活动不仅以城市为中心，也以省为中心，希望能吸引来自邻省市的客人。

另一方面，我们不能依赖任何特定的客户群。例如，海港城不能仅仅被视为一个旅游景点。它的顾客有40%是游客，其余60%仍然是当地人。

只要有游客和当地人有一些结构性需求，就会有人流。李毓芳说:每个人的消费对我们来说或多或少都是一种增长。因此，我希望游客的数量会随着游客消费的减少而增加。

李毓芳没有否认，因为现在进进出出都是每三个月计算一次。你今天感觉很好，明天可能就过时了。

我的老板告诉我，要设定高目标，你需要跳得更高才能实现。目前，九仓的成功尚未实现，但数字可以向股东解释，谦虚仍然是非常重要的。

事实上，李毓芳一直在前进。她于1984年加入九仓，19年后成为蓝筹股上市公司中一名罕见的女性董事。直到今天，她仍然保持着一种先锋的时尚理念和生活方式。

在拍摄过程中，为了让自己看起来更好，李毓芳临时从同事那里挑选了一个女孩的粉色唇膏并涂上。

出人意料的是，这是一场很好的比赛。

观点房地产新媒体:香港受到电子商务的影响了吗？

李毓芳:香港也有电子商务公司，但有时亲自去购物很有趣。下班后我去减压的地方是超级城市。我将探索一些新的食物和调味品。

对于消费者来说，电子商务总是通过屏幕来看东西，这是不够真实的。所以对香港来说，超市或精品超市是有关系的。

观点房地产新媒体:请注意，海港城市不仅是一个购物场所，但码头想把它变成一个真正的旅游景点。这是为了更可持续吗？

李毓芳:这只是一个旅游景点，但也许不仅仅是一个旅游景点。

目前，海港城近40%的客户是游客，其余60%是本地人。因为上海港口城市基本上有很多写字楼、住宅和酒店，关门的时候有5万人在里面工作和生活，照顾这么多人的需求对我们来说也是一件大事情。

因此，香港的本地人对我们来说是非常重要的，因为游客的人数往往是可变的，但本地人是相对稳定的。当我们开门做生意时，我们不考虑任何群体，我们考虑许多群体，游客只是其中之一。

同时，说实话，我们只能看游客总数。我们不知道哪一代游客。如今，许多人说跨代。因此，就我们而言，在考虑商业组合之前，我们必须考虑不同阶层和年龄组的偏好。

码头的目的是，当你进入购物中心时，你不必买东西，但你可以欣赏海景，呼吸新鲜的空空气。例如，天气热的时候，你可以进来弹空键，看看艺术品。心态有一种释放。这是我们的目标，所以我们尽力照顾不同年龄的人。

另一方面，游客非常重要。因为香港是东方之珠，所以夜晚灯火通明，风景优美。我想如果你从月亮上往下看，你可以看到香港晚上很亮，晚上9点仍然很亮。如果你看看外国城市，八点钟已经天黑了。

我们只是希望当游客来的时候，他们可以有一个像海港城这样的地方供他选择。

观点房地产新媒体:海港城酒店这里的生意也应该很好吧？

李毓芳:我们酒店在香港的入住率很高。黄金时段的入住率是100%，即使不是黄金时段，也可以超过80%和90%。

观点房地产新媒体:担心香港目前零售市场的发展？

李毓芳:就香港而言，我还是有点担心，因为人民币贬值会影响内地游客的消费欲望。

当然，我们并不总是依赖单一类型的游客。我们有一支专业团队在全球推广海港城和时代广场。韩国、日本和菲律宾是我们的大市场。我们甚至去了泰国、印度尼西亚和印度推广它，希望扩大我们客户的层次。

最重要的是有更多的游客。每个人的消费对我们来说都是一种增长。不一定是大订单，但小订单就足够了，所以我欢迎所有游客。在这种情况下，他们的支出会比以前少吗？可能会有这样的情况，所以我有点担心。但事实上，你会发现当你是一名游客时，出去消费的心情比在自己国家消费的心情要好得多。

