专家：房企杠杆高十倍 监管部门应出手优房客

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开发商可以说，资本杠杆的使用已经达到了极致。

周二，新华社《新华视点》栏目记者在调查中透露:“(开发商)基本上只需要准备10%的土地资金，其余资金可以通过夹层融资获得。”这也表明，即使是购买土地的定金也可以通过融资来支付。

尽管监管者开始担心，社会各界也开始担心，但开发商似乎一点也不害怕，他们仍然乐观。他们认为销售回报足以支撑融资成本，而财务压力尚未反映出来。根据这一逻辑分析，销售回报能够支撑融资成本的前提是，房价一直在上涨，住房需求一直强劲。

在我看来，这与美国次贷危机前后的情况惊人地相似。在2005年和2006年，美国房价单边上涨了很多年。那时，任何说房价会下跌的人都会被嘲笑。这种单方面的房价上涨使得住房杠杆率达到100%，疯狂到连低收入甚至暂时失业的人都敢对他们所有的住房贷款零首付。前提是只要房价持续上涨，就能覆盖银行贷款的本金和利息，到期后，贷款人会冲到街上把房子拿回来拍卖，银行也能大赚一笔。

然而，2007年初，美国房价突然毫无征兆地下跌，几个月后这种现象变得越来越严重。随后，持有大量高杠杆次级抵押贷款证券的雷曼兄弟破产，次级抵押贷款危机爆发，随后全球爆发金融危机。

当局在5月9日的一次采访中表示，“高杠杆是所有经济和金融风险的根源和原罪。”世界上无数的事实已经证明了这一点。与此同时，必须注意的是，房地产高杠杆泡沫似乎更加有害。此前所有的全球金融危机都与高杠杆和严重泡沫的房地产密切相关。

中国的房地产泡沫一直客观存在。其中一个重要的原因是旧的泡沫被新的泡沫所覆盖，而新的泡沫一直被吹大。就连地方政府、房地产企业和投机者也结成利益联盟，共同吹起泡沫，这是由巨大的利益驱动和支撑的。

地方政府在土地转让和房产税方面受益匪浅。一旦房价下跌，土地出让收入就会减少。基于此，一些地方政府比开发商更担心房价下跌。不用说，开发商是房地产利益的直接受益者。即使是拥有房屋，尤其是多处房产的投资者，也更不愿意看到房价下跌。利益链中有如此多的受益者，这足以看到房价下跌的阻力，但应该注意的是，这种阻力并不是真正来自市场规则。

10倍杠杆率的房地产企业收购土地的发展再次证明了“空手套白狼”的博弈。这种游戏风险很大，100多年前美国就已经证明了这一点。经济学家、投资者和价值投资理论创始人本杰明·格拉哈姆说:所有的成本都可以通过发行债券来支付，开发商不用投资一分钱就可以获得全部资产，而且在很多情况下，仍然有大量的现金。目前，中国房地产业的形势在很大程度上也可以据此坐实。这暴露了近年来房地产业的恶性无序发展。

目前，房地产企业的最大杠杆率已经达到10倍，风险在于一旦房价下跌或销售回报速度下降，资金链将很快断裂，风险将爆发，融资风险将立即出现。由于金融风险的最大特征之一是传染和连锁，因此最终不排除引发系统性金融风险的可能性。

房地产企业近乎疯狂的10倍高杠杆率有很大的风险，这不仅会伤害他们自己，也会伤害他人。在这方面，监管当局必须高度重视。