重磅发布 | 观点指数·2018年110月中国房地产企业销售金额TOP100

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自秋季以来，房地产市场变得越来越冷。房企也发出声音，慢慢借钱很难。然而，尽管传统的金九银十楼市在楼市冷清的旺季表现不佳，但从百强房企的销售情况来看，金九银十的背景色依然存在。

根据2018年1-10月中国房地产企业销售金额前100名的意见指数，第四季度首战中前100家房地产企业给出的答案相当令人满意，总规模80578.64亿元，同比增长42.24%。

就月销售额而言，他们在6月中旬没有取得很大进展，但10月份各种规模的住房企业的销售额并没有像市场想象的那样严重萎缩。黄金、九银和十银的说法仍然有效，房地产市场依然火爆。前五名、前十名和前五十名住宅企业的月销售额分别为2528.79亿元、3439.12亿元和7898.17亿元。在严格控制政策的影响下，房地产企业仍然抓住了这一攻势，使年底前的最后一个旺季没有失去太多的色彩。

具体而言，2018年1-10月，前3名、前10名和前50名的累计规模分别达到15893.6亿元、33482.6亿元和66666.4亿元。

通过对比可以看出，与其他规模的住宅企业相比，1-10月份的中型住宅企业的销售增长速度要比去年同期快得多。2017年1-10月，房地产企业50强销售额为47597.62亿元，今年50强同比增长40.06%。

在龙头房企放缓自保的情况下，中型房企可能会等待一个难得的机会。在市场的初冬，集中的火热发展开始降温。

目标完成率的差异加剧了，一些家庭感到高兴和担忧

2018年剩下的日子不多了，房企在期末考试前没有多少时间准备了，年初许下的承诺也将兑现。目标完成情况的差异也表明了房企对市场环境变化的预测是否准确。提前预见寒冬的房企不会给自己设定一个难以实现的理想。

今年，共有52家房地产企业在年初提出了明确的年度销售目标，但完成情况却不尽相同。26家企业的目标完成率超过83.3%，为月平均完成率(10/12)。其中，5家房地产企业100%提前完成任务。

有19家准合格企业，完成率在60%至83.3%之间，有8家准不合格住房企业，完成率低于60%。

其中，完成率最高的阳光城市，年初就提出了1000亿元的目标，对它来说并不太难，即使是保守的数字。截至2018年10月31日，阳光城销售额达到1210.5亿元，完成率超过120%。第四季度，阳光城市的可销售价值为500-600亿元，高完成率与其足够的可销售价值有很高的相关性。

薄冰上的住房融资

与往年不同，今年的房地产市场环境明显偏冷，房企的资金状况不如以前，资金链的补充需求激增。仅10月份，就有约30笔房地产融资发行，总额约为350亿元人民币。利率从3.5%到8.5%不等。同时，由于银行贷款和企业债券发行困难，多元化的融资方式也进入了房企的视野。

尽管中国央行在10月15日宣布降息100个基点，但仍释放了约1.2万亿元人民币的资金。但是，由于限购限贷、限制流通资金进入房地产市场等严格的调控政策，住房企业的融资环境没有得到有效改善。相反，仅在2018年9月和10月，就有4个融资项目终止或暂停，总额达189.74亿元。再加上人民币贬值和市场观望的影响，住房企业的借贷成本正在逐步上升。

融资难使得房地产企业的信用债务逐渐捉襟见肘，一些房地产企业开始利用质押贷款、质押资产或股权进行融资。据该机构估计，房地产行业约有20%-25%的股份已被抵押。在不稳定的股票市场中，如果质押权益下跌，出质人需要补充质押。股权质押的增加会导致企业或大股东面临流动性压力，失去对主要资产的控制，企业股东也可能发生变化。

据统计，2018年1-9月，房企资金到位累计达到121882亿元，增速回升至7.8%。其中，首付和自筹资金占比达到69.43%，占全部投资的绝大部分。2018年1月至9月，存款及预付款40259亿元，自筹资金40596亿元。

