中天金融重组三角 碧桂园接手金世旗24%股权里的投资逻辑

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观点中天金融以不超过310亿元的价格收购了华夏人寿21%-25%的股份。经过半年多的僵持，它最终选择出售自己的房地产业务，以换取交易筹码。如果房地产平台中天城头集团的出售能够逐步完成，就可以解决中天金融高达246亿元的资金缺口。然而，交易并不像预期的那样顺利。

两个月前，中天财务宣布计划将中天城头集团100%的股权出售给公司控股股东金诗琪控股的子公司贵阳金诗琪实业投资有限公司。交易价格为人民币246亿元，由金诗琪投资的股东浙商金融、金诗琪资源、金诗琪资本、CICC联合控股、桂阳恒森、西南投资认缴。

在理想情况下，4月25日前，中天财务此次出售应收到的出资额为126亿元人民币(含一期和二期)。截至目前，在中天财务的公告中，原股东的出资时间为3月23日。3月23日，金诗琪投资有限公司原股东确认的首期出资额为29亿元。

巧合的是，在金诗琪的股东本应完成第二次投资确认的第二天，股东名单悄然发生了变化。视点房地产新媒体获悉，目前，碧桂园已持有CICC联空、桂阳恒森、大西南投资持有的金诗琪投资24.32%的股权。

碧桂园的一闪而过引发了诸多猜测，市场上甚至有意见认为碧桂园可能会加入中天金融与华夏人寿的重组赛。两年前，碧桂园对香港大新人寿的兴趣似乎加剧了这种可能性。

对此，碧桂园相关人士回应视点地产新媒体称，该公司无意加入中天金融收购华夏人寿，此次投资金诗琪是出于房地产投资目的。

中天金融重组中的田园

去年末，中天财务宣布计划以不超过310亿元人民币的价格现金购买华夏人寿保险股份有限公司21%-25%的股权，同时以246亿元人民币将中天城头集团100%的股权出售给金诗琪投资有限公司。

视点房地产新媒体获悉，金诗琪投资注册资本为185亿元，浙商金融、金诗琪资源、金诗琪资本、金钟联控、桂阳恒森、西南投资分别认购80亿元、35亿元、25亿元、15亿元、15亿元、15亿元，相应持股比例分别为42.24%和18%

如果金诗琪投资有限公司股东按计划出资，本次交易将以金诗琪投资有限公司的146亿元股本作为对价；此外，大股东浙商金融计划提供高达100亿元的贷款。

上述246亿元的支付计划分为三个阶段。3月23日前完成首付款24.6亿元，4月25日前完成出资确认100.86亿元，6月28日前完成剩余120.54亿元。同时，大股东浙商金融提供了100亿元的贷款。

根据中天财务的计划，本次交易以中天城头集团100%股权配售获得的246亿元现金将优先用于购买华夏人寿保险股份有限公司21-25%的股权..

据视点房地产新媒体报道，截至2018年3月23日，金诗琪投资有限公司共收到股东投资29亿元，已向中天金融支付首笔交易价款24.6亿元。

首期认缴的最低出资额为25亿元，其中浙商财贸投资2.5亿元，金诗琪资源投资2.5亿元，金诗琪资本投资15亿元，CICC联合控股2.5亿元，桂阳恒森投资2.5亿元，西南地区投资2.5亿元。但数据显示，第一期实际认缴出资额为29亿元，其中金诗琪资源8.5亿元，金诗琪资本15亿元，CICC联合控股4.5亿元，西南投资1亿元。

总体而言，金诗琪投资向中天财务的首付款已按期完成，但根据股东认缴情况，CICC联合控制的实际出资额比原最低出资额多2亿元，而桂阳恒森、大西南投资未能按期足额缴纳原出资额。另外，中天财务公告中并未披露金诗琪投资有限公司第二期全体股东应认缴的最低出资额101亿元人民币。

巧合的是，在金诗琪的股东本应完成第二次投资确认的第二天，股东名单悄然发生了变化。视点房地产新媒体获悉，目前，碧桂园已持有CICC联空、桂阳恒森、大西南投资持有的金诗琪投资24.32%的股权。

因此，金诗琪投资有限公司的最新股东为浙商金融、金诗琪资源、金诗琪资本和碧桂园，分别持有43.24%、18.91%、13.51%和24.32%。

碧桂园接管了金诗琪的投资逻辑

中天金融以高达310亿元的交易成本收购了华夏人寿21%-25%的股权。经过半年多的犹豫，中天金融最终选择剥离房地产平台中天城头集团，完成246亿元的输血。然而，交易并不像预期的那样顺利，在第二次资金支付本应完成的敏感时刻，碧桂园的闪光不可避免地引发了许多猜测。

市场上甚至有意见认为碧桂园可能加入中天金融与华夏人寿的重组赛。两年前，碧桂园对香港大新人寿的兴趣似乎加剧了这种可能性。

然而，碧桂园相关人士向视点房地产新媒体澄清，碧桂园无意加入中天金融收购华夏人寿，此次投资金诗琪是为了房地产投资。

获得房地产项目的方法有很多，这只是其中之一。此人对观点房地产新媒体说。

总体而言，2017年中天金融地产实现营业收入149.81亿元，占总收入的94.86%。截至去年年底，该项目总用地面积为293.42万平方米，规划总建筑面积为1087.51万平方米。

中天金融计划将中天城头集团100%的股权出售给金诗琪投资，其中包括中天金融地产的主要资产。观点房地产新媒体获悉，中天城头集团总资产账面价值为432.76亿元，其中存货335.93亿元，占77.63%，是城头集团的核心资产。

实际上，中天城头集团的存货项目涉及17家项目公司，其项目涵盖中天金融地产的主要项目，包括假日方舟、裕安安井温泉旅游城未来方舟、贵阳国际金融中心、中天万里湘江等。项目主要分布在贵阳、南京和遵义。

剥离房地产平台后，中天金融将专注于金融业务，但仍有中天花园、中天世纪新城三期、中天会展城等存量房地产项目。中天金融曾表示，除了现有项目，公司将不再增加新的房地产开发项目；对于现有项目，根据实际情况，将现有房地产出售或部分项目外移。

这意味着已获得金诗琪投资24.32%股权的碧桂园将参与中天金融的重大房地产项目。

值得一提的是，金诗琪投资有限公司的最大股东是浙商金融有限公司，持股比例为42.24%。金诗琪投资的另外两个股东金诗琪资源和金诗琪资本由罗玉平间接控制，因此他们总共持有金诗琪投资32.43%的股份。从这个角度来看，实际持有24.32%股份的碧桂园是金诗琪的第三大股东。

另一方面，根据金诗琪投资投资有限公司章程，金诗琪投资投资有限公司董事会由5人组成，浙商金融有权提名2名董事；金诗琪资源有权提名两名董事和董事长候选人，金诗琪资本有权提名一名董事候选人。此外，总经理由董事长兼任，财务总监由金诗琪资源推荐。目前，金诗琪投资有限公司的董事长是罗玉平。

现在看来，罗玉平控制的金诗琪资源和金诗琪资本对股东会、董事会甚至管理层都有很大的影响。相比之下，碧桂园持有金诗琪投资24.32%的股份的后续行动仍有待观察。

关于是否继续增持金诗琪投资股份，碧桂园相关人士向视点房地产新媒体承认，目前没有进一步的计划。