潘石屹：转型之后员工规模或扩10倍

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潘石屹表示，soho中国正面临公司历史上的第三个重大转折点。第一次，从住宅到商业；第二次是在香港上市；第三次是在8月16日，潘石屹宣布他将告别出售，转而自立门户。如果说soho中国的前两次转型是基于潘、张对市场形势的敏锐判断，抓住了腾飞的大好时机，那么第三次转型似乎有些无奈。低增长预期几年前，soho中国曾计划大幅提高自住物业的比例，但由于分散销售的良好形势，该公司未能抵挡住诱惑。过去，该公司的大宗销售客户都是大型投资客户，大多来自鄂尔多斯(600295)、温州、山西等实体经济老板的能源客户。然而，在过去两年中，这些客户受到了经济衰退的严重影响。 凯丽是裕祥安投资咨询有限公司的合伙人，主要是大型投资客户。他告诉记者，自去年以来，他们也感受到了强烈的冲击。"这部分人口要么被困住了，要么被迫观望。"虽然潘石屹在去年下半年开始尝试通过网上售房和代理接入来寻找突破口，但他还是无法抵挡大环境的冲击。由于股东和投资者对soho中国宽松的销售模式、soho中国今年的业绩压力、土地增值税政策对利润的抑制以及大型投资客户的萎缩，潘石屹不得不考虑公司的战略转型。 “我在国外呆了两个月，与华尔街和英国进行了交谈。大量数据和案例告诉我们，中国将转向低增长。”潘石屹说:“如果中国经济增长缓慢，北京和上海的增长率将会更低。然而，出乎意料的是，去年北京的经济增长并不好，但写字楼租金整体上涨了60%。这是前所未见的。它过去上升了大约5%。这是一个极其不正常的现象。”潘石屹认为，现在中国的经济发展是由中央企业和国有企业带动的，对它们衍生的各种上下游咨询环节有很大的需求。几年前，it行业的需求仍然很大，但这两年it行业的扩张也非常缓慢。潘石屹表示，在soho中国租赁的写字楼中，有一个项目即将交付，该项目名为世纪广场soho，位于上海浦东。然而，据老潘说，在项目交付之前，上海证券交易所先租了一半，租金相当高。“这样，其他与期货金融相关的公司都急于挤进去。但我的好朋友余是的新东方人，我们曾经去过那里，但这两年的发展已经开始放缓。” 如果潘石屹在前两次主动转型，以避免经济和政策的影响，这一次，自我维持转型是soho的最后选择。在经济危机的影响下，由大投资客户完成的高库存周转模式已经难以为继。 员工规模可能扩大10倍 根据潘石屹的预测，改造后的soho中国将在北京和上海拥有大量高品质的写字楼和商业地产，并将成为上海外滩最大的业主。3年后，公司的利润将主要来自租金收入，5年后，现有150万平方米物业的年租金收入将超过40亿元。 然而，任何组织的变革都不可避免地会带来痛苦。可以预见，转型后soho中国的毛利率将会下降。“预计租金成本的回报率可保持在10%以上，这就是毛利。”潘石屹说道。 潘石屹持有的这些商业地产将主要集中在写字楼和少量配套和体验式零售地产。潘石屹说他永远不会拥有五星级酒店。据其测算，中国目前的五星级酒店基本上都是在做慈善，处于亏损或半亏损状态。潘石屹说公司将继续在北京和上海发展。在他看来，北京和上海分别是中国的经济中心和权力中心。“在北京，当你遇到腐败或内幕消息时，微博会变黄，而在二三线城市，你可能会失去生命，不知道发生了什么。”例如，潘石屹说:“2009年初，北京突然将个人购买写字楼和商铺的综合税率从7%上调至23%。我向北京的决策部门提出了一个建议。经过研究，他们迅速将商业地产的综合税率调整到11%-13%。”潘石屹认为，这些不可能在第二、三线实现。至于未来自我维持的资本风险控制，潘石屹表示，公司准备提高负债率。如果负债率超过60%，soho中国可能会通过出售其持有的大量房产来维持收支平衡。此外，还将考虑与房地产基金合作或成立soho中国自己的基金。潘石屹表示，选择股权合作的好处是可以避免高额的土地增值税。 “未来三四年，我们的主要力量将集中在转型上，这是一个脱胎换骨的转变，包括内部组织的调整、管理框架和激励机制的建立。习惯了大规模的房屋买卖管理，我们必须转向精细化管理。有可能淘汰一批人，招募一批新人。”潘石屹表示，soho中国目前是一家轻资产公司。转型之后，最重要的一步是招人。“它可能会从目前的500人扩大到3000-5000人。”