业绩会直击|保利置业韩清涛：重组后，保利地产有责任帮我们(实录)

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观点房地产网我们与保利房地产的重组，或股权调整，将于2018年上半年基本完成。保利地产董事总经理韩表示。

3月21日下午，保利地产2017年度业绩会议在香港jw万豪酒店举行。陪同考察的有副总经理叶、副总经理万玉清、潘志平。

虽然他一开始并没有主动谈论重组，但在问答环节开始时，他还是无法回避这一引人注目的事件。

自2017年底以来，保利地产宣布有意收购其母公司保利集团所持保利香港控股50%的现金股权。保利香港控股公司的主要资产是持有保利地产39.66%的股份(实际拥有40.39%的投票权)。这意味着保利集团酝酿已久的房地产业务整合已经拉开帷幕。

可能要求太多了。韩有点苦恼地说:重组是每个记者招待会都要问的问题。然而，重组或股权调整需要一定的时间，这受到国有资产管理的限制，需要一定的程序。也许言下之意是请不要问太多。

至于定位，他继续重申集团的立场，称结构和治理、合并报表和主要业务不会改变。

此前，保利地产秘书长黄海曾表示:未来所有新项目将主要由保利地产开发。保利地产在哪里发展市场？总经理韩解释说，公司将增加在港澳地区的投资。

该公司将香港描述为保利地产在海外市场的基地，并将努力扩大香港的土地储备。将寻求各种投标方式和合作方式。因为有必要保持其在香港的业务量。在海外，保利地产将瞄准东南亚、澳大利亚和伦敦。

中国市场并不是一个弃儿，但是韩把他的公司在中国的发展建立在保利地产的支持之上。股权调整后，保利地产作为我们的股东之一，有责任和义务帮助我们提高其进入城市的管理能力、管理水平和绩效。

它说:在过去，有一个协议是不可能进入对方的布局城市，但重组后，双方将合作，即他们可以进入对方的布局城市，但以合作的方式。

至于同行业的竞争问题。现场得到的解释是，保利地产此次股权调整是为了避免横向竞争。当涉及到未来一些地区的合作机会时，将完全遵守上市规则，避免横向竞争和关联交易的要求。

除了重组，保利地产业绩协会的另一个亮点是其超级保守的年度计划。

去年我们完成了402亿元，今年的销售目标是400亿元。土地出让金为100亿元。但事实上，这100亿元土地的成本应该打折，因为其中30亿元是用来弥补去年的地价。

观众席中的观众顿时有点疑惑，有人立即表示这个目标与市场预期不符，70亿元的征地资金太少，香港的土地不会这么便宜。

随后，韩向解释说，这个目标是按照商品量来计算的，这今年要推700多亿元，而保守的去污率是55%，所以才做出这个判断。

然后有一个很长的段落，但总而言之，它被浓缩成一个稳定的词。该公司承认，由于之前的问题，该公司近年来一直在进行去库存和重组，只能先与自己比较，然后再与他人比较，否则风险很大。

自2014年以来，我们的目标相对保守，但每年都会超额完成，这是我们一贯的作风。然而，保利地产的发展仍然太慢，其兄弟公司需要进一步扩张。这就是导致重组的原因。

据了解，保利地产和保利地产目前有87个重叠城市，特别是上海、武汉、佛山、广州和深圳，但以前不是这样。

为了避免同行业的竞争，保利地产和保利地产在几年前达成了按地区进行管理的协议。2015年，据媒体报道，当年没有离职的于颖在微博上说:广东保利永远是广东的老板，虽然深圳没有主战场。只要有一天允许解禁，保利地产将被允许进入深圳，我保证深圳将在三年内率先销售。

2016年12月14日，保利地产在深圳大鹏中心区赢得一处宅基地，该协议被终止。

目前，即将完成的重组可以缓解保利地产同行业竞争的压力，保利地产可以背靠大树乘凉。为什么不呢？

以下是保利地产股份有限公司2017年度业绩会议现场问答记录:

现场提问:你有没有计划在今年年底前完成重组？未来保利地产在区分其业务范围和保利地产之后，将处于什么样的地位？它会做城市更新、工业还是海外项目？

管理:重组是保利集团的整体战略。重组已经讨论了很多年，这也是每个人在年度新闻发布会上都必须问的问题。今年重组取得实质性进展，我们进行了股权调整。保利地产收购了香港控股50%的股权，与保利集团同时持有香港保利地产控股公司50%的股权结构。我们也已经宣布和披露了此事，股权重组和调整需要一段时间，因为受国有资产管理的限制，需要通过一些国内程序。我预计今年上半年基本完成，合同签署信息也已经披露，但只是实施较晚的问题，可以在上半年完成。

