业绩会直击 | 胡葆森左手边的位置 建业新红人与河南保卫战

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在视点房地产网的下一次业绩见面会的主席台上，不知道胡葆森的左手边会是哪一张新面孔，但今天就坐的是年仅38岁的王军和年初的建业集团副董事长刘卫星。

8月22日，建业地产在香港举行业绩发布会，董事长、执行董事王军、首席执行官袁、投资者关系总监兼首席投资官梅、首席财务官出席。

在业绩公布的前一天，建业地产宣布了新的人事变动。任命王军为公司执行董事。他在8月份加入建业，接替建业元老严应春，出任执行董事。

一进一退，建业还向新老管理层授予了股票期权，分别涉及2700万股和1000万股。鼓励新员工也将奖励退休的老官员，这在其他房地产企业是罕见的。

表演会上的红人

建业可能急于授予股票期权。

就在业绩会议开始前，8月22日中午，建业宣布上述股票期权已被取消。胡平昨日解释称，公司希望更快地与外界分享该计划，但该计划与证券交易所在流程识别方面存在一定差异，因此决定暂时取消该计划，稍后重新公布。

然而，退一步说，除了和梅之外，坐在台上的五位经理中，有三位是近两三年刚入职的新人。上述董事会任命后，建业现任董事会成员为胡葆森、刘卫星、王军，刘卫星于2016年8月加入。巧合的是，刘卫星和王军有着深厚的财务背景。前者是工行河南分行的前行长，后者是一家投资银行。

胡葆森显然打算把现场的注意力放在菜鸟身上。据悉，王军在摩洛哥期间参与了绿城服务、优雅生活、红星美凯龙h股上市等活动。在摩根士丹利之前，他是碧桂园投资者关系部主管和财务部高级经理，也曾在普华永道工作。胡葆森笑着说，在甲方、乙方、丙方工作的王军已经接受了新的工作。他所有的经历都没有浪费，他的适应能力很强。

据王军介绍，加盟建业主要负责几个方面的工作。首先，它协助董事会和管理层制定战略。建业过去开发了很多文化旅游和商业项目，未来需要从投入产出和资本结构方面进行规划。做具体的研究；二是借鉴以往工作经验，做好资本市场工作，优化公司资本结构；第三，企业管理，防范和控制汇率风险等风险。

谈到汇率风险，视点房地产新媒体注意到，今年上半年，建业发行了大量外债。截至今年年中，建业共有8张美元或新加坡元的票据，额度为97亿元，同比增长逾一倍。在当前人民币下行的环境下，这显然面临一定的汇率风险。

胡平表示，16亿美元中期高息票据中的4亿美元已经安排用于汇率对冲，并计划发行更多债券。但是，我没想到人民币贬值太快，所以我没有再加。王军补充称，在应对外汇风险时，公司没有做出任何投机性安排，而是从风险防控的角度锁定了汇率和利率水平。

为什么建业近两年的演出会出现新面孔？胡葆森说，企业有一个很简单的规则，那就是长江后浪推前浪。公司成立已经26年了。他和严先生都是老企业家，加上包括在内的三位现场管理人员的加入，关键是企业发展的需要。建业始终扎根于河南，以典型价值为驱动，以战略为导向。为了实现其战略目标，它需要一群志同道合的人才。

正如胡葆森所说，近几年来，老牌房地产企业建业在人员上出现了新的活力，在业绩上呈现出新的发展势头，并呈现出明显的变化。无论是过去三年中推广的新蓝海战略，还是重要性与严重性相结合的战略，还是最简单的销售目标。

增长率方面，建业2013-2017年复合增长率为21.4%，近三年复合增长率达到50%-60%。2018年上半年，建业实现合同销售额253亿元，同比增长82.4%，也是建业过去6个月的最高销售额。到年中，建业450亿元的销售目标已经达到56.2%。

据胡平介绍，建业地产下半年的总价值为445亿元，其中275亿元是新开项目。在下半年，只需要46%的去污率就可以达到年度目标。

虽然由于会计准则的变化，建业上半年的结算收入有所下降，但毛利率却上升至36%。袁解释说，毛利率高主要是由于良好的市场和产品结构。事实上，今年上半年合同销售的毛利率约为30%，由于土地价格较低，这一毛利率在未来将保持在这一水平。

