业绩会直击 | 老潘心思你别猜 SOHO中国停售京沪项目与派息

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观点房地产网soho中国在过去几年一直通过出售房产来维持高额股息，今年可能会令投资者失望。

3月20日中午，soho中国发布了2017年业绩公告，租金收入、毛利率和净利润等指标均有不同程度的增长。其中，soho中国2017年实现股东应占利润47.33亿元，同比增长4倍以上。然而，投资物业增值的贡献似乎很难激发投资者。当日业绩发布后，soho中国股价立即暴跌，跌幅最大，为10%，最终收于4.48港元，全天下跌7.44%。

在随后的2017年度业绩会议上，潘石屹董事长和唐正茂首席财务官发表了讲话。唐正茂回应了这个观点。房地产新媒体称，股价下跌的原因需要向投资者询问。演出结束后，潘石屹与媒体沟通如下:

问:你甚至不出售资产。股东们期望什么？

潘石屹:你不可能每年都这样分红。

问:你担心你不能给股东他们想要的回报吗？

潘石屹:股东的回报不一定是通过分红，但是资产的增值也可以体现出来，对吗？

问:你看到今天的股价下跌了这么多

潘石屹:市场跌了，就跌了，我控制不了。

非核心财产成为核心

至于股价下跌，普遍认为这可能是投资者对soho中国未能在年底宣布分红的反思，以及对停止出售资产后未来收益和分红保障的悲观预期。在正式宣布之前，摩根士丹利也对soho中国的表现发表了评论，称这并不令人意外，但仍认为出售两处非核心房产后将支付特别利息，并认为股息能够支撑股价，给出了一个增持评级。

然而，老潘的心思仍然让外界猜测。在2017年连续出售两处房产后，潘石屹当场宣布，原本列入销售清单的两个非核心项目，即上海天山广场和北京光华路soho2，也将停止出售。

潘石屹解释说，北京光华路项目的价格是80-90亿元，我觉得市场上没有这么大的老板。他还正式宣布，soho中国的资产处置工作已经完成，剩下的房产都是核心房产，永远不会再出售。

据soho中国此前介绍，这部分资金主要用于偿还债务、支付股息和发展3q业务。

与那些一文不名的守财奴相比，soho中国自2015年以来一直慷慨地派发股息，每年派发两次特别股息，年度累计股息金额为每股0.696港元、0.536港元和0.922港元，年度股息收益率分别为22%、16%和24%，这是管理层宣布的三年62%股息收益率的来源。

唐正茂说，在过去，有很多股息，主要是因为公司有大量的销售现金回来。虽然它收到了大量的资金，但它没有找到一个好的项目并与股东分享。值得一提的是，潘石屹和他的妻子持有上市公司60%以上的股份。

正如唐正茂所说，自2014年以来，soho中国没有在套现的同时收购新的房地产项目。至于未来是否收购新项目，两家公司管理层在业绩会议上的发言存在一些矛盾。

唐正茂首先表示，soho中国过去的投资项目都是基于项目回报率足够高的预测，在目前的市场环境下，soho中国还没有决定投资新的高资产项目。现在在中国，你认为我们销售的项目的回报率是多少？不到3%。

随后，潘石屹透露，soho中国也在寻找新的项目，只要价格便宜就会推出，不仅是海航，还有其他项目。

每个人都在问:核心净利润是多少

根据年报，2017年soho中国投资性房地产评估值为71.26亿元，比2016年增长4.6倍。受这部分影响，soho中国归属于股东的净利润达到47.33亿元，同比大幅增长4.2倍。

投资者和媒体都要求管理层排除投资物业升值后的具体核心净利润数据，但管理层没有给出肯定的回答。

首席财务官唐正茂表示，公司的核心业务肯定会增加，这体现在收入和利润率上，核心利润肯定会增加，但公司不会披露这一数据。

据唐正茂介绍，根据会计准则，重估价值确实是公司的收入和净利润，其重估价值也非常合理。她表示，在soho中国出售的过去两个项目中，每个项目的实际价格都高于重估价值，如果按照市场价格进行重估，应该会更高，因为一般的第三方评估都比较保守。

据视点房地产新媒体报道，2017年soho中国出售的两处房产，即虹口soho和凌空soho的售价分别为35.73亿元和50.08亿元，分别比出售时的重估账面价格高出约3.7%和7.9%。由于已经重新评估，销售年度获得的利润是高于先前评估值的部分。

潘石屹还预测，2018年和2019年投资性房地产的估值将会以相对较大的比例增长。李泽soho和古北项目建成后，其价值应该通过评估来体现。

此外，年报还显示，soho中国2017年的递延所得税同比增长近25亿元。根据唐正茂在投资者会议上的分析，递延税项的增加主要来自投资物业升值的影响。

不考虑增值的评估，从租金收入的角度来看，soho中国在经历了前三年的艰难过渡期后，租金金额逐渐稳定下来。soho中国2015年至2017年的租金收入分别为10.52亿元、15.11亿元和16.69亿元。

公告显示，soho中国去年出售的虹口项目和凌空项目贡献了超过2亿元的收入。关于出售房产对未来租金收入的影响，唐正茂表示，古北项目和李泽项目将分别在今年年底和明年年初完成，届时租金收入将会有所贡献。潘石屹向现场媒体保证，2018年租金收入将增长10%。

3q模式

在业绩会议上，唐正茂再次提到考虑分拆soho 3q上市。面对媒体的质疑，唐正茂表示，上市其实只是一个想法。具体的上市时间和市场选择取决于3q业务的发展和上市环境，需要等待业务成熟。

现场管理特别宣传了3q的新管理模式。据说目前3q的每一个项目都是独立运作的，都是成立资产管理公司来运作的，所以总经理应该对这个项目的利润和收入负全部责任。为了提高利润，soho中国还实施了奖励机制，以三个月为一个周期，员工将获得超额利润，即当前利润和前三个月利润的35%。

对于soho中国来说，管理越简单越好，越简单越有效。潘石屹高度赞扬了这种新模式。

截至2017年底，soho中国已运营19个中心，全部位于北京和上海的核心区域，提供近17，000个站点，平均占用率约为87%。自2017年8月以来，soho中国已于2018年3月20日在上海、杭州、南京、深圳等城市签署了新的中心协议。中心总数增加到26个，总数为26，000个。

Soho中国计划在2018年实现3q数字翻一番，即5万。潘石屹说，这个目标一定能够实现。然而，他仍然说规模并不重要，也就是说，每一个利润都是最重要的。

虽然3q被老潘视为未来的主营业务，但3q的收入和利润在本期年报中披露的并不多。唐正茂回应房地产新媒体观点称，3q 2017年租金收入计算为16.69亿元。从规模来看，3q的规模约占其物业总规模的10%，但其租金收入远远超过这一比例。唐正茂表示，当这项业务成熟时，它也将有一个相当高的利润率，如达到22%-25%的息税前利润。

观点房地产新媒体注意到，业绩公告提到了HKFRS 16条租赁规定变更的影响。唐正茂在投资者会议上表示，规则的改变将对未来3q业务产生影响。对于轻资产项目，根据新会计准则，经营租赁将在报表中反映为资产和负债，但对利润表没有影响。

谈到未来房地产市场政策的变化，潘石屹表示，市场因素不会发生太大变化，唯一不确定的因素是房产税何时出台，这是影响2018年房价的最大因素。