包租公潘石屹

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自8月16日soho中国在香港召开2012年中期业绩会议以来，人们开始称soho中国董事长潘石屹为“租船人”。 过去几年，当人们提到中国房地产时，不可避免地会提到潘石屹的soho中国。出生于1963年的潘石屹，来自甘肃省西北部的天水农村地区，受到了许多渴望成功的人的钦佩。出生在农村的潘石屹并不保守。相反，他不停地辗转反侧，在建设soho中国的过程中不断寻求改变。 最近的变化是这种被称为“从出售到持有”的巨大转变。这一转变的背景是，北京和上海黄金地段的写字楼和商业地产的租金正在迅速上涨。 根据潘石屹在其微博上披露的信息，这一转变是soho中国成长历史上的第三次重大变化。以前的主要变化:第一次是从住宅到商业地产，避免了公司发展与各种监管政策的冲突；第二次是上市。 soho中国为何向《金融周刊》准确描述了这一转变:2012年，soho中国将告别以往宽松的销售模式，从“开发-销售”转变为“开发-自我维持”。未来，它将在北京和上海拥有150万平方米最有价值的写字楼和商业地产，其中北京约38万平方米。预计3年后租金收入将成为公司利润的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。 在《中国日报》记者招待会后的20天里，市场一直在问:潘石屹为什么会成为“租船人”？这是最后的手段吗？还是适应市场形势的变化？或者，正如一些观点所说，“最大的可能性是炒作”？ 先看看财务数据。 今年上半年，由于缺少新竣工项目，结算面积减少，soho中国实现营业额12.22亿元，同比下降约54%；净利润6.13亿元，同比下降约65%；核心净利润为人民币2.32亿元，核心净利润率为19%。今年以来，签约销售额已达60亿元，主要来自望京soho和中山广场soho。银河soho将于今年第四季度完成，届时其销售收入将计入年度业绩。 2011年的营业额下降也很明显。截至2011年12月31日，soho中国实现营业额56.85亿元人民币，同比下降69%。 房地产调控政策主要针对住宅市场，不直接涉及商业地产。然而，随着流动性吃紧，soho中国的销售也受到了影响。一般来说，房子不容易卖。 同时，值得注意的是，2011年，许多房地产公司在市场上出售土地或完成商业地产。另一方面，Soho中国发起了一项收购，收购总额超过150亿元人民币，创下了年度收购金额的纪录。这些新获得的土地或项目集中在上海，交通便利，地理位置优越。 现在回顾过去，soho中国的大量收购已经在为“从大宗销售到控股”的战略转型做准备。股票价格一再下跌。考虑这一战略转变可能为时过早。潘石屹在完成现代城市项目后开始思考这个问题:作为一个商业地产，我们是出售还是持有房产？潘石屹认为，“北京和上海的发展机会太有吸引力了。”潘石屹的机遇是:随着北京和上海城市化的深入，两地的写字楼市场日趋成熟。世邦魏理仕的报告显示，在过去18个月里，北京和上海的写字楼租金分别上涨了73%和18%，而空的入住率则降至历史最低水平，分别为4%和6.7%。soho的主要办公楼租金在18个月内上涨了70%以上，成本回报率超过了14%。主要原因是，soho中国开发的所有办公楼都位于北京和上海的黄金地段，或者在地铁上，或者靠近主要交通枢纽。 然而，问题可能在于:到2014年底将拥有150万平方米房产的soho中国，之前对商业地产的运营经验很少，那么如何解决“运营管理”的问题呢？如何有效解决人才和团队等相关问题？ soho中国没有回答《金融周刊》提出的上述问题。根据soho中国提供的相关信息，香港地铁物业公司北京分公司的所有员工都是在三年前收集的。到目前为止，最初的员工人数已经从470人增加到2200多人。 潘石屹的说法是:“三年后，soho中国的物业管理水平有了很大的提高，这直接反映了我们所建的项目。只要我们管理的租金水平高，其他物业公司管理的租金水平就低。我们现在对物业管理非常熟悉。” 如果你想成为一名“租船人”，你必须有经济支持。