小年的粮仓 | 华润置地：一二线徘徊中的商业与住宅平衡

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编者按:2017年，中国房地产创造了新的交易记录，万亿美元时代已经过去了一半。2018年，行业发生了逆转，轻视房地产的情绪继续蔓延。

2018年3月22日至23日，由视点房地产新媒体主办的2018视点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题定为小年大周期。

房地产新媒体研究团队聚焦关键词“小年”和“周期”，观察房地产企业2017年的经营战略和业绩，推出“小年粮仓系列”深度原创报道。通过分析和研究基准房地产企业的发展，他们将如何应对即将到来的小年？

意见指数为1247亿元，为截至2017年11月底华润置地的销售金额。年初设定的1200亿元的目标已经正式公布。

截至2017年底，华润置地累计签约销售金额1521.59亿元，累计签约销售建筑面积957.32万平方米，同比分别增长41%和23%。

华润置地2016年的年销售额达到1080亿元，1200亿元的目标有点保守，40%左右的增长率也有点慢。

2016年，恒大地产创下的房地产企业最高销售额为3733亿元，销售额超过3000亿元的企业有三家，分别是恒大、万科和碧桂园。

2017年，碧桂园率先突破5000亿元大关，万科和恒大紧随其后，最终年销售额突破5000亿元。其中，碧桂园和万科销售额同比分别增长78.34%和45.26%。

与碧桂园、万科、恒大、融创等基准房地产企业过去一年或几年的销售增长相比，华润置地的业绩似乎过于稳定。

谨慎的销售节奏

与其他开发商的辉煌业绩相比，上半年的开发量和营业利润都不是很好看，我们也在反思。华润置地执行董事兼副董事长唐勇在《中国日报》的投资者电话会议上表示。

同时，华润置地管理层也表示，不会为了实现快速的规模扩张而牺牲利润率和收益率。因此，华润置地在销售节奏的安排上比较谨慎，几乎是保守的。

华润置地2014-2017年销售价值与销售目标比较

根据年初发布的数据，2017年华润置地的可销售资源为243亿元，其中2016年剩余1070亿元，2017年新增1360亿元。

根据1200亿元的销售目标计划，华润置地预计其销售淘汰率为49%。

你可以对比一下其他几个销售额1000亿元的房地产企业:2017年6月，万科的去污率仍然在60%以上，但在7月和8月，由于政策和市场因素，去污率下降到50%以上。

一直擅长销售的龙湖地产根据65%的淘汰率计算出2017年的销售目标。

深圳一直是华润置地销售的主要贡献者，它已经设定了较低的拆迁率目标。

根据中银国际此前发布的报告，华润置地2017年在深圳的签约销售目标为180亿元，占公司1200亿元总销售目标的15%，而华润置地2017年在深圳的可销售资源为450亿元，相当于去污率的33%。

事实上，华润置地上半年累计签约销售金额已达632.18亿元，下半年仍有1800亿元的可销售价值，但华润置地下半年的销售金额仍与上半年保持一致。

尽管华润置地最近宣布将把年度目标提高到1320亿元，但增幅并不太大。这样做的原因是为了保护销售的毛利润，这推迟了新网站的推广。

2017年1月至11月华润置地月度销售统计

截至2017年6月30日，华润置地毛利率为34.93%，去年同期为33.91%，2016年为33.74%。

根据平安证券发布的研究报告，2017年上半年，房地产上市企业整体毛利率企稳回升，达到32.4%，较2016年上升2个百分点。

可见，毛利率反弹是2017年房地产企业的普遍情况，华润置地的毛利率已经达到平均水平以上，但净利润率却大幅下降。

根据意见指数，截至2017年6月30日，华润置地的净利率为17.64%，2017年同期为20.49%，2016年为20.58%。

与2017年上半年房地产上市企业净利率普遍上升相比，华润置地净利率大幅下降尤为显著。

一般认为毛利率上升、净利润下降的原因主要是土地成本高，这与华润置地近两年的征地情况是一致的。

根据年中报告，2017年上半年，华润置地增加了24个优质土地储备，总地价为436.5亿元，其中权益地价为274.6亿元，新增土地总建筑面积为577万平方米。

2016年同期，华润置地购买土地总量为269.3亿元。从征地的数量和数量来看，华润置地不是最多的，但从征地成本来看，它远远领先于其他房地产企业。

根据这一计算，上半年华润置地新增土地的底价约为7565元/平方米，这可能是上半年十大房地产企业中最高的土地成本。

不用说，以低地价著称的恒大和碧桂园，即使与同为央企的保利和中海相比，华润置地的土地单价也远远高于这两家。

根据意见指数，上半年中海新增土地单价为5662元/平方米，保利新增土地单价更低，为4188元/平方米。

华润置地土地成本高的原因是，为了保证利润率和回报率，公司近两三年已经回到了一、二线城市，所以一、二线城市，尤其是热点城市占据了重要的比重，被收购土地的地价也很高。

例如，2017年5月18日，第一华润金茂集团以27，125元/平方米的底价中标北京市丰台区李泽金融商务区地块。

2017年3月24日，华润置地27亿拿下合肥两处住宅用地，底价超过7000元/平方米，地价分别高达133.33%和106.66%。

2017年4月24日，兰州市七里河彭家坪gq1601地块以15.92亿元的价格被征收，底价为4505元/平方米，地价为219.03%。

2017年5月31日，华润置地以21.67亿元的总价格，以241.15%的溢价，收购了徐州市新新路以北、奎河以东的一处城市居住用地，相当于每平方米约7，185.82-8，982.28元的底价。

