营改增落地两月 市民二手房交易税费减负超千万优房客

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今年5月1日以来，大营改革试点全面展开，与公众密切相关的二手房交易和自然人住房租赁业务首次纳入增值税管理。据了解，为落实营改增试点中“只减不增”各行业税负的要求，市国税局和地税局联合推出了“营改增综合服务纳税人十大措施”，加强政策宣传引导，优化纳税服务， 确保二手房交易和自然人住房租赁业务“三不变一减”(即不改变税收征管机构、场所和程序，减轻税收负担)，最方便广大公众。 数据显示，5月和6月，全市办理二手房交易和自然人住房租赁近28万宗，减轻纳税人负担1800多万元，减幅4.8%。

本月，二手房交易和自然人住房租赁的税收负担仅减少而没有增加。许多纳税人报告说，他们确实缴纳了较少的税款。在办税大厅，市民林怡拿着新开具的二手房增值税发票，仔细核对了票上的号码，激动不已。林怡交易了位于白云区某区的一套二手房(这是不到两年前购买的，并不是双方唯一的房子)。成交价约为420万元。买卖双方原应缴纳的税款为403，200元，现已缴纳的税款为384，000元，相比节省19，100元。“没有地方可以改变税收，程序和以前一样，但这种税是少付的。”这个月，许多纳税人，比如林毅真的感受到了改革阵营带来的政策红利。

市地税局相关人士表示:“营业税改征增值税，征收率仍为5%，但税负减轻的原因在于价内税改征价外税。”以林怡的房子为例，在营业税的内部税制下，应税价值=交易价格，营业税的计算公式为420× 5% = 21万元。现在改为增值税，交易价格应换算为不含税价格，应税价值为420 \u( 1+5%)= 400万元，增值税的简单计算公式为400 × 5% = 20万元。仅这一项就能节省1万元。市地税局的工作人员也介绍说:“根据上级文件，不仅增值税的计算会转换为不含税价格，而且个人所得税、契税等税费的计算也会先将交易价格转换为不含税价格。尽管税率不变，但应纳税额却下降了，这意味着所有的税收都完全减少了。

据统计，5月和6月，全市共受理二手房交易2.9万宗，征收增值税3.13亿元。改革营成为二手房交易纳税人，减轻了约1600万元的负担；全市个人出租房屋税收征管25万件，增值税5500万元，减税276万元，减税率超过4.8%。税收负担“只减不增”落实到位！国家和地方的税收相结合，保证了“三不变”，最大限度地方便了纳税人交易二手房和为自然人出租房屋，涉及面广，涉及的税收数额大。为确保各项业务在最短时间内平稳过渡，国家税务总局已明确了这两项业务的纳税人增值税，国税局暂时委托地方税务局代征。为了最大限度地方便纳税人，市国家税务局和地方税务局密切联系，提升合作水平，并在《营改增税综合服务纳税人十大办法》中郑重承诺，征管机构、征管场所和征管流程将保持“三不变”，最大限度地方便纳税人。

据了解，为确保涉及纳税人切身利益的二手房交易和自然人住房租赁顺利过渡，市国家税务局和地方税务局充分发挥各自优势，共同采取多项措施为纳税人服务。快速调整系统，确保公民税收不受干扰。“五一”期间，全面实施不间断服务。针对二手房交易和自然人住房租赁业务改革后的税收征管、发票开具和制度改革等问题，进行了加班测试和调整，确保公民正常的业务处理不受影响。加大服务资源倾斜，确保服务质量不下降。为应对房地产交易涉税业务因税收负担减轻和房地产市场复苏而明显增加的情况，市国税局和地税局联手加大一线窗口的增援力度，多个区局增加了业务处理窗口和数据预审窗口，帮助纳税人填写预申请材料，缩短前台业务处理时间，积极延长工作服务时间，满足市民纳税需求。为提高税务师素质，提供优质服务，使前台税务师掌握营地改革后二手房交易和自然人房屋租赁税的业务变化，市国家税务局和地方税务局组织税务师在节假日和下班时间进行集中培训，确保每位税务师熟悉业务知识和操作流程，以优秀的专业素质推动营地改革顺利过渡。据了解，5月和6月，全市二手房交易数量同比增长50%，自然人住房租赁业务同比增长7%。但是，征收点秩序井然，公民的正常交易不受税制变化的影响。税务机关提醒，放弃个人出租房地产的增值税减免资格存在风险。随着营地改革试点工作的开展，目前我市二手房交易和自然人住房租赁税费业务运行顺利，基本满足了各项工作的要求。然而，对于广大公众来说，增值税毕竟是一个新生事物，在税制转型过程中存在一些差异，需要引起重视。在此，我们提醒公众，个人出租房地产并放弃增值税减免资格是有风险的，需要慎重考虑。

税务部门有关负责人表示，根据有关规定，享受增值税免税政策的纳税人不得开具增值税专用发票。例如，如果月租金没有达到增值税起征点(3万元)，就不可能开具增值税专用发票，只能开具普通发票。实际上，很多纳税人需要开具专用发票，这就要求他们放弃免税，全额缴纳增值税。对于类似情况，税务机关提醒纳税人，根据《营业税改征增值税试点实施办法》，在放弃减免税后的36个月内，不得申请减免税。纳税人应仔细考虑并填写书面“弃权声明”，以避免将来发生争议。