现场 | 港交所挂牌后 雅生活还会寻求在A股上市

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观点地产网1月28日，敏捷旗下的物业管理服务提供商——敏捷人寿服务有限公司在港举行新闻发布会，宣布其股票全球发售安排及在HKEx主板上市的细节。

黄凤超，敏捷生活服务有限公司执行董事兼联合董事长；刘德明，执行董事兼首席执行官；首席财务官兼联合公司秘书李大龙；敏捷集团控股有限公司副总裁潘志勇；首席财务官兼副总裁张森；绿地集团执行副总裁、绿地金融投资控股集团有限公司董事长耿静出席会议。

根据亚人寿披露的信息，香港上市将于2018年1月29日(星期一)上午9: 00开始，注册申请将于2018年2月2日(星期五)中午12: 00截止。香港公开发行的发行结果和发行价格将于2018年2月8日(星期四)或通过各种渠道公布。股票将于2018年2月9日星期五在香港证券交易所主板交易，股票代码为3319。

据悉，雅士林人寿全球首次公开发行(取决于超额配售权的行使)共初始发行333，334，000股，其中国际发行300，000，000股(可重新分配并取决于超额配售权的行使，包括27，835，340股预发行股票)和香港共33，334，000股。该等股份的售价由每股10.80港元至14.20港元不等。超额配售权最高可达5，000万股，占已发行股份的15%。

汇丰公司金融(香港)有限公司和华泰金融控股(香港)有限公司是此次交易的共同发起人。香港上海汇丰银行有限公司、华泰金融控股(香港)有限公司和摩根士丹利亚洲有限公司是联合全球协调员、联合簿记员和联合首席经理。

据亚人寿称，截至2017年9月30日，本集团在中国65个城市提供物业管理服务，总建筑面积约为7620万平方米，服务业主和住户超过100万户。

敏捷和格陵兰控股公司的双重股东

与在香港交易所上市的其他六家房地产公司相比，亚盛有一个独特的特点。也就是说，它依赖于两个著名的房地产开发企业，敏捷和绿地控股。

2017年6月30日，绿地集团宣布将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司的100%股权转让给雅居乐，交易对价为人民币10亿元。同时，在2018-2022年中期，Agile每年将从格陵兰开发的物业中获得700万平方米的物业服务面积，并优先获得300万平方米的物业服务面积。

同年8月17日，雅居乐集团宣布，绿地集团已向雅居乐的雅生活集团投资10亿元人民币。通过此次收购，绿地集团将收购亚寿集团20%的股份，成为亚寿集团的长期战略股东。

此次全球上市完成后，雅居乐和格林兰控股将分别持有本集团约54%和15%的已发行股本。

黄凤超在新闻发布会上表示，因此，雅生活拥有两个地产品牌，即雅居乐地产和绿地地产。指出绿地地产的优势主要在于住宅和商业地产，尤其是超高层商业地产，而雅居乐地产在旅游地产和大型住宅物业管理方面有着丰富的经验，两者相辅相成，使亚人寿成为商业和住宅物业管理的标杆品牌。

执行董事兼首席执行官刘德明进一步表示，除了绿地在之前的合作中承诺的物业面积外，绿地控股(将在未来表现良好)并不排除增加为亚人寿提供的物业服务面积。

此外，为了支持亚人寿未来的发展，作为大股东的雅居乐集团不仅为项目提供服务，还在业务上给予很多支持，如物业检查和销售。

事实上，我们正计划进入与绿地地产相关的业务，绿地控股的金融、基础设施和消费业务也将进入优雅生活。上述人员继续说道。

寻求A+H的第一份

根据新闻发布会上披露的信息，登陆HKEx只是敏捷地产发展的开始。

刘德明表示，在找到合适的时机后，亚人寿还将寻求在a股上市。

我们想成为a+h结构房地产公司的第一只股票。

事实上，近年来，许多房地产公司都选择在新的第三板a股上市。据相关研究统计，2014年、2015年、2016年和2017年1月至11月，新增物业管理公司上市数量分别为1家、13家、23家和23家。

从物业管理公司上市公司数量来看，呈逐年上升趋势，特别是2016年新上市公司数量超过了2014年和2015年的总和，而2017年1-11月物业管理新上市公司数量与2016年持平。

