首单百亿REITs获批 租赁风口下碧桂园的百万间公寓资产变现术

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与保利在2017年10月推出的首个50亿元租赁住房房地产投资信托相比，视点房地产网络的发展势头比碧桂园更强劲。

近日，中联前海开元碧桂园出租屋一号资产支持专项计划获得深圳证券交易所无异议函，标志着碧桂园出租屋房地产投资信托正式获批。

与去年获批的许多父母租房运营商的房地产投资信托产品相比，如新派公寓、保利地产、於陵徐汇等。碧桂园新批准的租赁住房reits达到100亿元，是中国第一个规模达数百亿元的reits产品，也是目前租赁住房领域最大的证券化产品。

数据显示，房地产投资信托计划由碧桂园控股有限公司和中联前园房地产基金管理有限公司(以下简称中联基金)共同实施。产品采用货架储存和分期配送机制，优先等级为AAA级。

随着长期租赁公寓和房屋租赁等话题越来越受欢迎，房地产企业一个接一个地规划这片蓝色海洋并不新鲜。作为行业领导者之一，碧桂园也非常重视新业务的布局。

2017年12月20日，碧桂园首次正式宣布其长期租赁公寓品牌big+加比国际社区，并与美的、欧福小黄车、现代天空、evcard Global Shared Car、58 Enterprise Service等30多家合作单位签署了战略合同。并将其作为公寓的配套设施。

随后，碧桂园在上海正式推出第一个大+加比国际社区项目。该项目位于上海市西虹桥，约有400栋房屋，每套公寓面积约30平方米，共分摊面积40平方米。共有四个公共区域，包括休息区、工作区、厨房浴室和干燥区。

在上海，碧桂园还成立了长期租赁公寓管理部，并开始建立组织结构，长期租赁公寓项目已在宝山、嘉定和虹桥启动。

除上海外，碧桂园长期租赁公寓所在的城市还包括北京、广州、深圳、厦门、武汉等。据碧桂园集团总裁莫斌介绍，碧桂园计划在2020年建造100万套长期租赁公寓。其中，40万套由碧桂园独立开发，60万套通过创新模式扩建。

考虑到出租房占用的资金量大，投资回收周期长，这对市场参与者本身是一个很大的考验。房地产投资信托基金在数百亿出租屋的登陆，被认为是碧桂园寻求房产退出渠道之一。

观点房地产新媒体了解到，碧桂园的融资渠道主要集中在参与长期租赁公寓前期的银行融资。这是由于政策支持房屋租赁。仅在2017年，全国就有超过12个省和50个城市出台了租赁政策，并加快了租赁土地的供应。银行也积极参与。

其中，去年10月25日，上海碧桂园长期租赁项目获得江苏银行融资2500万元，成为集团长期租赁项目的第一笔融资；10月30日，碧桂园与中信银行在北京签署了一份合同，该银行计划在三年内为长期租赁住房提供300亿元的担保基金。

去年12月5日，碧桂园与中国建设银行签署协议，建行将向上海碧桂园提供200亿元人民币，支持碧桂园在当地发展长期租赁公寓业务；12月18日，交通银行与碧桂园、万科、保利等房地产企业签署了房屋租赁战略合作协议，为发展房屋租赁业务提供了1500多亿元的意向信贷。

然而，业内人士向视点房地产新媒体指出，银行贷款或表外融资、网上理财产品发行理财产品、私募融资等融资渠道规模有限，成本较高。相比之下，通过资产证券化为企业提供创新的融资渠道和投资退出路径可能更有意义。

以2月初新获批的碧桂园100亿元租赁房房地产投资信托基金为例，其获批可能会在一定程度上缓解杨国强的融资问题，为他实现2020年数百万元的长期租赁梦想提供保障。

值得一提的是，碧桂园的合作伙伴中联基金的相关信息较少，但它已经成功地将房地产投资信托基金用于大规模租赁。

据视点房地产新媒体报道，中联基金成立于2017年6月2日，注册资本为1亿元，北京中联国鑫投资基金管理有限公司和天津中联中泽企业管理合伙(有限合伙)各持有42.5%的股份。行业:租赁和商业服务。

在与碧桂园合作的三个多月前，保利地产与中联基金联合推出了总规模为50亿元的租赁住房reits，验证了利用reits为租赁住房企业开辟退出渠道的可行性。该计划将保利地产的自持租赁住房作为基础资产。采用货架存放和分期发行机制，优先和二级核算比例为9:1，优先证券评级为aaa。