特写 | 戴德梁行刘慧：长租公寓是个慢工出细活的传统行业

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观点房地产网当租赁市场遇到房地产投资信托时，长期租赁公寓已经成为资本的新宠。在过去的短短一年里，房地产行业的资产证券化创造了许多第一个和第一个长期租赁公寓reits和第一个长期租赁公寓CMB

戴德梁行的统计数据显示，2014年至2018年4月底，国内发行了69种房地产资产证券化产品，规模达1700亿元，其中2017年的发行数量和规模超过了前三年的总和。

2018年2月，碧桂园长期租赁公寓的单一房地产投资信托产品获得批准，成为租赁住房领域最大的证券化产品。

从中信第一个房地产投资信托产品的推出到2017年的井喷，在长期租赁公寓再次将房地产投资信托推向市场焦点之前，购物中心和写字楼是更常见的资产选择。

3月19日，2018城市视点论坛在北京召开，戴德梁行北京评估咨询服务部高级副主任刘辉接受视点房地产新媒体专访。

刘辉参与了北京skp、北京银泰中心、乐泰一号、新派公寓、商人蛇口公寓等多项单项资产证券化产品的评估。她向视点房地产新媒体介绍说，与酒店资产相比，办公楼和购物中心更容易被资产证券化市场认可。由于酒店的建设和运营成本较高，noi(净营业收入)仅占总收入的30%左右，而购物中心和办公楼分别占总收入的65%-75%和75%-80%。

据了解，房地产的主要评估方法包括比较法、收益法和成本法，收益法是资产证券化产品的主要评估方法之一。在这一体系中，净资产收益率和上限利率是影响资产价值的两个重要因素。

稳定的现金流是保证投资者收入的重要因素。在这三种类型的资产中，租赁期稳定的办公楼显然更实惠。与办公楼的合同模式相比，购物中心受市场波动的影响更大，因为大部分主要租户都采用抽签模式。其次，随着消费的升级，购物中心需要不断调整业务组合来吸引旅客，升级的频率比写字楼快。因此，考虑到现金流的稳定性和资产变现的速度，这三类资产在市场上成为证券化产品的优先顺序是写字楼、商场和酒店。

如今，长期租赁公寓已成为房地产投资信托的新选择，但推出记录证券化产品背后仍存在许多问题。

刘辉说，长期租赁公寓是一个房地产，不是一个金融产品或融资平台，它是一个需要小心操作的传统行业。与房地产市场相比，中国的住宅租赁市场在过去几年没有得到足够的重视，发展缓慢。目前，中国大部分重点城市的长期租赁公寓的回报率在2%左右，与国际上的5%相比没有优势。这种现象的主要原因在于高地价。

目前，长期租赁公寓市场的机遇是，中国经过多年的发展和建设，城市中有大量空或低效利用的建筑，如改造后的国有企业厂房、集体所有的农民住房、管理不善的商业建筑等。大量闲置物业需要重新活化，以提高利用效率，促进功能升级。公寓项目除了高品质的住房外，还需要一批专业的管理团队，认真做好运营管理、品牌管理和成本控制。最后，租赁期稳定，/0/购买率低，有效提高了运营效率。

另一方面，刘辉认为，在现行政策的支持下，许多自持比例的住宅用地或租赁住房用地已经在各地出售，开发商可以通过公开招标、拍卖、挂牌等方式获得低价租赁住房用地，进行开发建设。目前，长期租赁公寓的收入可能并不可观，但随着房地产市场的发展和成熟，能够带来持续现金流的空市场巨大的长期租赁公寓也是房企战略布局的重要方向。

在论坛上，刘辉还提到了长期租赁公寓的资产证券化风险。她表示，由于公寓偏向于住宅资产，租期大多为一个月至一年，未来的现金流在很大程度上取决于市场情况。公寓的产权人也可能是经营者的关联方，而公寓很可能是大租赁，因此在评估时有必要检查大租赁的租金是否符合市场。此外，要注意土地是否受到不可转让、不可分散出售等出售限制，并认真判断其能否与活跃交易的市场价格相比较，并进行充分的后续评估和详细的市场调研分析。

长期租赁公寓行业在中国经历了近十年的发展。目前，大型长期租赁公寓企业仍处于成长阶段。尽管长期租赁公寓行业仍面临住房稀缺、购房成本高、盈利困难等问题，但未来仍有巨大的发展空间。