在股权调整方面，就保利地产而言，其结构和治理并未发生变化，仍是保利集团直接管理的一级子公司。同时，保利集团直接合并其报表，与以前没有什么不同，我们的管理也没有改变。

就公司的主营业务而言，我们的主营业务仍然是房地产开发，包括中国大陆的房地产开发业务、港外开发业务，业务没有变化。

现场提问:你们西南地区的土地储备很大，接近50%，但是西南地区的平均售价不是很高。新的一年，土地收购会集中在西南地区吗？该公司如何看待长江三角洲销售额的下降？是不是因为竞争太激烈了？你会继续在香港买地吗？收购海外土地的策略是什么，需要考虑哪些因素？

管理:西南地区一直是保利地产土地储备比较大的地区，主要包括贵阳和广西，目前占我们土地储备的50%。过去几年，西南地区存在压力，但在2015年至2017年上升后，西南地区土地储备价值大幅提高。2016年西南地区的平均售价约为7000元，但2017年达到9000元以上，西南地区的售价比2016年上涨了32%。该土地储备是保利地产的优质土地储备。

目前，我国土地一级市场竞争激烈，土地招标、拍卖、挂牌竞争激烈，许多土地难以挂牌出让。许多土地基本上类似于土地国王，未来的风险相对较高。至于长三角土地储备的下降，原因是长三角是整个市场中最具竞争力的地方，而我们保利是一个稳健的发展战略。我们不会拿太高的土地，如果有高质量的合作地块，我们会努力争取。

港澳作为我国海外房地产的基地和重点，是以港澳为基础向海外延伸的。如果有好的地块，我们将增加在香港和澳门的土地收购。在海外投资方面，我们去年还在伦敦赢得了一个项目。下一步，如果在东南亚、澳大利亚和伦敦有项目，我们会继续补充。

现场提问:前两个月，你们的合同销售额达到63亿，同比增长10.5%。年度销售目标是什么？如何确保这个目标的完成？目前，公司有多少收入没有结转，2018年会结转多少，这部分的毛利率会达到什么水平？

管理:前两个月我们销售了63亿元，2018年的销售目标是400亿元。这个目标是怎么来的？2017年存货和2018年新推商品的总值是700亿，所以我们的目标是保守的。与400亿元、55%去污率的销售目标相比，我们觉得今年的市场压力比较大，尤其是下半年。如果我们的淘汰率进一步提高，应该会超过400亿元的销售目标。如果今年市场时机合适，我们将进一步增加建筑面积和增加货物量。400亿是我们今年保守的目标。

第二，我们已经售出但未结转的商品数量约为260亿至270亿，到2018年结转的数量约为170亿。这部分的毛利率基本在30%左右。我们的土地总储备超过2000万平方米，整个土地储备的平均价格为4000元。现在我们的平均售价是13000到14000元。

现场提问:根据刚才韩先生所说，如果重组后你们的定位和团队基本上没有大的变化，那么重组后的横向竞争问题怎么解决呢？公司今年的资本支出是多少？多少用于购买新土地，多少用于股权收购？刚才，报道提到了主题房地产会议的方向。在讨论中你有什么想法？

管理层:刚才已经提到了重组。两家公司一家在a股上市，另一家在香港上市，受双方市场规则的约束。我们的整合也是按照资本市场的要求完成的，每一步都是这样操作的。我们的股权调整也是为了避免横向竞争，这是中国证监会的要求。经过这次调整后，原来对横向竞争的要求应该降低。

在这两家上市公司中，a股上市公司一直位居行业前列，在规模、业绩、专业管理团队、能力和水平等方面均处于全国行业前列，相对于香港上市公司具有优势。股权调整后，保利地产作为我们的股东之一，有责任和义务帮助我们在他进入的城市提高管理能力、管理水平和绩效。通过他积累的经验和优势，这是一个双赢的局面，也是一个互利的社区。

在这方面，这对两家上市公司都有好处。未来一些地区的合作机会，我们会按照上市规则处理，避免横向竞争和关联交易，我们会在过程中进行检查，不会出现违反横向竞争规则的问题。