对此，刘德明解释说，这是因为目前国内房地产市场非常庞大。除了由普通开发商设计的住宅和商业地产，还有越来越多的公共建筑和政府项目也需要专业地产团队的介入。登陆a股将增加获得更多政府项目的筹码。

我不会含蓄地说，一些政府采购真的会偏向国有企业或a股上市公司。

除了寻求收购a股，雅士林香港股票ipo的另一个目标是加强并购机会。因此，雅士林决定将39.84亿港元ipo融资的65%用于并购或投资，涉及金额约为25.98亿元人民币。

黄凤超认为，目前国内房地产市场集中度相对较低，这为亚盛的并购提供了一个很好的机会。他说，未来五年将是房地产公司收购的窗口期，所以只要有好的项目，亚盛将抓住收购机会。

我们的M&A有两个主要方向，一个是在区域上补充现有的项目，另一个是在专业上相互补充。黄凤超还表示，2018年，公司肯定会在并购方面有所作为。

以下是敏捷人寿服务有限公司香港上市新闻发布会的提问环节记录:

现场提问:未来敏捷和格陵兰将在哪些方面合作？会有竞争吗？

上市融资的很大一部分是在收购方面。你能告诉我们大致的方向吗？敏捷将来会有机会拆分更多子公司并在香港上市吗？

刘德明:事实上，亚寿集团这次来资本市场上市，可能是因为亚寿背后有两个一线开发商。其支持主要包括两个方面，一是项目支持，二是业务支持。

简单地说，敏捷地产已经把每年开发的100%的地产都给了雅生人寿。根据我们的协议，绿地控股必须给予700万平方米，并有300万优先财产。如果将来做得好的话，还可以加上x。因此，在两个一线开发商的支持下，亚人寿集团一定要实现在物业管理行业的第一份额。

第二个方面是给予业务。在雅居乐地产的整个产业发展链条中，前期介入、房屋销售和房检赋予了雅生命。现在我们也计划进入格林兰房地产的相关业务。与此同时，绿地控股的金融部门、基础设施部门和消费者业务也将引入亚盛。

两位大股东对亚人寿非常乐观和有信心，并将慷慨给予空间和业务。我相信雅生活会在这个行业做得更好。

黄凤超:对大股东来说，除了平时会提供全力支持的基本物业管理服务外，我们的大股东有很多资源，当有一些好的目标资源时，他们会毫无保留地交给亚生。

潘志勇:敏捷集团建立1+n发展战略是一个清晰的想法，让业务部门更加清晰有利于业务发展。上市不是唯一的目的。我们将根据业务发展和发展需要，在适当的时候决定是否上市。

现场提问:第一个问题，就财务数据而言，2016年资产负债率仍为84%，2017年第三季度降至40%。下降的原因是什么？第二个问题，刚才提到会在适当的时候在a股上市，有没有初步的时间表？我想问一下我对a股上市的看法。

最后，关于大业主和小业主的增值服务，现时小业主的增值服务提供了甚么服务，以及他们将来会在哪些方面发展？

李大龙:2014年到2016年，我们的资产负债率比较高，2017年9月30日下降到40%。

事实上，亚人寿是一家净现金流、无负债的公司，但我们在2016年进行了abs融资，用于支持当时的房地产开发，导致资产和负债同时增加。为了这次上市和澄清我们与大股东之间的财务关系，我们提前偿还了资产支持证券，因此资产和负债同时下降。

另外，2017年8月，第二大股东绿地集团注资10亿元，高管持股平台注资2亿元，整体股本和我们的权益大幅增加，资产负债率下降至40%。随着ipo融资，我相信我们的资产负债率将进一步优化。

刘德明:雅人寿与过去在港股上市的六家地产公司最大的不同在于，我们的顶层设计不同。俗话说，路决定命运，选择比努力更重要，所以我们的设计有可能成为中国物业管理行业第一家a股+h股上市公司。

做出这一选择的原因是，我们对中国大陆的巨大市场仍持乐观态度。如今，在mainland China，物业管理公司的安保服务是在公交车上购买的，包括第十九次全国代表大会提出的农村振兴战略。许多城乡卫生一体化项目都是ppp项目，所以我们只有登陆a股市场才能获得更多的政府购买的优质服务。这是我们登陆a股市场的考虑。

