重磅发布 | 观点指数·2018年12月中国房地产企业销售金额TOP100

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1.两个月内销售额达到1000亿，恒大在价格战中击败万科

2018年1月，万科以创纪录的679.8亿元开始了2018年的销售规模大战，碧桂园仍以意想不到的691.6亿元超越了万科，巩固榜首的意义非常强烈。

在第二轮中，大多数房地产企业的销售额在2月份走出了逐月下滑的趋势，前三名企业的销售额都在500亿元以下，而万科的销售额下降到400亿元以下，被恒大超越。

虽然今年的前两个月不是传统的旺季，但三大房地产企业联合创下了两个月全年规模达到1000亿元的纪录。按照这个速度，在年中拥有3000亿住房企业并非不可能。

除了销售，在2017年高调宣布进入特色镇开发后，碧桂园在签约镇的发展速度开始打动同行。2月，碧桂园继续加强合作，与博世集团携手合作，共同拓展建设产城一体的智慧小镇，并与招商局集团在产城一体、创新商业、金融资本等领域展开战略合作。

就万科而言，2017年土地收购规模大幅扩大，上月与印度联合收购凯德兰德项目后，虽然2月份华东和华北土地供应紧张，但本月土地市场稍显平静，主要在成都赢得了4块有部分自持需求的商业用地。相反，董事薪酬问题已经成为外界关注的焦点。

虽然恒大宣布的2018年销售目标与2017年相比增幅不大，第一个月的排名也没有变化，但恒大并不是不愿意战斗。进入2月份后，恒大发起了一场全国性的价格战，所有楼盘基本打八折。或许正是这一策略帮助恒大最终获得了亚军。

事实上，如果调控在2018年继续下去，1000亿级住房企业继续追赶，前三家公司的销售将更难达到同样的增长率。

2.3000亿人的梯队被打破了，争夺前四名的战斗仍然悬而未决

去年，在3000亿美元的阵营中，仅有的三家房地产企业——融创、保利和格林兰的第二梯队——已于2018年1月解散。

保利作为唯一一家1月份月销售额为300亿元的房地产企业，前两个月累计销售额为555亿元，保持第四位。

此外，保利最近发布的一份白皮书向外界展示了这家核心企业的行业前景。保利在报告中提到，尽管销售额和销售面积在2017年创下新高，但这并不意味着高峰期/拐点即将到来，大象仍然可以跳舞。对市场前景的乐观判断也可能支持保利进入前三大行业的信心。

然而，保利的对手是融创，一家狼一样的企业，从2015年到2017年保持了超过100%的增长率，并在一年内完成了从1500亿英镑到3500亿英镑的飞跃。然而，在去年一步步获得第四名后，融创未能保持年初的位置，未来争夺第四名的战斗充满悬念。

绿地控股第一个月的销售额只有150亿元，但本月的排名并没有显著提高，但两个月的总销售额都不到300亿元，排名倒数十名。

关于年初的业绩，绿地控股董事长张玉良在2月初接受采访时回应称，绿地并没有刻意追求规模，但他也承认，没有规模和规模的大企业是做不到的。

也许是为了更积极地提高绩效，格陵兰计划改变获得项目的策略。张玉良表示，2018年初，在工业带动下，绿地将在一、二线城市和三、四线地区短时间内快速运行，年初已有大量土地被征用。预计这些项目将在第二季度末和第三季度初投产，力争增加1000亿元的销售规模。

土地是业绩的保证，但企业只有在卖掉房子后才有权谈论规模。2018年刚过两个月，绿色空间仍有充足的时间来恢复失去的能量。

3.房企的竞争很激烈，暗人马遇到常

事实上，不仅仅是格陵兰岛意外坠落，包括绿城和金地，它们在年初的销售中没有明显的优势。正是这种意外和不确定性使得这场排名赛更加令人惊喜。

相反，另一个出人意料的代表是金茂，一家去年仍在榜单前20名的房地产公司。现在，仅仅两个月后，金茂已经成为一匹黑马，以306亿元的销售额跻身前十。然而，这种微弱的差距意味着紧随其后的龙湖、华夏幸福和绿地在未来的超越并不困难。

