银盛泰进退 青岛最大民营房企167万平土储转托旭辉

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观点房地产网1月12日，最近首次突破1000亿元的徐汇集团提前赶上，与青岛银盛泰集团达成交易。

上午7时05分，徐汇控股(集团)有限公司宣布，全资子公司徐汇集团有限公司已与青岛银盛泰集团有限公司及银盛泰的两个实益拥有人江平和任军达成合作协议

视点房地产新媒体了解到，徐汇正式提出收购青岛银盛泰房地产有限公司(以下简称青岛银盛泰)在银盛泰名下50%的股权，其余50%的股权仍归担保人青岛银盛泰集团及其联系人所有，共同开发房地产项目。

根据合作协议，徐汇收购青岛银盛泰50%股权的总对价为15.2亿元，其中5亿元注入青岛银盛泰，其余10.2亿元支付给担保人。

交易完成后，青岛银盛泰将更名为青岛银盛泰旭辉房地产有限公司..注册实收资本增加至2.5亿元，徐汇中国、徐汇宁波龙轩、银盛泰宁波余省、银盛泰集团、江平分别拥有10%、40%、10%、34%和6%的权益。

在整个公告中，虽然强调徐汇和银盛泰是合作开发项目，但事实上，徐汇实际上处于主导地位。

交易完成后，青岛银盛泰董事会将由五名董事组成，其中三名由徐汇提名，两名由青岛银盛泰集团及担保人提名。

董事会主席由银盛泰集团提名的董事和担保人担任。然而，徐汇已表示，预计青岛银盛泰的财务业绩将被纳入本公司的合并财务报表。

截至发稿时，青岛银盛泰尚未对此次股权合作做出直接回应。在接受视点房地产新媒体采访时，公司相关人士仅表示合作体系为1+1 > 2，青岛银盛泰未来将作为一个联合团队开展工作。

回望过去，徐汇与银盛泰的合作早已有迹可寻。视点房地产新媒体过去报道，双方在三个月前，即2017年10月19日签署了《全面战略合作协议》。据悉，徐汇董事长林忠专程飞往青岛出席签约仪式，其关注程度可见一斑。

当时双方就股权合作和成立合作平台公司达成共识，同意尹胜泰董事长担任平台公司董事长。在合作范围方面，协议规定在山东省(青岛除外)开展深度合作，包括济南、淄博、临沂、潍坊、烟台、威海等城市。

然而，在1月12日的最新公告中，徐汇并未提及青岛以外地区的特别条款。

相反，徐汇在公告中谈到以15.2亿元收购青岛银盛泰50%的股份时，强调青岛银盛泰拥有约167万平方米的土地储备，以及位于山东省(包括青岛和济南)的住宅和商业项目。目前，没有证据表明徐汇与银盛泰的合作范围是否有所调整。

在合作之初，人们强调青岛不包括在内，主要是因为这个城市对银盛台的重要性。

据房地产新媒体查询，青岛银盛泰于1998年6月26日注册，比银盛泰集团成立早了六年。商人任俊从青岛开始，逐步将版图扩展到济南、临沂等山东城市，销售业绩也长期占据青岛和山东的前十名。据悉，银盛泰是目前山东最大的民营房地产公司。

银盛泰目前在青岛拥有蜀香嘉园、管波星海、管波一品、徐汇银盛泰星月城、万科桃花源等项目，合作伙伴包括徐汇和万科；其中，管波星海项目总建筑面积120万平方米，计划建设青岛西基准项目。

土地储备充足，否则任俊早就不想被纳入与徐汇的合作。然而，从实际情况来看，由于内外因素的影响，银盛泰近年来的发展一直较为缓慢，这也被外界视为徐汇最终引进的导火索。

视点房地产新媒体了解到，作为山东最大的民营房地产企业，银盛泰早在2014年就提出希望在2017年实现销售额超过100亿元，并在香港上市。截至2017年底，第三方数据显示，该公司的销售规模仍在50亿英镑左右，上市时间也很遥远。

更糟糕的是，据报道，2016年上半年，银盛泰董事长任军失踪，该公司表示正在配合政府的正常工作。虽然尹胜泰强调，任军仍参与公司重大事项的决策，各项工作运行正常，但对公司仍有一定影响。

同时，根据徐汇的最新公告，截至2016年第三季度末和2017年第三季度末，青岛银盛泰的总资产分别为104.97亿元和88.76亿元，未经审计的净资产分别只有8.78亿元和5.8亿元，负债巨大。2016年，公司净亏损6280万元。

在合作的另一方，徐汇在销售额超过1000亿元后，获得了青岛银盛泰百万平方米的土地开发规模，进一步补充了未来扩张的价值。

值得一提的是，与银盛泰的合作是徐汇首次尝试收购公司股权，这可能为未来新的扩张方式开创先例。

据视点房地产新媒体报道，徐汇一直在通过合作进行扩张。自2017年9月以来，徐汇已与三家公司达成不同程度的合作，即中诚联合投资集团、恒基兆业中国和泰和集团。

对于青岛银盛台的未来发展，徐汇回应称，一方面将深化济南和青岛两个中心城市；另一方面，优先进入临沂、烟台、淄博、济宁、潍坊等副中心城市进行前期布局；济南和青岛周围的城市也在考虑加入这个行列。

目前，青岛银盛泰作为银盛泰和徐汇的平台公司，在济南、青岛和临沂获得了多块土地。

其中，2017年12月29日，青岛胶州市拍卖了8块商住用地。兰州路南侧有5个地块，总用地面积为209，200平方米。经过46轮的加价，青岛银盛泰最终以10.35亿元的总成交价获得了大奖。

此外，双方第一个合作项目徐汇银盛泰兴悦城已首次开盘并宣布售罄。