管理:我们2018年的基本支出主要是土地支出。我们有100亿元的土地支出，其中70%用于扩建新土地，其余30%用于支付2017年及之前的土地。

现场提问:还有其他主要的资本支出吗？

管理层:还没有。

管理:我们一直在研究和讨论主题房地产，国内很多房地产开发商也在研究和讨论。无论是保利地产还是保利地产，这么多年的发展模式基本上都是集中在住宅的快速滚动发展上，所以这几年的发展速度很快，表现也不差。

国家政策也导致需要做一些产业，特别是通过产业来促进区域经济的发展，而获得纯房地产土地越来越困难。我们都在尝试保利集团在文化、国防和民用技术的整合以及旅游方面的资源，因为我们以前做过文化地产。现在我们正在研究国防和民用技术的整合，我们还在讨论几个正在向前发展的地区的合作机会。

现场提问:为什么去年你们的合同销售额达到402亿，而今年的销售目标是400亿，这与市场预期有点不同，给出了一个保守的目标？原因是什么？

今年，只有70亿土地收购预算。原因是什么？如果我们真的想在香港继续扩张，70亿将是保守的。是否有可能增加土地征用的预算，包括在香港进行土地征用的可能性？内地征地的能力和范围是什么？保利地产与您的87个城市重叠。市场期待您的合作。有可能吗？

管理层:去年我们完成了402亿元，今年的销售目标是400亿元。保利地产在过去几年经历了一次调整，2015年的表现并不太好。然而，在2016年和2017年，合同金额、合同面积和盈利能力都有了很大改善，但这种改善仍有一个持续稳定的过程，不可能一蹴而就。特别是从去年到今年，面对最严格的房地产调控，我们仍然保持稳定的发展态势，在保持400亿元的基础上力争更高的目标，这是我们的基本战略。

在土地储备方面，我们的土地储备不低于往年。去年，我们新增的土地储备为380万平方米，主要集中在二线和实力较强的二线城市。今年新年伊始，我们已经有了新的项目。在济南的一个工业地产项目中，我们将继续按照稳定的原则前进，包括土地储备，包括内部的不断改善，从而在打下良好基础的前提下稳定我们目前的状态并继续发展。

在香港继续发展的想法和你说的一样。香港的启德项目卖得很好。毕竟我们是在香港上市的红筹公司，有很好的基础和项目开发经验。然而，香港很难获得土地。去年我们参加了十几块土地的拍卖，但是我们没有获得土地。我们仍会以香港为海外发展的基地，增加在这方面的投资，并寻求各种合作方式，以增加我们在这方面的业绩贡献。

管理层:自2015年业务整合以来，债务比率的控制也一直是我们的管控措施之一。我们的净负债率已经从2015年的130%下降到今年的90%。在过去的三年中，我们实现了正的经营现金流，总额超过30亿英镑。我们正在一个相对稳定的经营战略下开展业务。

特别是刚才韩总经理也提到，经过这两年的调整，西南地区的土地储备价值越来越明显，只有在负债率比较稳定合理的情况下，才能扩大和扩大。此外，我们还通过提高毛利率和成本控制来增加股东回报。从今年的经营业绩来看，我们的毛利比原来增加了7%，我们的毛利增加了15亿。

现场提问:你在香港的土地储备比较少，毛利率在30%以下。大陆西南地区的土地比较大，会不会降低毛利率？香港的项目会继续增加毛利率吗？

管理:我们一直在香港积极收购土地，我们尝试了很多招标方式，寻求合作等方式，希望保持香港的业务量。2018年，随着香港项目的进入，由于这两个项目是在2014年和2015年收购的，毛利率仍然有保证，我们也希望继续收购一些毛利率有保证的土地。中国和香港也是如此。我们在收购土地方面并不是特别积极，我们希望向股东保证合理的毛利率。

管理层:虽然公司的毛利率有所提高，但与同行相比并不特别突出。以前，你们的融资成本相对低于一些民营企业，征地成本也不是太高。为什么毛利率现在还比较低？是成本控制还是其他原因造成的？

管理:房地产开发是周期性的，毛利率的提高是一个渐进的过程。今年记录的毛利也是前两年销售的结果，所以毛利没有得到充分反映。我们2017年未记录销售的毛利率接近30%，毛利率会随着时间的推移而提高。例如，在西南地区，拆迁率和销售价格明显提高，未来两年，西南地区非一线城市的产品销售单价和毛利率将能够赶上同行。