数据显示，今年上半年，建业投资近90亿元增加土地储备816万平方米，平均地价为1090元/平方米，其中约70%是通过并购获得的。到年中，土地总储量为3963万平方米，平均地价仅为1051元/平方米。

为敲诈者辩护

根据河南省上半年3069亿元的商品房销售数据，建业在河南的市场份额达到8.3%，比年初增长了近一半。如果加上轻资产业务的销售，市场份额将达到10.2%。此外，2017年上半年，建业供应361亿元，去污率达到70%，比2017年同期增长10个百分点。

视点房地产新媒体了解到，今年上半年建业的平均销售价格达到7348元/平方米，这主要是由于郑州的销售比例较高，整体销售价格较高。其中，郑州占上半年销售总额的30%，同比增长9个百分点，建业在郑州的市场份额也从3%上升到6.2%。

从胡葆森选择将整个职业生涯集中在河南来看，不难理解河南这个人口最多的省份对外国开发商的吸引力，郑州市场上几起著名的征地事件就是例证。

近年来，外国竞争的真正问题也令胡葆森担忧。他还统计了竞争对手进攻城市的情况:30强企业中有25家进入河南市场，恒大进入河南10个地级市，碧桂园也进入了十几个县级市。

胡葆森透露，建业之所以开始涉足县级也是为了应对当前的形势。同步推广的策略是从三年前开始增加，并扩大十几个商业领域，如文化、旅游、农业、酒店和商业。他认为建业的优势在于产品、服务和信用，特别是目前建业的性价比在河南各城市中是最高的。

此外，建业稳步推进的轻资产战略也逐渐成为对其业绩的新贡献。上半年，建业轻资产业务营业收入达到2.49亿元，同比增长1.5倍。截至年中，共签订委托管理合同93份，总建筑面积约1425万平方米，其中管理费用30.44亿元，预计在未来3-4年内确认。

胡葆森说，他不想让轻资产业务变成机会主义业务。刚才，三线和四线城市正在减少库存。由于国家的去库存政策，建业抓住了这个机会，做了几十个项目。这不是一件坏事，但我们不希望它只是一个机会主义的发展模式，而是希望使它成为一个可持续发展的模式。

事实上，除了二线城市郑州，建业的销售贡献大部分来自三、四线城市，甚至县城。过去两年销售的加速或多或少得益于去库存化的推广。下半年，445亿元的产值占三、四线及以下的70%以上。现在，随着股改货币化比率的下降，建业未来的发展速度能否持续？

胡葆森回应说，在建业的理想设计中，一直希望郑州能占到40%左右，其他地级市达到30%-40%，县级市达到20%-30%。上半年，县级城市超过30%。

我们每年的理想比率总是与实际比率不同，但在未来的三到五年内，我们的市场策略应该有一定的灵活性。此外，政府推动土地并自行收回土地的节奏有时也不太合适。

袁表示，上半年河南商品房销售达到3069亿元，同比增长24.8%，全国增幅仅为13%。河南省的表现超过了全国。就建业而言，轻、重资产销售额同比增长一倍以上，重资产增速超过80%，这意味着建业的表现优于整个市场。

在这样的数据下，虽然政策对行业有影响，但建业始终要求稳步发展:从我们的产品结构和布局来看，我们认为货币化安置对我们影响不大，我们有自己的节奏。

以下是建业地产2018年上半年业绩发布会的问答记录:

现场提问:昨天宣布了董事会的变动。王先生接任颜先生的职位，包括引进许多外来人才。建业在人才引进方面的思路和策略是什么？股票期权计划今天中午被取消了。为什么？过去，三、四线城市很受欢迎，建业的布局主要在三、四线城市。货币化安置比例下降会产生什么影响？公司的毛利率已经大大提高了。全年的预期情况如何？

