观点人物 | “铺王”邓成波生财之道

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观点房地产网香港地少人多，有着蜜蜂和蚂蚁的庞大旅游群体，有着传统消费习惯的当地人，打造着零售业发达的大都市。

强大的消费能力支持高租金，商店成为一个有吸引力的资产。结果，一群专业投机者诞生了。

香港有很多店主，邓是最有名的一个。它在房地产市场已有近40年的历史，在香港、九龙和新界拥有200多处工商物业，被称为“博叔”。

自2016年以来，香港的投资性房地产市场蓬勃发展，邓也越来越活跃。过去两年，该公司已投资逾160亿港元进行商品交易和资产重组。

最近，有香港传媒作出一项统计，显示伯叔的目光已到达新界东部的西贡，并在短期内将14亿港元再投资于那里的工业楼宇和商铺。

其中，今年3月，泗州美食网交易中心整栋楼以2.5亿港元的价格被购买；一年前，它斥资3.65亿港元收购了石慧集团大厦，并斥资3.68亿港元收购了整个泗州集团大厦。就店铺而言，2017年，该公司斥资4.5亿港元在西贡花园购买了一家大型店铺。

另一方面，邓于5月24日将位于新界葵涌及屯门的新和利地产、成功中心及住宅项目三项物业售予嘉源国际，并另外集资26亿港元。

较早前，在去年9月，伯叔将3个项目，即观塘的浪潮、铜锣湾宝富街的多层大商铺及鱼涌东方交易中心的地库，打包出售给中银国际，估计该书一次可赚得约20亿港元。

赚钱之道与上市抢劫

我是一个漂亮的女孩，我想每天都买。

尽管邓素有“商铺之王”的美誉，但如果仔细观察他的商业生涯，就会发现他的出身与房地产行业并无关联。他于1934年出生在佛山南海。他出生在一个贫困的童年。他5岁的父亲独自生活并由母亲抚养。

16岁时，只受过小学教育的邓，选择了做霓虹灯的学徒，19岁时换上了光管。二十世纪六十年代，他在长沙湾常发街13号开了一家店，赚了他一生中的第一桶金。

后来，许多新的商业建筑不允许悬挂招牌，霓虹灯行业逐渐衰落。当生意开始走下坡路时，邓开始涉足房地产。由于他当时住在九龙美孚，他在附近买卖住宅，但收入不高。

20世纪70年代初，30多岁的邓·程波改变了他的生意，和他的朋友在观塘开了一家餐馆。因为他在开餐馆的时候经常接触到附近商店的信息，所以波叔叔迷上了投机商店，成立了一个成功的法人公司。

据视点房地产新媒体报道，伯叔非常擅长翻新店铺，或者将建筑物改造成商场，以提高物业的价值和租金，然后在合适的时间出售，一劳永逸地赚取升值差价。

旺角电脑中心被认为是邓程波最成功的装修物业之一。数据显示，旺角电脑中心，简称旺店，是香港著名的电子产品销售中心，位于九龙旺角奶路臣街。？

该项目的前身是一家名为好门的餐厅，由邓程波于1990年斥资约6000万港元收购。后来，他与知名购物中心医生沈永年合作，耗资约1200万港元，将旧楼重新包装成一个三层的主题购物中心。

旺店于1991年12月开业，长期租金超过100%。在高峰期，其月租金收入为280万港元，回报率为8.5%。这是当年博叔收租金最多、回报率最高的房产。

除了坐收租金外，邓还会和自己的租客做生意，一般都是和租客平衡分店的装修费用，租金会按店铺营业额的10%到20%计算。

此外，二手房东也是这个精明商人的经营范围。这主要是因为房东向一个租户收取租金比向多个租户收取租金更容易。伯叔曾以每月180万港元的租金租下尖沙咀弥敦道一个旧商场，即更新商场。虽然装修费用超过1，000万港元，但重新租用时租金也增加了39%，最早可在一年内偿还。

在1997年统一前后，邓开始扫货，并大量吸纳地产，以推动集团成功上市。金融风暴席卷亚洲时，他已拥有100多家店铺和几栋商业建筑，市值超过73亿港元。

是的，金融风暴即将来临。据统计，危机爆发后，香港楼市从1997年到2002年下跌了57%。2003年非典爆发时，当地房地产市场一片混乱。

当时，具有象征功能的中原城市领先指数(ccl)已跌至45.71点。换句话说，香港人投资在物业市场的每一元，只剩下45美分。

在经济低迷时期，邓以房产规划不准确或权属不清为由，不断向法院提起诉讼，要求取消与业主的交易，并收回定金(即开门红)，并尽力挽回损失。

最终，尽管香港政府一次又一次降息并逃脱，但2004年，薄叔叔仍欠花旗银行约40亿港元的抵押贷款。

重新开始，接管第二代

2004年初，非典病毒被宣布被消灭，香港的房地产市场迅速升温，每天都有大交易的消息。邓别无选择，只能利用市场割肉还债。在一年内，几乎所有物业均已清拆/清拆/清拆/清拆，净集资30亿港元。其中包括他心爱的旺角电脑中心。