第三，小企业主的增值服务是提高或维持未来利润率的重要措施。

从大的角度来看，它主要包括基于业主生活的增值服务。简单来说，就是上门服务，比如家政服务、居家养老、家电维修等等。第二类是基于业主资产的增值服务，比如住在包里，因为中国大陆的很多房子都是空着交付的，我们可以在交付后进行装修。此外，我们每个服务中心都设立了房屋租赁和销售中心，帮助业主买卖二手房以及房屋租赁业务。

第三类是社区周围公共区域的使用，如社区广告等。第四类是基于开发商留给我们的俱乐部商业服务。这是四个主要方面。

目前，我们的主要业务类型是搬运行李、出租和出售房屋、社区团体和俱乐部运营。当然，我们今后会做出很大的努力，比如考虑介入长期租赁公寓业务。随着房地产行业的转型升级，长期租赁公寓的物业管理将成为一个巨大的增量。

另一个是家庭护理服务，家庭改善服务和新的邮政服务。现在我们已经将无人便利店引入社区。范美梅还可以为业主提供早餐和午餐，还可以参与社区金融、保险、旅游等业务。

事实上，通过社区增值服务，它颠覆了过去雅士林传统物业基础服务的商业模式，所以我们对这项业务非常乐观和期待。

现场提问:去年前三个季度业绩大幅提升，原因之一是第三方物业管理业务快速增长。第三方物业管理业务主要是政府的大客户，还是别的什么？

李大龙:2017年前三季度，我们的收入快速增长，这也与我们整体管理领域的增长密切相关。

2016年底，管理面积为5000万平方米，2017年第三季度末达到7600万平方米。从这方面来看，大部分面积的增加是由于第三方开发商开发的面积增加，而大部分项目都是住宅楼、学校等公共建筑项目，但这占的比例很小。

雅生活于2016年开始市场化进程，并于2017年继续发挥实力。现在我们有23家城市公司，每个公司都有一个市场开发部门。现在我们有大约200名专业的市场开发人员，我们对于第三方和政府公共建设项目的市场开发表现在未来是非常有希望的。

我们有两个发展方向。一个是中国大陆的中型开发商。由于雅居乐地产是中高档住宅的标杆企业，许多中型开发商希望与雅居乐地产合作，提升自己的房地产品牌，提高议价能力，提升销售速度。因此，很多中等规模的开发商都积极与亚盛合作，这方面的潜力是无限的。

第二类是为中国政府购买服务，并围绕公共建设项目扩大一些市场，尽管这一领域的比例仍然相对较小。然而，未来的比例并不小，因为我一直认为中国的物业管理企业太多了，敏捷地产和绿地地产必须保持自己的专业特色，只有专业化才能使它们做大。

现场提问:在筹集了这么多资金后，集团是想在海外还是在中国购买更多项目？如果有并购，它们会在上市后的短期内发生吗？

第二个问题刚才多次提到a股上市与政府采购合同的关系。请说得更直截了当。这是什么关系？a股上市后，公司在政府项目合同中是否有一定优势？

第三，有一些社区金融服务在管理。这项业务的风险是什么？

刘德明:至于我们的M&A是国内还是国际，我们会在未来的业务中不断考虑。现在还很难得出结论。至少我们会从国内开始，因为中国大陆有10万多家房地产公司，其中一些是项目公司，这意味着市场集中度相对较低，这为亚盛登陆资本市场后的M&A提供了一个很好的时间窗口，所以我们会为M&A在中国选择一些优秀的目标。上市后我们会制定详细的计划，但我相信我们会在2018年有所作为。

关于a股上市和政府采购的问题，我可以坦率地说，因为在中国大陆，无论是从品牌、影响力还是与政府的匹配来看，人们在政府采购中更喜欢a股上市公司，而不是国有企业和a股上市公司。我们的a股上市后，我们将在这类业务中获得更多。敏捷的定位是基于国际和国内市场的发展，同时也充分利用国内和国际资源。

关于社区金融业务，因为社区金融业务是业主的增值服务之一，正好我们的合作伙伴绿地集团有很强的绿地金融控制，而且他们也有很现成的产品，而且绿地是国有企业，所以我觉得雅生在这方面有独特的优势，所以这个业务以后可以增加。