现场提问:西南地区的情况还能继续吗？在过去的两年里，三线和四线城市都有一定的出口过程。这种情况能持续下去吗？

管理层:前几年毛利率相对较低，近年来有所改善。我们前几年在西南地区的投资相对较大，土地储备占我们土地总储备的最大部分。几年前，我们的销售压力很大，导致开发周期延长，成本也有所增加。同时，前几年市场价格变化不大，所以西南地区的毛利率降低了，因为其销售面积相对较大，金额所占比例相对较高，所以前几年整体毛利率降低了。

从2016年下半年开始，整个西南地区开始提价。由于供求关系和去库存化，西南市场要好得多，2016年、2017年和2018年的毛利率将会提高。因为我们原来在长三角和珠三角的毛利率都不错，如果西南地区的毛利率再上升，整体的毛利率会大大提高。现在，我们已售出但未结转的部分的毛利率约为30%。这个水平能否持续与市场有关，因为房地产市场有一个轮流坐在村里的现象。这一轮上涨始于2015年的深圳，然后去了北京和上海，然后去了广州和省会城市，然后去了2017年初房价开始上涨的西南地区，如广西和贵阳。我们在贵阳有一个项目，在头十年几乎没有涨价，但自2017年以来，贵阳的价格大幅上涨，有些上涨了50%。

在西南项目中，毛利率在下一步会有很大的提高，而且这种趋势已经达到了一定的位置，所以很难再去思考。关键是下一个乐队在哪里，这取决于整个房地产市场。我们主要在中国西南的中心城市，都在省会城市，广西在南宁，贵州在贵阳，都是中心城市。

现场提问:你们去年的合同销售目标是402亿，今年是400亿。这是否会导致你的同行今年利润的大幅损失，因为同行的业绩在增长，利润也在大幅增长？这会给股价带来压力吗？你提到你会增加在香港和海外的投资。你有没有具体的目标，例如香港的征地数量和具体的项目？

管理:我们从2015年到2017年发布的年度目标已经超过20%，30%甚至更多。今年400亿元的目标是根据我们的量定的，但是我们相信这个任务是可以完成的，我们可以超额完成，市场不会有大的波动。我们的总体战略仍然相对稳定。此外，由于以前的问题，我们近年来一直在削减库存和重组，我们只能先比较自己，然后再与他人比较。如果我们像其他人一样迅速扩张，风险很大，所以我们采取稳定的发展战略。

香港一直是我们获取土地的关键地区，关键取决于是否有机会。刚才有记者问，香港是否因为国内竞争而需要增加征地。同行业的竞争主要是规避中国证监会的要求。然而，事实上，所谓的市场竞争并不存在。因为市场如此之大，一两家公司很难发挥基础性作用，也不会因为竞争而发生什么。从长远来看，我们的股权调整对两个上市公司的集团战略都是有利的，可以互补资源，取长补短。香港进一步的土地收购与中国没有什么关系，只是在国内和海外市场都有发展机会。

现场提问:如果你的销售目标增长率低于同行，你会担心股价的压力吗？

管理:核心是利润，而股价的核心是毛利润和回报。我们进一步减少库存，降低成本，增加销售，提高销售价格，增加毛利。只要核心利润提高，股价就不是问题，不是销售目标。如果销售目标是卖出5000亿元，最终利润会很低，股价不会上涨。

我们还将要求股东支付20%的股息。根据目前的股价，我们的股本回报率也在3%的水平，这也是业内的平均水平。

现场提问:大家更关心香港的发展。今年你是以自己的方式在香港拿到土地，还是打算与其他开发商合作？香港的许多房地产开发商在拿到土地后会有一个专门的团队来负责建设工作，这将增加毛利。你会考虑自己接管这块土地并负责建设吗？

管理层:首先，香港是我们上市公司的总部。我们有成功的项目开发经验，我们将尽最大努力在资金和人员方面获得土地和项目，并且没有太多的限制。现在，我们不想限制合作的方式。只要有合作的方式，我们就要争取双赢，双赢。

香港的许多开发商通过收回土地和控制建筑商自己来控制毛利率。就我们而言，香港是一个重发展的地方，很多大地产商也有这种运作模式。我们与建筑商有着良好的合作关系，当公司需要时，我们不排除采用这种方式。