麦格理集团首席中国经济学家：预测今年房地产投资增速稳定在6%左右 销售

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人民网深圳3月22日电(吴震国)今天下午，由视点房地产新媒体发起、人民日报房地产频道支持的2018视点年度论坛在深圳举行。作为中国房地产行业的年度行业大会，本次论坛以“小年轮大周期”为主题，从周期、传统、创新等多角度探讨行业发展。

麦格理集团(Macquarie Group)首席中国经济学家胡在《2018年经济、政策与房地产展望》的演讲中预测，今年房地产市场的投资增长率将稳定在6%左右，而房地产行业的销售额可能会因融资成本的变化而下降。

麦格理集团(Macquarie Group)首席中国经济学家胡预测，今年房地产投资增速将稳定在6%左右，销售将下滑。(照片由主办方提供)

胡说，2017年房地产投资增长率约为7%，预计2018年房地产投资增长率约为6%。在他看来，今年房地产市场的投资增长率相对稳定。

“房地产投资可以分为两部分:房地产建设成本和土地成本。2017年，土地成本占房地产投资的很大一部分，所以当年的房地产投资相对稳定。由于土地投资与前一年的土地销售有关，去年的土地销售相对强劲，因此今年房地产投资的知名度仍然相当高，因此我们认为其增长率相对稳定。”胡说，房地产投资是中国经济的一个非常重要的组成部分，它将对未来商品房价格产生非常重要的影响。

胡认为，与相对稳定的房地产投资增长率相比，今年房地产业的销售将出现下滑。“销售可能会受到资本成本的影响。自2016年以来，房地产企业的融资成本缓慢上升。今年，在去杠杆化环境中，这一成本将继续增加，因此它可能会出售房地产。产生影响。”胡判断，房地产销售的下降可能反过来影响土地销售。

胡表示，中国房地产市场本身存在的一个问题是，土地供应与最终房价的需求不匹配。一线和二线城市对土地的需求很大，但供应不足；三线和四线城市有大量的土地供应，但它们面临着人口外流。“但从长远来看，中国的城市化进程仍在继续。在现行土地政策难以改变的情况下，土地供求错配的矛盾将长期存在。”

因此，在客观存在市场矛盾的背景下，通过压缩货币供应量，可以在短时间内抑制房价。但是，说，货币政策的变化有副作用，这可能会对整个经济产生相对负面的影响。而多主体供给和租购并举等政策的出台，他相信整个房地产市场的需求将会有效减少。

根据房地产企业发布的2017年财务报告，2017年品牌房地产企业普遍迎来了业绩大幅增长的一年。三、四线城市的良好表现成为这一现象的重要因素。对此，胡分析说，2017年房地产销售的另一个非常重要的影响是去年换了600万套棚。“尤其是近60%的货币化比率将对三、四线城市的房地产销售起到非常积极的作用。去年，中国的房地产销售增长率接近7.7%，其中约有一半来自房改的贡献。”胡认为，今年工棚改革的贡献将会减少。虽然今年的工棚改造量与去年差不多，但它的基数已经上来了，所以它的贡献会减少。

“总的来说，今年房地产销售将面临一些压力，包括减少政策支持和收紧融资政策”。胡表示，中国目前的经济将从过去几年的宏观刺激转向金融杠杆的去除过程，包括影子银行监管等金融政策。因此，对于严重依赖资金的房地产企业来说，资金紧缩是企业变革的根本。

“2012年，抵押贷款仅占房屋销售的13%。到2016年，这一比例已达到约29%。去年，他们仍处于相对较高的状态，这表明空居民的杠杆率正在缓慢下降。”此外，胡还透露，居民贷款占居民存款的比例从2012年的26%上升到50%。