新城控股高级副总裁欧阳捷：2018年房地产行业是“大稳小乱”的一年

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新城控股高级副总裁欧阳杰发表主旨演讲。

人民网1月22日电(记者孙红丽)今天下午，由人民日报主办的第四届房地产价值峰会在人民日报新媒体大厦1号演播室举行。本次峰会以“新时代、新生态、建设美好生活”为主题，探讨在住房制度改革和长效机制建设过程中，如何增强住房企业的使命感和竞争力。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳杰在《未来五年房地产业的主要趋势》的主题演讲中表示，未来五年住宅市场将进入一个新时代。过去的房地产周期理论不再有效，未来的长期机制将确保整个房地产市场保持相对稳定。

欧阳杰认为，2018年是“大稳定、小混乱”的一年，房地产市场不会涨跌，房价也不会大幅上涨或下跌，所以是“大稳定”。“小混乱”是指不同地区的政策有所不同，所以看起来可能令人眼花缭乱，但总的来说，监管就是控制和调整，保持了该地区相对稳定和健康的发展。

对于未来的住房市场，欧阳杰认为有三个典型特征。第一，非都市地区的城市化即将结束，房地产将慢慢恢复平静；第二，都市圈周边的中小城镇未来将获得新的增长机遇；第三，人们的住房面积不平衡。

具体来说，欧阳杰举例说，非武汉城市圈的土地交易量正在逐年下降。这种趋势可能从侧面证明，目前的房地产开发模式是不可持续的。除了广东和深圳，其他地方基本上都在衰退，成都以外的非大都市区也在衰退，这使得它们未来很难继续增长。

他认为大都市地区的中小城镇仍然有很大的机会。世界上所有的人口都集中在大城市，包括大城市周围的中小城市。虽然城市化即将结束，但都市圈将成为城市化的新引擎。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告明确指出:“中国特色社会主义进入了一个新的时代，我国的主要社会矛盾已经转变为人民日益增长的改善生活的需要和不平衡发展的矛盾。”

欧阳杰指出，这种不平衡实际上包括住房面积的不平衡。越发达的地区，人均住房面积越少，而欠发达地区，人均住房面积越高。

"这是由房价引起的."欧阳杰指出，中小城镇住房面积已基本满足，发达地区需要弥补不足。在大都市区以外的一些中小城镇，区域改善需求和刚性需求已经基本得到满足，他们需要做的就是质量改善需求。

此外，从2016年到2017年，一线城市、二线城市甚至三、四线城市的房地产都发生了巨大的变化。

欧阳杰认为，三线和四线城市的热浪不会持续太久，因为交易量的大幅增加并没有导致其土地供应大幅反弹，这意味着其需求不可持续。当然，一个新的问题是，这些城镇的土地市场将无法持续，土地融资将难以维持。

欧阳杰建议，这些城市的存量可以净化，但最重要的价值在于稳定这些地方的房地产投资，使整个房地产市场能够在整个房地产走势下行的过程中保持稳定，这是未来县城和非大都市区中小城镇需要特别警惕和防范的。