2004年3月，该房产以约3.93亿元人民币的价格易手给了大鸿汇。2007年1月，他转而投资阿尔法合伙人公司，这是吉宝地产在新加坡的子公司。当时，该项目的估价超过7.5亿港元。

俗话说，犯错误的人会获得智慧，今天的错误可能不会在后天获得。邓在一个壮汉摔断了胳膊后，意识到鸡蛋不能放在同一个篮子里，他必须尽最大努力逐渐拓宽自己的投资视野。

香港商铺投资门槛高，投资风险相对较大。虽然租金收入相对稳定，但回报率也略低，零售业与当年不一样。抵御风险的能力非常低，仅仅依靠大量的店铺来收取租金。

这个机会在2009年到来，当时香港政府提出了居住化学建筑的政策。邓随后将的大量资金转移到了工商建筑市场，申请了几处房产的振兴，先进行了装修，然后出租或出售，并获得了很大的收益。

其中，2014年，伯叔成功将位于观塘兴业街4号的工业大厦改造成零售及餐饮用的全店项目，并以约9.6亿元的预期价格售出。该项目的规模价约为1万元，售价约为5年前购买价的4.3倍。

在这次以26亿港元的价格出售给嘉园国际的三处房产中，还有两处生活化工大楼。

它们是位于屯门的新和里项目，该项目最初是两座工业建筑，总建筑面积约为29万平方英尺。2018年初，它已经启动，将被改造成办公楼和商业建筑，并计划建造配套的餐厅、商店、办公楼、私人俱乐部和停车场。

位于新界葵涌，是一个历史悠久的工业区。该项目总建筑面积约240，000平方英尺，已被批准改建为集餐厅、办公楼和商店为一体的综合性商业建筑。

如今，邓氏家族的业务不仅包括传统的街边商店和商业建筑，还包括住宅、酒店、公寓、养老和教育。用波叔叔自己的话来说，这就像一百英尺和许多爪子，但这个家族企业的大部分已经移交给下一代。

邓耀生现在负责管理家族资产。他是邓的第五个儿子，也是最疼爱的儿子。多年来，伯叔一直在刻意培养店主的才能，指导他成立了一家餐厅和婚礼协调公司，并最终授予他余省集团的经营权。

据了解，余省集团目前专注于酒店业务，拥有一篮子物业，包括14家酒店和2套服务式公寓。酒店也是邓家最近进入的一个行业。

这部分物业是从其他地方收购的，例如去年2月以约23亿港元收购了香港观塘丽东酒店，其中很大一部分是通过生活化工大厦或一些住宅项目收购的。

在去年接受媒体采访时，邓耀生解释了公司的经营方向:酒店分布在葵涌、屯门、湾仔、油麻地等地区，以观塘丽东酒店为旗舰，以2至4星级的低端市场为主，平均租金约500至800港元。吸引旅游团、商务旅行者和网上订购。

除了外国游客，当地顾客也在考虑范围。鉴于香港房屋短缺，酒店可否加快向市民提供房屋？当然，酒店和住宅是两种产品，但短期租赁可以考虑。就像酒店式公寓一样。

另一方面，包括屯门景俊计划在内的两个已盖销住宅物业亦于今次售出。将提供餐饮等增值概念。该房间的租赁期较长，预计为1-2年，主要吸引当地客户。每月租金为3-4000港元。

至于未来的发展，邓耀生强调，这个家庭没有建筑经验，所以他们不打算改造开发商。最好是由原业主负责建造该物业。

虽然专注于酒店业务的余省集团打算在2021年上市，但其余的房地产投资(主要是商店)将转向私人房地产基金。这个家族正在转变成一个整合的资产管理团队。他们将为不同的基金制定资产组合，并根据合适的基金或运营策略选择资产。

古典与现代，本土与外来，科技与传统，香港是网络朋克的首都，中西文化在这里碰撞。近年来，第二代巨头开始接管家族产业，这正成为香港商界的一大特色。

从邓最初的单枪匹马买卖烂尾楼和投资商铺，到现在的基金式发展。随着社会的快速发展，房地产市场对香港经济命脉的控制并没有放松。以国王的名义，它将以不同的方式持续很长时间。

视角:我们不仅关注一个人物的故事，也关注他和她的商业传奇和起起落落。