观点房地产新媒体:目前，消费降级在mainland China非常流行。九仓对mainland China的零售市场有什么看法？

李毓芳:我们最近在内地开设了长沙国际单项体育联合会，成都国际单项体育联合会已经运作了近五年，重庆国际单项体育联合会已经运作了一年多。我们还有东北的大连时代广场和上海的上海时代广场。如果我们只看最近几个月的销售额，我们购物中心的业务没有变化。

然而，我们注意到中国的中产阶级(主要是年轻人)确实增加了。他们接触到一个巨大的世界，他们的口味也发生了不同的变化。他们非常喜欢新事物，有强烈的消费欲望。

就目前而言，在中国，只要你的购物中心有足够的吸引力，而且周边省份没有这么大规模、这么高质量的购物中心，我们就能吸引周边省市的人。因此，我们的推广将不仅集中在城市，而且在城市周围的县或整个省。

香港是一个非常成熟的市场，但是香港人在品尝成熟的时候有自己的个性，因为他们接触了很多品牌。在这里，有些品牌的衣服在其他地方甚至可能听不到。当然，国内市场还需要一些时间来培育，但是以我们这些年的经验，我们可能会觉得我们的中国同胞很年轻，敢于尝试新事物，开始慢慢接受新的刺激。

例如，一些设计师品牌的认可度已经很高了。他们可能是被网民驱动的。我们的名字是科尔，净红色效果。

观点房地产新媒体:你认为商业运作中最重要的是什么？

李毓芳:我说了一件非常重要的事情，成为一家购物中心的经营者。许多购物中心都有雕塑，但品味是否到位会有所不同。对我来说最重要的是我对一切都有品位。

好的品味很重要，好的品味是如何来的？这要靠我们长期积累。为什么码头很特别？是品味。这件事很重要，没有教学。公司的同事有时会向每个人展示他们的计划，他们会互相学习。如果那东西没有味道，就不能做。我们能拿出来的所有东西都必须有品味和前瞻性。

就像我们2013年的橡皮鸭一样，为什么这只黄色的鸭子会如此轰动？这是一个世界性的轰动。事实上，这种黄色的鸭子很多年前在悉尼和大阪被烹饪过，但是他们没有那种气氛。气势也很重要，因为没有促销活动的推广，把东西放在海里，人们怎么会知道你想表达什么呢？

但是我们不同。2013年我们将做什么？情感驱动非常重要，因为大多数香港人年轻的时候，浴缸里有一只黄色的小鸭子。妈妈和爸爸告诉你不要制造任何噪音和洗澡。这只鸭子在浴缸里吠叫。

这是每个人的童年记忆，他们和这只黄鸭子有着情感上的联系。因此，我们所做的促进活动，或使艺术作品，或任何是好的，必须受到感情的影响。你没有感情，只有石头。

与此同时，你如何解释这种影响也很重要，不仅仅是这样，这只黄鸭子似乎也受到了影响。我们在港口城市外面放了许多黄色的鸭子，这样孩子们就可以骑它们了。与此同时，我们制作了很多短片，放在youtube上，告诉别人我们对黄鸭的概念是什么，黄鸭是如何诞生的，黄鸭是如何从葵涌游出来的，就像一个故事。

成都国际单项体育联合会也有大熊猫艺术装置。当我的同事一开始说是熊猫时，我说，“你在开玩笑吗？”？我说在那个时候的四川，莱佛士是一只熊猫，无数的人也是熊猫。熊猫已经很猖獗了。后来，每个人都讨论了这个计划，但还是不得不去做。因为熊猫在国际舞台上代表中国，所以熊猫和中国是平等的。我们做这件事的原因是把国际舞台上的反应带回成都。