胡葆森:企业发展有一个非常简单的规则。长江后浪推前浪。公司成立已经26年了。比如，我和昨天从董事会退下来的严先生，都是创业老手。严宗将近60岁了。自去年以来，元宗和胡平胡综，包括这次没有来的联合主席柳宗元，相继加入建业。关键是企业发展的需要。

第二，元宗、胡平宗、王军宗，这些有识之士也有自己的价值追求，都在不断寻找平台。在这个平台上，每个人都可以携起手来，同心同德，为共同的事业而奋斗。

建业是一家非常典型的价值驱动型和战略导向型企业。我们扎根中原是为了造福人民。我相信它将来不仅会吸引元宗和王宗，还会吸引更多的人才。

王先生有丰富的经验。从广州外国语学院(广州外国语大学)毕业后，他先当了一年外语教师，然后在普华永道工作了四年，成为一名高级审计师，然后在碧桂园当了四年高级经理，最后去了摩根士丹利工作了16年。就建业而言，他所有的经历都没有浪费在今天的岗位上，适应性很强。

作为建业地产的第一代企业家，我希望能找到、、宗、这样的人才加盟建业，以确保我们能够一步步接近并实现建业的核心价值追求和终极愿景。

在市场方面，河南省近120个县级以上城市中，我们已经进入了90个，到明年年底，基本上可以覆盖120个城市。

我们是中国房地产行业唯一的开发商，产品从省到市、从县到镇到村，覆盖二线城市、三线城市、四线城市甚至五线城市。

去年9月30日，我们在中国杂技之乡河南省楚阳县的东北村建了一个杂技之乡。随着该项目的落地，我们实现了省、市、县、乡镇五级市场的联动。另外，我是一个50后，包括现在的90后，这也是一个五代同堂的一代。我们的内心被称为五代同心，五个层次的联系。

我们对2345线的城市布局比例有什么严格的要求吗？我们不会说二线城市的数量不能超过三线城市的数量。会有一个理想的比例，但理想和现实之间总会有一段距离。

例如，有可能把重点放在三线城市，但当年三线城市的土地供应达不到要求，但四线城市的比例更高，或者二线城市郑州的比例更高。

作为一个理想的设计规模，我们一直希望郑州能够占到40%左右，其他地级市能够占到30%到40%，县级市场能够达到20%到30%。今年上半年，县级城市的比例略高，超过30%，地级城市甚至更多。

理想比率和现实比率每年都有差距，但是当我们把它放在三年或五年内，我们的战略和战术就会有一定的目标。

市场策略应该有一定的灵活性，但这种灵活性在很大程度上是主观的，但也有一些是客观的。例如，政府推地的节奏与收地的节奏不太协调。

袁:刚才提到了三、四线城市货币化安置比例下降对我们的影响。事实上，今年上半年河南的营业额为3069亿元，同比增长24.8%，而全国的增长率仅为13%，这意味着河南的增长超过了全国平均水平。

我公司的轻、重资产增长了107%，重资产增长了82.4%，这意味着我们的整体增长超过了河南省的平均水平。

这项政策对房地产行业或多或少有影响，但建筑业有健全的要求。我们过去26年的复合增长率约为25%，2016年至2018年三年的平均复合增长率为50%至60%。

从产品结构和布局的角度来看，我们认为货币化对我们影响不大，我们有自己的节奏。

第二，毛利和净利润能否继续增长，因为利润率是我们发展的一个基本稳定的因素，任何企业的发展都需要质量的发展，我们不能为了规模发展而牺牲利润率。

我们今年上半年出售的物业的毛利率约为30%，而今年上半年结算部分的毛利率约为36%。有结构性的原因。我们出售物业的毛利代表我们目前的实际经营水平，其毛利约为30%。我相信我们将在今年下半年保持这一水平。

基于两点，首先，我们上半年获得的平均地价得到了很好的控制。目前，平均地价为1050元/平方米，整体征地价格合理适当。

第二，我们自身的管理能力和把握市场的能力，这两个因素可以充分保证我们的利润，所以毛利和净利润的增长基本上可以保持在25%到30%的水平。

胡平:关于昨天取消股票期权的事情，我们在听取了律师的建议后做了一个公告，但是在证券交易所的程序认定上有一点小的分歧。最后，我们与律师和证券交易所达成共识，暂停此类期权计划，并在所有程序完成后重新宣布。