同时，个人抵押贷款为17522亿元，下降1.2%，这也证实了贷款难以偿还的说法。

然而，自筹资金比重上升了11.4%，这也反映出在销售市场和资本市场的双重压力下，房企被迫降低杠杆率，加快自身输血速度。

销售额持平，城市依然强劲

根据国家统计局的数据，在中国70个大中城市的住宅销售价格指数中，9月份只有上海的住宅价格同比和环比略有下降，而其他城市仍保持上升或持平的趋势。

然而，交易量却在稳定的房价中悄然下降。以深圳为例，根据深圳房地产信息系统的数据，9月份深圳二手房交易量为2248套，平均每天不到75套，低于7月和8月份每天90套的平均水平。在10月的某些日子里，销售量下降到不到60台。

成交量持平让房地产企业感到不安。对于企业来说，稳定支付的重要性远远高于表面上漂亮的销售数据。市场在增加销售和推动的同时更加关注现金流。因此，房地产企业纷纷向万科学习，把还贷作为生存的第一要务。

毕竟，对于房地产企业来说，寒冷的冬天可以取暖的是家里的柴火，而不是森林里茂盛的树枝。

房地产企业在加速销售的同时，并没有放松对冬季土地储备的准备。自第三季度以来，房地产购地费增速已从6月份的87.7%降至7月份的62%，再降至8月份的40.8%，最终在9月份反弹至61%。

这也可能与土地市场平静后土地价格下降有关。据统计，从今年1月到7月，中国售出了近800块土地。其中，一、二线城市土地拍卖167次，同比增长200%，三、四线城市土地拍卖629次，2017年同期为284次，同比增长121%。9月和10月，一些地块再次被拍卖，并以低价出售。低地价土地交易反映了房企资金紧张的尴尬和房地产趋势的谨慎观望情绪。

监管工作仍在继续。房地产市场的洗牌将会继续

2018年10月28日，住房和城乡建设部网站发布了《中国共产党住房和城乡建设部党组关于检查整改进展情况的通知》。

住房和城乡建设部党组表示，要加快建立和完善房地产市场稳定健康发展的长效机制。推动形成租购结合的住房制度。保持监管政策的连续性和稳定性，落实本地主体的责任。坚持城市政策，促进供需平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制投机性房地产投机，促进房地产市场平稳运行。

同时，加快完善住房保障体系。目前，党组调研总结了10个开发共有产权住房城市的经验，对全国30多个大中城市的公共租赁住房安全状况进行了深入调查。在此基础上，加快城市住房保障体系的研究和完善，明确完善城市住房保障体系的目标、任务、方法和配套政策。

关于经济适用房空家园问题,《通知》指出，党组召开专项会议，对部分省(区)的公租房空家园进行整改，公租房空家园问题较为严重，建立周报告制度，密切跟踪各地整改进展情况。

同时，通知指出，住房和城乡建设部党组会同有关部门联合下发了《关于在部分城市开展打击侵害群众利益违法行为专项行动的通知》，在30个重点城市率先部署，重点打击投机倒把、非法房地产企业和虚假房地产广告，坚决纠正房地产行业侵害群众利益的行为。

此外，2018年9月19日，党组和国家统计局联合下发《关于进一步加强住房价格统计合作的通知》，要求各地统计部门和住房城乡建设部门高度重视住房价格统计工作，规范和加强网上签约备案制度，及时准确提交网上签约数据，确保网上签约数据的真实性和可靠性，严格检查住房价格数据质量，严肃查处住房价格统计违法行为。

房地产市场的政策调控将持续很长一段时间，房地产企业的冬天将空前漫长。金色九月和银色十月的寒冷天气只是开始。传统旺季过后，房企该何去何从，这次洗牌的结果会是什么？这是所有人共同关心的问题，将留给所有人等待时间的答案。