除了前十名，招商局蛇口、中良地产、华润置地和新城的销售额更接近。在头两个月里，优先购买权被确定在10亿元以内，贴身肉品的紧张气氛被笼罩。

在土地竞争中，龙湖、华润和招商局蛇口在2月份更愿意在这块土地上投资。2月26日，华润置地斥资96亿元在济南赢得5块地皮；龙湖在苏州、济南和珠海重新扩建，征地金额超过130亿元；招商局通过收购和拍卖在重庆、杭州、天津和福州收购了一批项目，金额超过90亿元。

规模战争的号角刚刚在2018年响起。黑马的势头能否保持，取决于企业的土地储备和财务实力能否跟上。回顾过去两个月的销售黑马，除了金茂、泰和和郑融，福建的两家房地产企业也异军突起。特别是泰和和郑融分别排在第11位和第12位，这对1000亿住房企业是一个不可忽视的威胁。

在10到20人之前和之后，早退的徐汇和世茂，以及近几年加速努力的阳光城市也被列入名单。福建的住宅企业在这一阶段高度集中。20人之后，荣欣和乔蓉也潜伏在其中。

4.规模的压力正在增加。区域性住房企业正在崛起

根据2018年1-2月的100强意见指数列表，前10家企业的门槛已经更新为290亿，累计销售额接近前100家房地产企业总销售额的48%，与第一个月持平。值得一提的是，碧桂园的销售额在一天之内就能成为前100名房地产企业的入场券，甚至高于后者。

可以预测，未来1000亿的房企将在目前100亿房企中以很高的概率诞生，而目前有33家房企超过这个销量。此外，前60家企业的销售额占前100家房地产企业总销售额的92%，比上个月增长2个百分点，前40家房地产企业的生存压力更大。

也许是“强者永远是强者”的论断被反复验证，这使得与生俱来的横空吸引了更多的关注。除了上面提到的黑马房企，其他区域性房企也在迎头赶上。

2017年，浙江房地产企业翔盛集团仍排名第30位，销售额已超过徐汇和绿城。翔盛提出了2018年实现1000亿元的目标。在此之前，仅用了3年时间，销售额就从100亿元增加到600亿元。

市场概述

1.地方法规没有放松，一线新房价格首次下跌

从2016年10月至今，这一轮楼市调控已经持续了17个月。去年年底，住房和城乡建设部强调，要坚持调控目标，不放松努力。今年2月，一些省市也公布了继续实施限购等政策的决心。

长沙市2018年工作会议指出，2018年将继续保持房地产市场调控政策，坚决遏制房价过快上涨。

江西省住房和城乡建设厅表示，对于房价上涨压力过大的市县，有必要尽快出台相应的限购限贷政策，而已经进入70个大中城市的南昌、赣州、九江等城市，应严格执行现行调控政策。河北省还提出，2018年，全省热点城市和重点地区应继续严格执行限购、限贷等调控措施。

从有效性的角度来看，一些房地产市场的狂热已经降温。近日，国家统计局1月份公布的70个大中城市商品房销售价格显示，15个热点城市新建商品房销售价格保持稳定。最明显的信号是，一线城市新建商品房价格指数32个月来首次下降，而二三线城市新建商品房价格指数已连续16个月下降。

据分析，虽然70个城市的整体房价都在上涨，但一线城市的新房价格(即市场趋势)正在由涨转跌，二、三线城市的房价趋势未来可能会受到影响。

在金融方面，金融去杠杆化也在各地得到进一步推动。1月最后一天，银监会表示，2018年将努力遏制居民杠杆率，继续遏制房地产泡沫，严肃查处各类非法房地产融资行为。而种种迹象表明，今年以来，包括北京、河北、广州、南京、济南等省市都相继曝光了房贷紧缩和住房贷款利率上调的消息。

