房地产市场分化 去库存需平衡好“过剩”与“不足”优房客

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在去库存化的如火如荼中，各地的房地产市场形势已经大相径庭。今年上半年，东、中、西部地区商品房销售分别增长50.8%、39.6%和17.8%。虽然他们都发展迅速，但他们之间有很大的差距。另外，不同地方的房地产供给能力不同，不同城市的房价走势也完全不同。一线城市和一些二线城市的房价大幅上涨，而其他二线城市和大多数三线城市的房价上涨乏力，甚至出现同比下跌。

总的来说，在去库存化方面已经取得了巨大的成就。6月末，全国住宅销售面积为4.4亿平方米，比3月底4.6亿平方米的峰值低2385万平方米。在一线城市和一些二线城市，出现了供大于求的局面，基本上没有抛售的压力，但人们不愿意抛售。例如，北京6月底的商品住宅销售面积仅比4月底的高点略有下降。然而，在许多三线以下的城市，去库存效果不是很好，去库存周期仍然相对较长。最近，一些媒体报道称，中国有3500多个新城在建设中，这导致了房地产过度开发和去库存化的困难。

去库存化的逻辑是“剩余”，这与去产能是一样的。然而，显而易见，房地产市场不仅存在“过剩”，而且还存在“短缺”。此外，短缺实际上相当普遍和严重。一线城市的房地产供应明显不足，而不是过度。其他城市似乎也有盈余，但在很长一段时间内，情况可能并非如此。

在人们的印象中，近年来房地产发展过度，上述3500多个新城镇，加上“34亿人”的数据，往往被用作证据。不久前，新华社报道称，国务院有关部门的数据显示，据不完全统计，截至2016年5月，中国有3500多个县级以上的新城镇和新区，规划人口34亿，约为中国目前人口规模的2.5倍。如果是这样，毫无疑问，城市建设和房地产供应是过剩的。

国家发展和改革委员会城镇和小城镇改革发展中心的研究可能产生3500多个新城市，其中包括:17个国家级新区；全国约有500个国家级经济技术开发区、高新区、综合保险区、边境经济合作区、出口加工区和旅游度假区；1600多个省级工业园区；有1000个大型市政工业园区。此外，县以下还有成千上万个工业园区。事实上，大部分都是大大小小的工业园区，房子的数量也不一定很大。34亿人口可能最早出现在2013年，其来源由一位学者估计。当时，他们只在全国部分地区进行了调查，不可能获得全面准确的数据。然而，从那以后，这一数据被反复引用。

近年来，许多地方都建起了新城镇和新区。在一些地方，城市设施和住房可能供过于求。然而，从宏观数据来看，供过于求的局面需要理性对待。根据《中国统计年鉴》的数据，从2000年到2014年，中国城市建成区面积从22400平方公里增加到49800平方公里，增长122%。同期，全国城镇人口从4.6亿增加到7.5亿，增长63%。建成区的增长率似乎比城市人口的增长率高得多，但考虑到近年来人们的活动大大增加，for/きだよ所需的房间数量也大大增加，应该说城市建设并没有大大超过需求。

近年来，地方政府倾向于减缓土地供应，而开发商倾向于减缓开发。住房供应应该比城市建设慢，所以住房供应没有严重过剩。根据《中国统计年鉴2013》，一些专家估计，2012年城市住房建筑面积为128.11亿平方米。当时，城市人口为7.1亿。如果人均居住面积是30平方米，就需要200多亿平方米的住房。可以看出，住房供应总体上不是过剩，而是“负债”。根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，到2020年，常住人口的城镇化率将达到60%，即城镇人口将超过8亿，30平方米的住房供应将是不足而非过剩。

因此，住房供应的总体状况实际上是“短期过剩、长期短缺”和“整体短缺、局部过剩”，这是房价上涨的深层原因。目前，中西部和二三线城市似乎过剩，但一线城市和东部地区的承载能力越来越接近极限。近年来，人口净流入有所下降，未来吸纳新增城市人口的主要力量将是中西部地区和二三线城市。

那么，在去库存化的时候，我们应该从全局和长远的角度来看待这个问题，妥善处理过剩和短缺的矛盾，不要因为当前的过剩而抑制供给，而是要保持供给的合理增长，防止未来可能出现的短缺。