这并不像把成都赶出去那么简单。我想把国际影响带回成都，让成都觉得它是一个国际城市。当然，成都国际单项体育联合会的地位也将得到提高。

观点房地产新媒体:开业时是什么样的？

李毓芳:当我们在2014年开业时，这是成都的一件大事。从来没有一个房地产开发商一次开出20万平方米的成交量。

商场开业时，60%的商店都开业了。一些品牌坚持自己的时间表，但我们大多数人游说他们合作，共同开展业务。

与此同时，当我们开业时，我们做了一个慈善机构，并找到了许多国内外名人。为什么国际名人愿意推我们一把？因为他们喜欢熊猫。2017年，我们走出成都，来到巴黎寻找巴黎第六区政府。我们推广了红星路和左岸著名的圣日耳曼大道，形成了一条姊妹街。

观点房地产新媒体:成都好像在码头，附近的台口里项目成了当地人和游客必去的地方。

李毓芳:是的，但是春熙路仍然只是一条步行街，不是高端购物场所。我们扭转了这一趋势，让顾客觉得有一个高端购物场所即将到来。然后加上太古力，这是一个历史遗迹。我们是新建的，相互呼应，这个区域已经基本被激活了。

位置很重要。举例来说，数十年前，香港尖沙咀的旅游重点是人多的弥敦道。不用地铁就可以直接到达海港城市，而且离最近的地铁站很远。但当我们成功时，地铁几乎连通了，一条延伸的隧道被加到了下面。

如果一个项目能占据好的位置，有好的硬件和软件，即使位置不太理想，你也可以创造一个独立的新位置，促进许多交通自然地向这里靠近。

因此，最重要的是无论如何都要做好人。知道如何操作是非常重要的。你认为中国的购物中心大吗？有许多比我们大的大型购物中心，但你很难让它在潮流中处于领先地位。每个人都想去时髦的地方，但他们不想去不成形的地方。所以管理非常重要。

当然，软件非常重要。你的内涵够丰富吗？如果你可以选择多个品牌，并与品牌互动，参与许多促销活动，那么你的地位就可以一天一天提升。

比如长沙，长沙是一个新城市，我们给这个新城市带来了很多新的品牌。所以我们找到了艺术家考斯。考斯非常有名。他的作品现已在一些国际拍卖会上拍卖，价格大幅上涨。他是一位非常年轻的艺术家，也是潮流的引领者。

我们在2008年见过他，他在香港的第一个展览在海港城举行。

观点房地产新媒体:你认为长沙ifs现在进入了一个更好的轨道吗？

李毓芳:是的，一个好的建筑会对一个25万平方米的城市产生积极的影响。这是一个大舞台。同时，我们长沙国际单项体育联合会的目标不仅仅是长沙，而是整个华中地区。

观点房地产新媒体:有人担心码头有太多的非一线城市。例如，在长沙，他们认为长沙擅长吃喝玩乐，但消费不会像一线城市那样回归。

李毓芳:很多人说长沙人的消费可能不到位，但可以刺激。也许长沙人过去常去其他城市购物，但现在他们不需要了。他们可以在长沙买。

观点房地产新媒体:目前海港城市的租金接近世界第一。你认为租金将来会一直上涨吗？我注意到香港9月份的零售配额下降了2.4%。你认为香港零售业的未来发展如何？

李毓芳:如果有生意，就会有租金。如果没有生意，我们能租多少并不重要。业务、营业额和人员流动。如果有人流，就会有银流。如果没有人流，就不会有银流。

另一方面，明年每个人都会更加悲观。我认为悲观是合理的，因为国际环境中有许多不利因素。然而，自2003年以来，海港城的数量一直在稳步上升。我们经历了许多不同的经济周期，有起有落。1997年的金融风暴、2003年的非典和2008年的金融海啸在2014年也产生了巨大的影响，我们现在仍然能够站起来。

