陆志峰：未来房地产业肯定以市场为主导

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采访越秀地产 第一财经日报董事长:您对2013年楼市和宏观调控的总体判断是什么？ 鲁治锋:对2013年的总体看法是积极的。十八大后，再加上近几年的宏观调控，我国庞大的经济必须保持健康稳定的上升趋势，从目前的情况来看，下行惯性还会继续，但上行迹象和预期已经出现，上半年可能仍然严峻，但下半年逐渐上行的迹象越来越明显。关于政策的改变很难说。从企业的角度来看，前几年对行业的严格调控是一项必须结合各种情况来做的政策，但必须分阶段进行，不能长期存在。然而，即使在这种严格的调控政策下，市场仍能保持一定的活力，市场将迎来新一轮的良好前景。一个国家不可能长期用微观政策来影响市场。未来，房地产业肯定会是一个市场化的行业。当然，会有宏观调控，但宏观调控必然是互补的，成为一种长期机制。然而，仍然很难判断将出台哪些具体政策。一旦判断错误，就会有问题。 但是，目前的贷款限制和购买限制的微观政策不会持续很长时间。事实上，我们已经可以看到一些信号，如贷款限制的微弱放松，而购买限制并没有继续增加。房地产在国民经济中的作用仍然非常重要。我认为我国不可能淘汰这样的产业，这不符合未来城市化的趋势和国民收入翻一番的目标。因此，微观领域的约束和调控必将发生变化。 日报:在十八大之后的一段时间里，中国高层官员大力推行城市化政策，土地管理法的新修正案已经通过。对于房地产业来说，城市化还会像过去一样给房地产业带来巨大的拉动作用吗？房地产业的增长有多大？ 鲁治锋:我们在中国共产党第十八次全国代表大会的报告中看到一个词叫农业现代化。农业现代化意味着未来不再需要这么多农村人口。目前，这种城乡二元结构肯定会发生很大变化，而这种变化的驱动力是城市化。 目前我国城市化率的统计数据为51%，但实际上，享受城市待遇的居民比例远低于51%，因为并非每个在城市工作的人都能享受到与城市居民同等的待遇，包括使用社会保障和医疗保险等整体配套功能。我们的户籍制度还没有改革，很多配套设施还没有落实。世界上许多发达国家和发展中国家的城市化水平都高于中国。专家估计，我国的城市化水平预计将达到70%或80%。也就是说，从现在开始，假设我们通过中央政府采取的一系列措施，包括户籍登记和其他改革，鼓励非城市化人口进入城镇。如果年度计划是1.5%~3%，这已经是一个巨大的数字。1.5%相当于每年创造一个大上海，数千万人城市化。因此，应该加快城市化的速度。如果我们朝着3%的目标前进，对住宅和商业地产的需求将会大大增加。 日报:城市化和过去的城市化有什么不同？城市化是否意味着未来越来越多的农村人口将进入二三线城市，这将导致二三线城市的房地产市场规模大于一线城市？ 鲁治锋:前提叫做城市化，现在叫做城市化。目前，房地产价值最大的地区在一线城市，但在未来，我们需要看到国家的支持政策达到哪一步。未来，二三线城市的房地产发展可能会高于一线城市。因此，我们不会排斥二、三线城市的发展。目前，越秀在全国10个城市都有项目，其中很多都是二三线城市，因为二三线城市在未来肯定会是一个大市场，不可能所有的人都在一线城市，打造超大城市。 日报:越秀地产近两年开展了一系列投融资业务，最近完成了上市20周年庆典。公司的下一个目标是什么？ 鲁治锋:今年是越秀地产上市20周年。今年10月8日，广州国际金融中心正式入驻越秀地产(00405.hk)，团队努力了一年，终于圆满结束。这一举措对越秀地产意义重大，体现在公司商业模式的根本转变上，从传统的房地产开发模式中脱颖而出，即大部分开发商所持有的“土地购买+开发+销售”三部曲已经转型升级为“开发+商业运营+金融”。 未来，越秀将不仅销售房地产相关产品，还将销售金融产品，这在中资内资股中是第一个，也是迄今为止唯一一个。此外，值得强调的是，企业的目标不是简单地追求规模第一，而是适度规模和适度控制。目前，国内很多开发商仍处于单纯追求规模增长的阶段，但越秀并不需要，因为越秀有开发和运营两个资本平台，互动优势非常突出。