现场提问:现在有更多的外国房地产企业进入河南市场。作为河南本土的房地产企业，建业会有什么样的调整和应对方案？将来我们会坚持去河南吗？轻资产项目未来的发展战略是什么，具体的征地开发战略是什么？关于建业地产和华谊影城的建设，未来在文化旅游地产领域会不会有具体的发展战略和规划？新加入的执行局的具体职责是什么？

胡葆森:首先，对于外国房地产开发商的竞争，这也是我们面临的一个非常现实的问题。据我们统计，前30强企业中有25家以上进入了河南，如恒大进入了河南10个地级市，碧桂园也进入了十几个县级市。

我比大多数人更早看到这种情况，因为我很担心，我在2005年就预测到了这个结果。

我在八十年代曾在香港工作，我对香港市场和成熟的市场经济的理解的最终结果必须是深入的。

我在2005年预测了接下来的十年左右，从2005年到现在已经14年了，这基本验证了我当时的预测。

当时，我预测中国每个城市的前20名房地产开发商将控制该城市70%以上的份额，前20名房地产开发商中有一半以上来自外部，而不是本地企业。我引用了我近年来的猜测。

就因为我十几年前做出了这样的预测，建业的实际转型和布局也在发生变化，包括它为什么要去一个县级市，以应对今天的局面。河南的中心城市是郑州和洛阳。

为了应对今天的竞争形势，我十多年前就开始做准备:第一，要提高我的产品竞争力，我还是要做好产品；第二，在制造好产品的基础上建立一个服务体系，这就是我们今天所说的战略转型，包括在文化、旅游、农业、商业、酒店、教育和幼儿园开始建设+经营。

建业以前是房地产开发商，建业+是建业地产+文化+旅游+农业+商业的基础，现在已经增加了十几个板块。事实上，它专注于房地产产品和房屋的开发，以增加你的竞争力。

现在我们很高兴看到你们可以在河南做一个调查，你们可以看到我们的产品在市场上的竞争力和每个城市的性价比。不能保证每个房地产的价格都是最高的，但是性价比是最高的。我相信很多人都同意这个观点。

在这种产品+服务+品牌转型的方式下，产品和服务是品牌的两大支撑点，事实上，他们仍然用品牌来与国外的房地产企业竞争。品牌的两个支撑点是产品和服务，当然还有信用。不管这些新开发商在中国有多大影响力，他们在河南的影响力肯定没那么大。

建业还赞助了一支足球队，这是中国唯一一支从1994年到现在25个赛季没有改名的足球队。对于河南人和我的客户来说，他相信你所做的一切，你的品牌竞争力是由你的产品、你的服务和你的信誉三个支撑点形成的。

对于轻资产项目，我们在2016年第一次轻资产工作会议上指出，轻资产业务不能是建业的机会主义业务，但可以是，但我们不希望是机会主义业务。

刚才，三线和四线城市正在减少库存。由于国家的去库存政策，建业抓住了这个机会，做了几十个项目。这不是一件坏事，但我们不希望它只是一种机会主义发展模式，而是一种可持续发展模式。

在2016年青年资产工作会议上，我对轻资产合作提出了两个要求:一是确保合作成功的第一个项目；第二，房子要卖得好，产品要造得好，服务要做得好，这可以说是成功。

我们已经开了40多个合作项目，一周内的开工率超过了80%。许多房地产都是日常光盘。今年，也有项目陆续移交。交接后，我会帮他提供好的服务。我们现在不能谈论成功，但我们要求第一个项目必须成功。

