以公司名义购房“泛滥” 监管清查违规涉房贷款

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最近，以公司的名义买房似乎很常见，而吸引公司客户注意力的项目大多是高端项目，比如最近刚刚完成摇号排序的上海知名高端地产项目翠湖天地。

李静是上海的一个小企业主，资产很少，热爱财务管理，对各种投资非常感兴趣。在高房价的眼里，上海房地产是一个热门的投资项目。然而，不幸的是，在上海，她属于限制组。

李静在网上看到，以公司名义买房可以规避“限购”。兴奋之余，李静多方询问了具体的运作方式，最后从朋友那里了解到了一种注册“空壳牌公司”买房的方式。

简单的四个步骤，绕过购房限制，“用曲线买房”，用空壳牌公司贷款买房，也可以方便以后的资产转移。

这不是《一千零一夜》。国际金融新闻记者从多次采访中了解到，这种方法是可行的，并且有成功的案例。

但是，李静告诉记者，她选择的时间太晚了。该行企业贷款经理告诉她，目前这种做法不可行，监管部门已经注意到这种风险。最近，相关人士纷纷进驻银行对这类贷款合同进行“检查”。

至于“检查”的说法，《国际金融新闻》的记者也在上海与银行方面进行了核实，并得到了上海某银行风险控制部门的确认。

近年来，房地产调控不断升级，但人们买房致富的想法并没有被湮灭:无论是微信群、公共账户、微博、论坛等网络平台，甚至是一些知识支付平台，“到哪里买房子”、“到哪个地区买房子”、“如何突破购房贷款限制”、“如何最大限度地利用债务杠杆”等问题仍然是讨论的热点。

公众似乎已经形成了一种“固定思维”:对房地产市场的监管是无用的，监管越多，房价越高，房价总是会上涨，货币每年都会大幅贬值，买了就赚……抓住机会买房上车，即使成本高、杠杆率高。

在这种认知下，每个人都在尽力“曲线买房”。其中，以公司的名义买房是常用的方法之一。

记者注意到，最近，以公司名义买房的现象似乎越来越普遍，吸引公司客户注意力的项目大多是高端项目，比如最近刚刚完成摇号排序的上海知名高端地产项目翠湖天地。

网上房产信息显示，翠湖天地项目的最高开盘价格为19.68万元/平方米。2015年11月16日项目开盘时，最高单价甚至达到了227，800元/平方米。如果按最高单价196，800元/平方米计算，一套390平方米的大公寓总价格接近8000万元。

4月10日，翠湖天地完成了彩票的分拣工作，包括持有港澳居民往来内地购房通行证的梁旭伟和钟晓亮(身份证号码以H开头)，以及一个大家熟悉的名字——陈思成工作室。

更具争议的是，在项目公布的个人客户中，有125个内地客户和46个非内地客户；还有214组公司客户。根据上海市公证处网站上公开的信息，翠湖天地项目共有385组商品房销售。这意味着公司客户占认购摇号项目的买家的55%。

“公司收购的最大特点是可以绕过控制收购的限制，这是目前收购限制中的一个漏洞。对于类似的实践，它显然被许多当前的购买者所使用。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示。

据了解，目前，许多城市都发布了针对个人的限购令，但基本上没有对公司购房的限制，上海也是如此。目前，上海限购政策对企业购房采取“宽进严出”的做法。除个体工商户外，中国公民在中国注册的所有公司均可在上海购买商品房，但在购买后3年内不得转让。

据记者采访，虽然以公司名义购房可以避免“限购”，但以这种方式购房需要一次性付清全部房款，而且购房者在购房后每年都要缴纳高额税费，在转让房产时也需要经过复杂的手续。

考虑到房地产后处理的复杂性，《国际金融新闻》记者在采访中了解到，有一种以公司名义买房的“高级版本”。

具体路径如李静所述，即首先成立空壳牌公司，并设定自己为法定代表人；然后，另一个现有的公司担保空壳牌公司，并证明还款来源，然后这个空壳牌公司可以从银行获得信贷，购买一套房子。

在采访了一些业内人士后，记者了解到，以公司名义买房是公司的固定资产。如果你以已经存在很长时间并有正常经营的公司的名义购买房子，虽然可以避免购买限制，但会有资产混淆的风险，公司财产和个人财产不会分割，这将给后续的资产转让和出售带来很多麻烦；同时，当财产转移时，如果财产转移到个人名下，成本会相对较高。以空壳牌公司的名义买房时，可以通过股权转让的方式节省一些税费。

然而，银行会借钱给空壳公司吗？这种方法的可操作性是什么？

据《国际金融新闻》记者介绍，通过这种方式购房的案例屡见不鲜。

一位知情人士向《国际金融新闻》记者透露，最近升温的瑞安翠湖天地项目也有不少通过上述途径购房的成功案例。

上海一处新楼盘的销售人员也告诉《国际金融新闻》记者，采用上述方式，只需提供法定代表人、公司委托书和企业纳税证明，用正常贷款买房只需20多天。

尽管有成功的案例，但许多银行家告诉《国际金融新闻》记者，银行在正常情况下不会向空空壳公司贷款，因为它们在审查企业贷款资格时需要考虑企业的流动情况。

那么，这个操作符合吗？

交通银行(601328，诊断部)首席银行分析师徐文兵在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，由于目前没有相应的监管规定，从法律角度来看，上述银行本身的操作并不违法。但是，在日常监管中，监管部门会检查贷款公司的流动情况和贷款资金的流动情况。如果因其他原因借入的资金最终被用于购买商品房，就会存在合规风险。

徐文兵进一步强调，当一些购房者通过房地产代理或中介机构向空空壳公司购买房产时，房地产代理或中介机构可能会对空壳公司进行虚假包装，以便顺利从银行借款。在这种情况下，如果银行贷款，也可能陷入“审查不严”的“犯罪”。

自去年下半年以来，监管部门严格查处了消费贷款非法进入房地产市场和股票市场的行为，许多银行因“贷后管理不到位，导致个人消费贷款被挪用”和“贷款三查制度不到位”等原因多次被罚款。今年，监管力度丝毫没有减弱。据相关媒体不完全统计，仅今年第一季度，就有十多张票与按揭业务有关。

此外，一些银行家对《国际金融新闻》记者表示，今年以来，监管部门也对信用卡资金非法进入楼市和股市的现象进行了严格调查，并毫不留情地开出了罚款。

对此，融360按揭分析师唐传耀在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，银行能否免受处罚，很大程度上与贷款能否及时还清有关。公司贷款买房，还款期限短于个人贷款买房，压力会更大。如果不能及时还清，将会有很多麻烦，相关银行经理将被追究责任。如果监管部门发现非法贷款，还将对银行实施额外处罚。

“一些公司的购买行为隐含着房地产投机的目的。鉴于以公司名义买房，预计接下来将出台各种新政策，这也将影响这些群体的实际购房计划。”严跃进说。

事实上，监管当局已经注意到了这种风险。上海某银行风险控制部的一位人士告诉《国际金融新闻》记者，最近，监管部门的相关人员已进驻该行，对这类贷款合同逐一进行“检查”。