2月6日，央行在工作会议上提出，2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，完善住房金融体系，完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系。

2.长假期间的土地供应规模有所下降，国有的北京和上海用很大的力气收回了土地

受春节假期影响，全国土地市场的供应热较1月份明显减弱，但北京、上海、苏州和杭州的土地资金仍然很高。

从2月1日到2日，苏州集中供应了20块土地，总成交价达到283.6亿元，是本月所有城市中土地成交额最高的。其中，九仓和龙湖是主要出资方，土地出让金分别为70.23亿元和40.7亿元。

北京在春节前卖了六块地，总成交价为155.1亿元。国有资产企业受益匪浅，中国海运、电力建设、中国铁路和朱总都失去了一个孩子。本月的最后一天，北京的土培又一次变冷了，密云地块出现了流痕，门头沟地块以底价出售。据分析，目前，由于北京土地市场供给不断增加，土地成本不低，房企进退两难。

2月26日，山东省济南市共推出18个地块，最终募集到200亿元。中央企业华润以96亿元赢得兴隆区6块地。

纵观全国，今年2月支付土地出让金最高的是国有财团。春节前夕，由19个地块组成的上海龙阳路枢纽中区项目以137.7亿元的底价售出。然而，竞争对手上海房地产集团、上海浦东轨道交通和上海申通地铁面临的下一个问题是，所有这些地块都必须在5年内完成。

除了总供应量下降之外，2018年2月土地交易的高溢价也很少见。根据这项规定，房地产企业在征用土地时更加谨慎。

本月土地市场政策的一个重要信号是，中央一号文件明确严格禁止农村地区利用农村宅基地建设别墅和私人会所，同时明确提出适度放开宅基地和农民住房使用权。

此外，鉴于一年四季都有大量的农房闲置，一号文件鼓励各地结合乡村旅游、新产业、新业态的发展，探索如何盘活和利用闲置农房增加农民财产性收入。

3.租赁住房融资、银行担保和资产证券化

长期租赁公寓的兴起和加快租赁市场发展的政策支持，使房地产企业看到了这个市场的广阔前景。

自去年广州提出“买权与租权并重”以来，围绕改善承租人各种公共权益的政策开始增多。随着时间的推移，广州也计划在法律层面上保护相关租赁规定。《广州市房屋租赁管理条例》已纳入2018年立法计划。

该条例草案要求，市政府应采取财政支持、土地供应和基本公共服务保障等政策措施，鼓励住房租赁消费，培育和发展住房租赁市场。草案还规定，承租人可以依法享受国家规定的义务教育、就业和其他基本公共服务，并可以按照规定提取和使用住房公积金支付租金，以促进同等的购房和租房权利。

当然，租赁项目的长期性增加了投资风险和财务压力。在此之前，中国建设银行和中国工商银行等金融机构的出现，为企业提供了更充分的资本保护。

当月，又有一家国家银行加入支持租赁金融市场发展的行列。2月2日，中国银行与万科、中海、碧桂园、华润、保利、招商局蛇口签署协议，提供2000亿融资规模，实现真金白银的祝福。

此外，去年不时出现以租赁为名的发债项目。截至2017年底，碧桂园200亿元企业债券中有150亿元用于输血租赁项目。本月，包括和盛创展、R&F和绿城在内的三家公司宣布发行住房租赁专项公司债券，总融资规模为200亿元。

同时，资产证券化在租赁中的应用越来越普遍。碧桂园和越秀集团的两个专项资产支持计划产品已经深圳证券交易所审批，总规模150亿元。其中，中联前海开元碧桂园出租屋一号专项资产支持计划规模为100亿元，采用货架存放、分期配送机制，优先等级为AAA级。据说该产品是目前租赁住房领域最大的证券化产品。

去年，新派公寓、紫茹、保利、招商局蛇口等企业相继选择了资产证券化的方式。随着股票时代的到来和长期租赁公寓规模竞争的逐步开放，越来越多的住房企业和金融机构将加入到租赁金融的探索中来。