进入下半年后，华润置地在一线城市获得了更多土地。7月27日，北京市昌平区北七家镇地块中标39.5亿元；8月1日，华润招商碧桂园以38.4亿元的价格联合竞标北京市东城区的土地；8月31日，上海奉贤南桥小棠纯住宅地块以21.9亿元的总价中标；11月23日，我们以人民币34.36亿元赢得了上海浦东新区航头3单元b1-02地块。

一线和二线布局的优缺点

华润置地积极补充一、二线城市土地储备的效果尚未在财务数据中反映出来。

根据2017年中期报告，华润置地上半年的综合营业额为352.6亿港元，同比下降21%，股东应占利润同比下降33.1%，约为51.1亿港元。

深湾证券表示，华润置地上半年的收入同比大幅下降，主要是因为结算面积低于预期，导致房地产开发收入下降。

统计显示，2017年上半年，华润置地的销售额仍位居行业第11位，但销售面积已从第9位下滑至第16位。

很多业内人士认为，最重要的原因是华润置地的布局过于集中在一、二线城市。

根据之前的数据，今年上半年，华润置地占了中国一、二线城市85%的收入，其产品线主要集中在高端改善项目，甚至奢侈品。

这样的城市布局和产品结构使得华润置地的销售容易受到政策的影响。当一、二线城市受到监管时，华润置地的产品往往成为监管的第一目标。

以深圳市为例，该市前几年对华润置地的销售做出了突出贡献。根据2015年中期报告，深圳对华润置地当前业绩的贡献为23.5%，2016年这一数字降至16.4%。

2010-2017年深圳/地区华润置地销售比例

数据来源:中国资源土地年报，意见指数

根据2017年中期报告，上半年华南地区的销售贡献占25%，似乎高于2016年。然而，值得注意的是，华润置地在2017年初调整了管理结构。它过去是一个城市公司制，但现在已经变成了一个地区公司制。

根据华润置地的官方网站，华南包括惠州、广州、汕头、珠海、中山、佛山、南宁、柳州、桂林、海口、万宁、福州和厦门等城市。

自2010年以来，华润置地的布局已经从一、二线城市转变为三、四线城市，然后回归到一、二线核心城市。

根据视点房地产新媒体此前的报道，2010年，当一、二线城市处于严格调控时期，华润置地的销售遭遇挫折。随后，根据市场形势判断，开始部署大量的三、四线城市，同时减少了一线城市的投资额。仅在2010年和2011年，华润置地先后投资400亿元进入17个城市，其中13个为省级以下城市——正因为如此，毛利率等财务水平也明显下降。

自2013年以来，华润置地再次转向一线和二线城市。据统计，从2015年开始，华润置地已经斥资400多亿元在北京、上海、厦门等城市赢得了一批高价地块。

对于这一调整，一些市场评论称，完全放弃三、四线城市让华润置地错过了随后的去库存红利。

商业和多元化创新商业前景

投资性房地产的收益可能成为继华润置地之后的又一亮点。

在华润置地2017年的工作安排中，上半年的重点是制定公司商业地产的战略性业务发展规划，完成组织结构调整。

6月12日，华润置地正式调整了商业地产的组织结构，商业地产事业部成为华润置地的一级组织，与开发事业部处于同一级别。

根据随后发布的年中报告，截至2017年6月30日，华润置地在运营的投资物业总建筑面积达到573万平方米，其中包括13个万象城、8个七彩城/万象汇和2个其他购物中心。

下半年，华润置地先后开设了深圳万象世界、上海万象城、北京密云万象交易所、台州万象城等四个购物中心。

据华润置地透露，到2019年，运营中的购物中心数量将增加到44个，购物中心的营业面积将达到550万平方米，营业收入将超过100亿元。

根据中银国际的数据，华润置地2016年的租金收入为70亿元，这意味着2016年至2019年租金收入的年化增长率至少为12.6%。

在实现这一目标之前，华润置地的租金收入增长仍面临相当大的挑战。

根据2017年中期报告，在投资性房地产方面，华润置地的收入主要分为两部分:一部分是酒店收入，占上半年投资性房地产收入的15%，但仍处于经营亏损状态。

此外，半年度报告还显示，华润置地在北京的所有投资物业的租金收入均有不同程度的下降，其中包括两个商场、清河彩城、北京凤凰汇和三栋写字楼。

总的来说，华润置地商场的零售增长达到了一个较好的水平。统计显示，2017年第一季度，华润置地购物中心同店零售增速达到30%。管理层还表示，这不仅仅是一个平均值，该公司旗下大多数商场的零售销售额在第一季度实现了20%至30%的同比增长。

华润置地管理层认为，自2014年以来，电子商务带来的最严重影响已经过去。主要原因是网上购物中心的搜索排名成本已经上升到与租赁成本相同的水平，占销售额的15-16%；第二，传统百货店受电子商务影响最大，华润置地逐渐关闭了这些商店，增加了体验消费的比重。

从总体环境来看，奢侈品零售销售在2016年第四季度有所改善，而且这一趋势还在继续。

除了一直为外界所关注的住宅和商业表现外，华润置地2017年最大的特点就是增加了多元化发展的布局和尝试。

多元化经营符合华润置地在2016年年报中提出的“卖地产+投资地产+x”的经营模式，即华润置地除了加强主营业务外，还应积极探索物业管理、养老产业、海外投资、城市交通基础设施等新领域的多元化发展，寻找新的利润增长点。

然而，华润置地的多元化才刚刚开始，仍然不可能形成盈利，这在业绩报告中有所反映。至于它能否成为华润置地未来成功转型的方向，能提供多少利润，可能还有很长的路要走。

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