第二个要求是确保可持续性，而不是一次性交易。如果你做了一个项目，如果你不愉快地或成功地合作，第二次别人不想和你合作，它将没有什么价值。

当然，这几十个项目第一次也很有价值，给我们带来了很多收入，但更大的价值在于可持续性。

我很高兴地告诉你，我们已经第二次合作了20多个项目，甚至有些客户也准备第三次与我们合作。

我们不仅要做好100个签约项目，还要确保100个签约项目涉及60个合作伙伴，希望有一半以上的合作伙伴能够继续与我们合作，继续合作。

对建业来说，轻资产业务不是权宜之计，也不是机遇，而是未来战略转型的一部分。建邺的发展模式应该兼顾其重要性，强调资产模式，强调用自有资金购买土地，这也是一种具有建邺特色的发展模式。

与华谊的电影城项目进展顺利。本项目建设已进入中期阶段，预计明年年底前满足开业条件。最后的开放时间还没有确定。我们力争在明年年底前满足开业条件。如果你有时间，你可以参加我们的开幕式。

我们对文化旅游的投资也在增加。除了建业华谊影城，去年我们还与中国著名导演合作了一个戏剧公园，这实际上是一个现场表演公园，也是中国第一个戏剧公园。它只叫河南。这个项目是一个比较大的文化旅游项目，预计将来开放时会在全国引起轰动。

我们现在还在做一些农业综合项目，这些项目原本是用于社区建设的种苗，叫做绿色基地，并且培育一些种苗，因为房地产开发需要大量的种苗。现在，它已经发展成为一种与旅游业相结合的形式。许多顾客在周末参观我们的绿色基地来花钱。还有建业餐厅，卖200多种河南小吃。

农业与旅游、文化和中原传统民居相结合，使农业成为一个具有初级、二级和三级生产的农业综合体，这也是我们的亮点。

我们会继续投资文化旅游，因为河南是一个文化资源大省，未来还会继续投资，但我们会把握好节奏，因为这不能削弱我们对房地产行业的投资。

王军:我想补充一下我的个人经历。以我在普华永道的16年工作经历为例，我也参与了敏捷、碧桂园和恒大的上市审核。在摩根的七年时间里，我在投资银行部的房地产组工作，参与并主持了许多房地产相关公司的ipo项目，包括绿城服务、亚人寿和红星美凯龙h股的发行，包括博世拉在纽约证券交易所的上市。

在过去的15年里，我与甲方、乙方和丙方打过交道，但他们都与房地产有关，接触过很多房地产公司。

加入建业有几个原因，其中最重要的是对战略和价值观的高度认可。从战略上讲，刚才胡主席也谈到了改造我们的新蓝海。简单地说，让河南人住好房子，享受好服务，过好生活，我非常赞同。

在价值观方面，胡主席总是说扎根中原是为了人民的利益，主要是因为对价值观和战略的认同，促使我加入建业。其次，考虑到我的职业，我认为应该有一个平台让我展示我的才华，创造一个职业机会。

我加入建业时所负责的工作主要有几个方面:第一，协助董事会和管理层共同制定和整理战略，因为在转型过程中，三年来取得了很多成绩。刚才胡主席也谈到了我们的文化旅游项目和商业项目。未来，我们将在房地产相关领域投入多少人、多少钱、投入多少精力，都是需要具体研究的问题。

第二，资本市场的工作。过去七年，我一直在摩根士丹利从事与资本市场相关的工作。除了海外资本市场，中国大陆资本市场也有国内资本市场，包括abs、reits等相关金融工具，这也是优化我国资本结构的主要内容。此外，汇率波动和外汇资产负债的汇率风险控制也是我今后的工作内容。

第三，公司治理，无论是合规还是内部控制，都希望我以前的工作经验能够帮助董事会更好的防范和控制未来的风险，做好公司治理，为我们所有的用户和股东创造更大的价值。

现场提问:上半年，建业外币优先票据接近100亿，现在人民币在贬值。公司有什么应对人民币贬值的策略吗？

胡平:中期来看，是16亿美元的高息票据，其中4亿美元在4月份做了一些汇率对冲安排，后来想增加一点，但是我没想到人民币会贬值太快，所以这个工作暂时不算。

王军:我们在外汇风险管理方面不做任何投机。在我们看来，要防范和控制风险，汇率和利率的水平应该锁定。我们并不是想赌人民币的涨跌。这不是我们外汇管理的目标。