Soho中国透露，截至2012年6月30日，公司拥有现金92亿元，未提取贷款余额约60亿元，净负债率仅为20%。 形势似乎还不错，但在转型的消息发布后，原本疲软的soho中国股价连续三天大幅下跌。这是投资者的态度吗？ 今年年初，潘石屹表示，2012年，公司设定了约100亿元人民币的收购目标，并希望考虑收购北京和上海的土地和项目。此外，2012年收购的地块仅限于北京和上海，不再涉及未完成的建筑和在建项目。如前所述，soho中国经历了从住宅到商业地产的第一次转型，以及向资本市场(上市)的第二次转型。 现在，住宅用地的征地成本似乎在不断上升，开发的潜在风险(如政策法规等)也在不断增加。)变得越来越大，这应该是潘石屹在2004年前后从住宅开发向商业地产开发转型的深层动因。 事实上，潘石屹对商业地产的前景一直持乐观态度，而对住宅市场的前景却不确定。2008年国际金融危机后，潘石屹在谈到soho中国的下一步发展战略时明确表示，基于金融危机对中国经济和房地产市场影响的观点，soho中国有三个主要策略:一是回避住房；第二，聚焦商业地产；第三，它仅限于北京和上海的繁华地区。 soho中国于2007年10月8日在香港证券交易所上市。当时，潘石屹表示，未来三年没有其他地区(北京除外)的扩张计划。 上市后，soho中国“聚焦中心城市，聚焦商业地产发展”的战略更加明显。最后，2011年，soho中国也走出北京，在上海中心地区启动了项目收购。 soho中国一直通过土地收购、建设和销售确保相对充足的现金流。直到2012年8月，soho中国再次转型——从出售转向控股。 9月6日，张欣在微博上写道:现在很多人没有意识到中国城市化的高峰期已经过去，大规模建设和销售房地产的时代已经一去不复返了。越来越多的开发商将陆续转型并持有房产，soho是第一个。转型需要足够的财力。soho拥有150亿资金，净负债率仅为20%，是中国房地产上市公司中财务实力最强的。 多方位的老潘 这是一档节目 财经周刊记者/文 截至2012年9月6日中午，潘石屹的新浪微博粉丝已达12，158，454人。在这个日益娱乐化的时代，每个人都在娱乐自己，别人也在娱乐他。潘石屹和他的soho中国不再需要广告。潘石屹是一个广告。 潘石屹不是中国房地产行业的首富，他的soho中国也不是最大的公司，但他无疑是房地产企业最引人注目的负责人。他周围总是有很多话题。 潘石屹说的是带有西北口音的普通话，语气很生硬；在公共场合，他经常面带微笑。离开家乡多年后，潘石屹仍然充满了强烈的乡土情怀。最近，在微博上，他不停地用文字讲述自己的“童年”，描绘着农村的每一片草地和每一棵树。 “我从心底里喜欢禅。无论发生什么事，拿着禅书都会觉得特别平静，更注重简单。”潘石屹说道。 注重环保和体育健身是潘石屹生活中的重要内容。经常看潘石屹微博的人会注意到，在早上5点25分左右，他会定期在微博上发布北京空空气质量的数据。有些人成为他的粉丝只是为了看他每天在北京广播的pm2.5数据。 现在潘石屹最关心的是soho中国的转型——SOHO中国需要从“开发-销售”向“开发-控股”转型。一般来说，soho中国未来将主要靠租金生活。Soho中国将在北京和上海的黄金地段建造150万平方米的高品质办公楼。 在过去的十年中，soho中国已经为客户出租了250万平方米的房屋，租金增长超过了市场平均水平。这给了他信心。 8月23日，在soho世纪广场，潘石屹向中国五大代理行负责人介绍了soho中国的转型；8月24日，他在望京soho会见了全球五大代理行的负责人，介绍了soho的转型情况，听取了他们的意见和建议。对于房地产行业，潘石屹有自己的定义:房地产实际上是一个资源整合的行业，房地产开发商的工作是有机地聚集不同的社会资源和劳动力，最终生产出一套房子。潘石屹说，房地产主要是土地，我认为只要是土地，不管是农民种庄稼还是盖房子，都要脚踏实地。不久前，潘石屹去华威大学参加了他儿子潘瑞的毕业典礼。送13岁的儿子潘瑞出国留学的初衷是考虑社会发展或全球一体化的未来趋势。潘石屹最近警告他的儿子潘瑞:你不能对任何人有丝毫的优越感。“理解这句话，是为了保护你的生命。每天做这句话，你周围就会有无数的力量来帮助你。”潘石屹说道。