内资房企缺席 九龙仓124.5亿港元“低价”夺得九龙最贵宅地

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在过去的六个月里，房地产网络“视点码头”在获取土地方面取得了更多进展。在投入28亿元人民币以弥补其在中国内地城市杭州的地位后，1月16日的最新消息显示，在大本营香港也有大量投资。

视点房地产新媒体了解到，香港当天下午公布了九龙塘一处住宅小区的招标结果。多年后，九仓以124.51亿港元的总价赢得该地块，该地块的底价为每平方英尺28，600港元，在九龙创下新高。

上述九龙塘家园于2017年9月左右首次出现在报纸上，是香港政府在2017年第四季度推出的三块住宅用地之一。其余两宗个案是位于观塘安达臣道对面及上水新乐街的一幅土地，在建筑量及地理位置方面均不及九龙塘。

数据显示，九龙塘龙翔路位于龙翔路与狮子山隧道公路交界处，占地约121，200平方英尺，建筑面积约436，400平方英尺，高度限制为160米。由于位于豪华住宅区，市场估计该地块的估价在96亿至166亿港元之间，相当于每平方英尺22，000至38，000港元。

九龙塘家园的投标于今年1月12日截止，当时第三方测量师仍然给出了160多亿港元的最高价格预测。然而，根据1月16日的结果，九仓的土地收购总价为124.51亿港元，仅处于市场估值区间的中低水平。

最昂贵的宅基地并不出人意料

近年来，香港住宅用地整体供应不足，加上内地资金的参与，地价一直高企。难怪市场对九仓最后的总地价略有惊讶。

高力国际亚洲评估咨询服务有限公司副总经理张乔初在接受视点房地产新媒体采访时表示，虽然九仓在九龙创下新高，但并不算太贵，与预计价格仍有一定差距。

张乔初解释说，九龙塘住宅用地的高底价主要是稀缺造成的，该地区的住宅用地很长一段时间没有出售，供应基本上与市场脱节。

以楼面面积价格计算，土地收购价为28，600港元，建筑成本为5，300至7，000港元，每平方英尺的价格约为35，000港元；不过，考虑到该地区近期有别墅项目的售价达到15万港元，如果未来九仓主要集中在别墅和低密度大单元，仍有机会以8万至10万港元的价格出售。

至于九仓的土地收购总价低于估计值，市场认为原因是内地发展商的参与程度较低。张乔初表示，自2017年下半年以来，内地开发商在香港竞标土地的现象已经少于以前，而对土地的竞标主要是以香港开发商为主，导致交易价格没有达到预期水平。

以本次招标出售的九龙塘家园为例，在土地关闭时，至少收到了9份报价，包括迎军、常实、嘉里建设、恒基、惠德丰、嘉华国际等。观点房地产新媒体从消息来源获悉，只有华润置地和中海地产参与了内地开发商。

这与过去一年香港土地市场的表现大不相同。

国内资本的缺乏已经改变

2017年，香港大多数更引人注目的住宅都受到了国内资本的追捧。曾有一段时间，六个家庭中有五个被大陆开发商赢得；其中，HNA的子公司香港国际建设投资有限公司以129.7亿港元垄断了九龙启德的两个案例，龙光和合景泰富以168.56亿港元创下鸭洲宅基地总价的新纪录，龙湖和合景泰富以72.3亿港元进入香港启德。

有消息人士告诉意见房地产媒体，大多数内地开发商对香港市场都是陌生的。因此，为了建立竞争力，他们通常选择降低利润目标，提高土地投资的总价格，新鸿基曾称之为疯狂价格。然而，目前随着内地资本管制的加强，整体资本外流已经下降，或者说这是内地开发商减少投资的主要原因。

最近，由于国家外资政策和海外融资环境的巨大变化，深圳企业中州控股也宣布分阶段退出香港房地产市场，并在香港以21.55亿港元的总价出售了沙田木炭项目和大坑项目。

因此，香港开发商重新获得了土地市场的主动权。去年12月19日，即九仓收地前一个月，新和地产、惠德丰地产、嘉华国际及爪哇控股(即世茂地产)合共斥资172.88亿港元中标九龙长沙湾家园，创下鸭洲内资创下的总价新纪录。

无论市场情况如何变化，香港的住宅用地总会有新的竞标者，而香港的住宅用地供应十分短缺。对于最新的赢家九龙仓而言，新项目意味着房地产规模可以进一步巩固，这无疑是一项及时的投资。

香港码头多年来很少在公开市场上收购土地，现有的土地储备主要是重建型的。据该公司董事长吴两个月前介绍，该公司在香港九龙东有一个九龙仓库，经过改造后占地面积达150万平方英尺；此外，在万通有一大片土地，可以推6，300个单位，该公司占15%的股份。

然而，上述地块的开发周期相对较长，短期内可能难以为九仓提供销售价值。

根据中原地产发布的最新数据，2017年在香港注册的一手私人住宅销售合同金额达到约2428.83亿港元，创历史新高；其中，长江实业和新鸿基地产都在450亿港元以上，惠德丰在220亿港元以上，新世界在164亿港元以上，恒基在130亿港元以上，而九仓并不在前五位。