中海红旗村重注 长风地王十年后近百亿落子上海真如

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视点房地产网被称为“红旗村”，是上海市中心最复杂的城中村，它在10月11日迎来了它的新主人中海财团。

红旗村位于上海市普陀区，是一个罕见的中央核心地块，包括2个普通商品房地块、1个住宅地块和1个商业地块，总转让面积约7万平方米，总起价约93.99亿元。

据报道，在土地出售之前，中海的登陆就被确定为分中心。事实上，9月份，中海商业官员的一份新闻报道透露，上海振如分中心是中海在“十三五”期间重点关注的商业项目之一。

最终，中海集团和中环集团以底价购得该地块，这是中海集团在2009年获得上海长风称号后第二次登陆普陀区。

今年以来，中国海运已经在四个一线城市落户，在北京购买了5个包裹，在广州购买了2个包裹，在深圳购买了1个包裹。加上上海振儒包裹，中海总共花费了268亿元回归一线布局。

巨无霸变成了一个包

中海集团收购的四块地皮可开发158，800平方米的住宅建筑和67，800平方米的商业建筑，这是今年上海核心区最大的楼盘之一。

按地上建筑面积228，400元，住宅52，000元/平方米，商业15，500元/平方米计算，底价约为41，200元/平方米。此外，受让方还应承担红旗村改造地块内集中分配的出租屋、经济适用房、广场、公共设施和社区配套设施的相应建设费用。

同样政策的研究和咨询部主任张宏伟表示，中国航运联合中心集团赢得大量土地并不奇怪。此次土地拍卖总价近100亿元，对开发商来说有一定的资金压力，联合收购土地是合理的。

张宏伟继续说，5.2万元/平方米的底价不高，10万元/平方米的周边价格基本没问题。此外，中海在同一地区有长风项目，积累了大量客户，具有熟练的交易能力。

值得一提的是，合作伙伴中环集团也是一个不可忽视的角色。这是红旗村旧城改造晚会。据资料显示，2016年，中环集团与普陀区政府签署了红旗村综合整治责任书，负责该村的重建。

2014年，上海出台了城中村改造政策，提出了五违四要的要求。2015年，上海市委、市政府将红旗村列为消防安全和高风险整治重点工程。红旗村原是一个农业村，占地586亩。随着移民的涌入，它逐渐演变成企业与房屋并存、房屋与商店混搭的局面。人口密度一度高达每平方公里82，000人。

在普陀区委区政府的大力推动下，红旗村在2016年迅速拆除了违法建筑。

在最新一期的镇如分中心规划中，该区域规划了长6公里、总面积21.5万平方米的镇如绿色长廊，同时在铜川路水上市场新规划了体育场和文化博览中心、4栋150米高的办公楼和1栋220米高的办公楼。

事实上，除了这次卖出的四块地，红旗村还有三块地即将上市。地块全部建成后，红旗村总开发面积将超过62.3万平方米，总开发面积将超过100万平方米，命名为中环天地。

中国航运的第一线战略

中国海外房地产于1992年首次进入上海，在上海规划了大浦大桥、京欣安中心、徐汇滨江和长风。

中海有一段时间出名是因为它在2009年花了70亿元买下了长风王迪，成为当时的全国总价地王。该地块的建筑价格也达到了22409元/平方米，与当时周围的二手房价格基本持平。

当时业内人士分析，王迪的发展注重通过延长开发周期来实现整个项目的开发价值。第一批小批量推出的产品大部分都有保证，甚至亏本出售，接下来的几批房子才是真正盈利的阶段。

据了解，到目前为止，王迪长风的部分别墅仍未售出，该项目的市场价格接近8万元/平方米，是原征地价格的四倍。

然而，如今现金为王，中国海运还能像十年前那样运营缓慢吗？在一线和二线城市，中国海运一直是一个沉重的仓库，现在它也在徘徊。

2016年是一个转折点，中海地产已经淡出了北京等一线城市的土地市场。2016年，除了2017年上半年在北京和上海增加了两块土地外，该公司在一线城市一无所获。

掌管中国航运已有一年半时间的严建国在2018年中期业绩中表示，下半年房地产市场监管没有放松的迹象，但中国航运将主要关注一线和二线城市。

2018年，一、二线城市的布局仍是中国海运在头9个月宣布的最新土地储备的主要内容，其中一线城市赢得了8块土地，是2017年的两倍。

从大环境来看，在限价、签约限制和销售限制的压力下，一线城市的许多项目要么不能进入市场销售，要么被动等待，要么不愿亏本出售，这将影响房企的现金回笼速度。

这也是事实。据视点房地产新媒体报道，2018年上半年，中海总值为3441亿港元，合同销售额为1508.45亿港元，上半年去污率仅为43.8%。由于担心市场转冷，中海集团将下半年的去污率目标定为28%，即1400亿港元，可销售价值5000亿元。

习惯了慢节奏和高利润的中国海运，可能很难走出这个被围困的城市。

尽管对一、二线城市的监管更加严格，中海仍然坚持一、二线城市的布局战略。除了考虑利润率之外，如果你离开一线城市太久，市场份额肯定会受到挤压，当你回到市场时，竞争会加剧。