开发商新的赚钱方法来了 一个4万亿的市场正被打开！

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十年租金180万元，一次付清——最近，北京第一批自住出租房和万科翡翠学院项目开始预售，一次支付租金180万元，颠覆了租房者的三种观点。

负责人向《国家商报》记者解释说:

从成本来看，这两块地的总价为109亿元，装修和施工成本约为50亿元，总投资成本已达到159亿元。

房地产开发是一个重资产行业，快速付款对开发商来说非常重要。然而，对于那些只能出租而不能出售的房产，开发商面临着一个严重的支付问题:如果只收取一年或更少的租金，开发商的资金链就很紧，随后的开发是不可持续的；如果一次收取10年或以上的租金，租户将承受巨大的经济压力，许多实际需求将被高租金所拒绝，开发商的房子可能无法出租。

这个矛盾有解决办法吗？答案是:是的！

试点发行房地产投资信托基金

2017年被称为中国出租房的第一年，但许多企业表示“不亏不赚”。联讯证券认为，出现这种情况主要有两个原因。首先，市场定位是错误的；其次，经营成本主要是高融资成本。

▲数据来源:联讯证券连锁研究所

从上图可以看出，当租赁期为5-10年时，预期租赁期与实际换房期的匹配率仅为26.70%，也就是说，长期租赁市场仍然存在巨大的空短缺。此外，长期租赁住房的目标群体最初是受过高等教育、收入高但不足以买房的年轻人。然而，实际情况是，长期租赁住房的租户是基层白领和大学毕业生，存在明显的不匹配。

其次，对于长期租赁企业而言，土地收购、建筑和后期维护都需要巨额资本投资。如果出租房屋按月、季度或年度收取租金，付款将会很慢。

为解决上述问题，4月25日下午，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》(以下简称《通知》)，明确了基本条件、政策支持重点领域、资产证券化程序和资产价值评估方法，并在审计领域建立了“绿色通道”。

简单来说，房屋租赁资产证券化是指业主(即持有租赁房产的开发商)将自己的资产打包成股份，然后出售这些股份。投资者购买这些股票，并通过这些股票相应的租金收入获得投资回报。

当然，在实践中，租赁资产证券化的设计要复杂得多，例如，只出售收益权，而不出售产权(即股份)；例如，投资者通常是机构投资者，而不是散户投资者。然而，它的核心原理与上面的简化描述没有很大不同。

以万科翡翠学院为例，如果以房地产为抵押发行房地产信托基金(reits，最典型的住房租赁资产证券化产品)，可以迅速收回总成本159亿元，甚至可以收回159亿元以上(否则，万科赚多少？).与此同时，万科继续经营房地产，收取租金，并按照协议向房地产投资信托基金投资者支付利息。

由于房地产投资信托基金通常按年支付利息，万科只需确保翡翠学院每年能收到足够的租金支付房地产投资信托基金的利息。因此，万科没有必要在10年内一次性收取180万元的租金，但可以每年收取，甚至更短的时间。这样，房客的经济压力就会得到解决。

各边肖注意到，《通知》还明确了住房租赁资产证券化的重点和重点支持领域:

优先支持大中城市、熊安新区等国家政策支持的重点地区，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目，以及国家政策鼓励开展资产证券化的其他租赁项目。

鼓励专业机构住房租赁企业开展资产证券化。支持房屋租赁企业建设和经营租赁房屋，通过资产证券化盘活资产。支持房屋租赁企业将闲置的商业办公用房转化为租赁房，并依法开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人(原权利人)开展房屋租赁资产证券化。

重点支持房屋租赁企业发行以所持房地产为标的资产的股权资产证券化产品，积极推广各类债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托(reits)。

分析师:市场规模预计将超过4万亿元

四川省金融研究中心的徐卫平表示，住房租赁reits将作为一种重要的金融支持手段长期推广和实施。长期租赁公寓公司需要大量资金来购买房屋和重建长期租赁公寓，这也导致私人资本支持的许多集中长期租赁公寓扩张缓慢。特别是房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加激烈，获得房产进行再租赁的成本越来越高。然而，如果长期租赁公寓行业想要实现更大的发展，规模是必然的方向，而reits是长期租赁公寓实现规模扩张的最佳选择。通过发行房地产投资信托基金，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，通过多种渠道增加租赁住房的供给。

房地产投资信托有着光明的未来。在国外，房地产投资信托在租赁领域有着非常成熟的模式。从国内情况来看，近两年来房地产投资信托基金频频被提及，对长期租赁公寓的测试也在加速进行。然而，相关税收政策和配套法律法规尚未出台，标准reits尚未上市。预计随着相关政策的逐步实施，我国租赁住房reits将迎来大发展。2017年，中国房地产投资信托基金市场发展迅速，发行规模显著扩大。国内市场共发行16种reits产品，总额379.67亿元，比2016年增长156.10%。

据CICC测算，目前中国住房租赁市场规模为1.1万亿元，预计到2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。Reits具有严格的约束、规范的信息披露和专业化的运营管理。作为房地产投资的理想渠道，房地产投资信托基金对社会资本具有吸引力，可以成为未来长期租赁公寓资产投资的重要来源渠道，具有广阔的发展前景。

周四(4月26日)上午，包括世界银行(002285)、365.com(300295)、昆百达a(000560)、光大嘉宝(600622)和市北高辛(600604)。这反映出资本对租赁住房资产证券化持乐观态度。

然而，目前租售比的差距给住房租赁资产证券化的收益带来了挑战。

中原地产首席分析师张大伟在接受《国家商报》采访时表示，在年租金收益率不能超过资本成本的情况下，资产证券化带来的融资只能由企业贴现，实现利润是租赁市场最大的问题。

他进一步分析说，根据目前市场上的资产价格和租赁价格，租赁行业不太可能盈利。以北京为例，一套500万元的普通住宅年租金收入不足10万元。在这种情况下，租赁企业面临的核心问题是如何实现利润，而不是寻找实现利润的渠道并继续投资。