我认为我们应该高抬贵手，低着头，看看如何操作。这是最实际的。我们无法与外部环境因素竞争，所以我们必须找出如何操作。

我认为香港人有很大的消费能力和活力。老实说，海港城每天接待20多万人，整个购物中心都挤满了人。mainland China有这么多省市。如果新一代的每个人都说他们有机会参观海港城市，而我们的团队又如此努力地在其他地方推广它，我想人流是有保证的。

因此，只要有游客和当地人有一些结构性需求，我们就可以继续这样做。

观点房地产新媒体:你的员工肯定会和你过不去。要求很严格吗？

李毓芳:我的老板教我把你的目标定得很高，但这并不是很高就能实现的，也不是那么容易实现的。如果你多跳一点，你就能做到。这是我给他们的目标。

观点房地产新媒体:我注意到你们团队中女性员工更多。为什么？

李毓芳:我不是有意安排的。基本上，如果我有天赋，我愿意一起工作，最重要的是天赋。

我的老板还告诉我你满脑子都是女人，我不是故意的。男孩不坏，他们也很好。但我认为女性相对有耐心。我邀请了很多男生，但也许他认为如果你明年不提拔我，我会去外面找机会。传统上，男孩需要养家糊口，而女性的负担可能更轻。

但是没有远大抱负的人并不意味着他们不勤奋，他们勤奋，不缺乏斗志。在我们的工作领域，尤其是零售业，当经营购物中心时，女性喜欢买东西，为家人做任何事情。像大师一样，我只是需要一个好的大师来帮我管理不同的项目。

我只是碰巧有我所有的男人女人，但我绝对没有偏见。

观点房地产新媒体:我们阅读了过去的数据，并提到你是一个购物狂，但它应该已经过了这个阶段了吗？

李毓芳:现在，当品牌推出新产品时，他们也会发送照片。我先挑。最后，从选择、观看和尝试到付账需要15分钟。

观点房地产新媒体:我在网上看到了你的年龄，但在现场看起来你并没有那么老。

李毓芳:有一天我去看医生，肚子痛得厉害。医生说:你62岁了吗？42岁。我马上就开心了。

锻炼很重要，但是我直到50岁才锻炼。12年前的2006年，我去了九寨沟。我和一位70多岁、50多岁的老太太一起去爬山。她跑得比我快。我想，为什么我会这样？因为我的膝盖很虚弱。所以我立即去教练那里训练我的膝盖。于是，我的运动生涯开始了。

观点房地产新媒体:你现在想每天跑步吗？

李毓芳:我现在每周跳两次健康舞，每次一小时，然后我会拳击和踢腿。最后，普拉提。试着每周锻炼四次，每次超过四个小时。

另一方面，最重要的是我喜欢吃富含胶原蛋白的食物。从小，我们家就用很多富含胶原蛋白的材料来煮汤。这种食物必须在年轻时吃。年老时吃太多是没有用的。你去网上看看。最近，你发现了胶原蛋白对你的健康非常有价值的文献。

观点房地产新媒体:女企业家很少。我注意到你在1984年来到码头，并且已经坚持了30多年。目前整个九仓都很成功，所以我想请李副总裁谈谈几十年来最成功的事情是什么。或者有什么遗憾？

李毓芳:非常成功，但还没有实现。谦逊非常重要。谦逊意味着别人向别人学习很好。如果你不知道如何对自己做出中肯的评价，你经常会觉得自己很好，其实不是很好。

你的站是别人的进步，所以你必须永远自己进步。你一定很高兴看到别人的成功。例如，一些小型购物中心可能会有一些大亮点。你应该不断观察别人不同的东西，吸收许多新的东西，这样你才能发展。

现在进出都是按三个月计算的。当你认为你在的时候，你可能会在三个月后离开，所以我认为成功还没有到来。只是这些数字可以向股东解释，但它们不是最好的。还没有，可能会更好。

有些事情总是需要每个人努力工作。很多时候，我觉得我的下属做得不好，所以我会马上告诉他们。如果我自己有什么问题，我也欢迎我的团队提到我。我认为最重要的是倾听。你愿意倾听和吸收。

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