拟收购中航70个地产项目 保利地产整合面临难题优房客

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近日，AVIC地产(000043，BUY)和保利地产(600048，BUY)发布公告，披露正在实施其房地产相关业务资产的重组和整合计划。根据最新消息，保利可能收购AVIC旗下约70个房地产项目，收购金额不超过公司净资产的15%。

在这方面，就中航地产而言，由于其母公司中航集团的主营业务是航空空军工，房地产业务在集团收入中所占的比重微乎其微，而房地产业务本身并不盈利，因此中航集团“退房”是很自然的，这可能成为保利地产整合中航地产最直接的原因。

规划和重组，各取所需

保利地产在7日暂停交易后，于14日恢复交易。据该公司称，在暂停期间，保利集团和AVIC一直在讨论收购AVIC的房地产开发业务。据初步估计，本次潜在交易涉及约70个房地产项目，交易标的金额不超过公司净资产的15%，相关交易金额不符合提交公司股东大会审议的重大事项标准。

保利披露的2016年最新半年度报告显示，公司总资产已超过4300亿元，净资产近1000亿元。上半年累计合同金额超过1100亿元，预计全年将超过2000亿元，营业收入551亿元。其中，保利地产2016年6月的销售简报显示，公司实现合同面积201.13万平方米，同比增长4.79%；合同金额达到269.76亿元，同比增长5.16%。2016年1月至6月，公司实现合同面积821.84万平方米，同比增长40.55%；合同金额1106.25亿元，同比增长45.48%。

中航房地产表示，由于中国航空空工业集团公司(简称“中航”)和中国保利集团公司(简称“保利集团”)正计划对其房地产相关业务资产进行重组和整合，该公司于7月6日提交了一份公告，并于7月7日开始停牌。预计重组计划将在一个月内公布。

最近，AVIC房地产发布的业绩报告显示，公司预计2016年1-6月上市公司股东应占净利润为0-1000万元，去年同期亏损1.114357亿元，同比扭亏为盈。据公司介绍，本期业绩变化的主要原因是公司将下属企业的股权投资收益转移至约1.1亿元。此外，2016年上半年公司利润水平与去年同期基本持平。

在业内人士看来，保利集团与中国航空空工业集团之间的房地产相关业务整合，基本上可以理解为中航工业对其房地产业务的剥离。其中，中航地产最有可能剥离其非商业地产业务，保留上市公司的空壳资源，并以航空空科技文化业务为主业改造其上市平台。

根据公开信息，AVIC下有近30家上市公司。近年来，集团层面的业务板块整合已逐步启动。2015年8月，AVIC发动机板块三家上市公司率先实现整合。AVIC目前有一个a股房地产上市平台，AVIC房地产。根据AVIC房地产2015年年报，在55亿元的总营业收入中，房地产行业的营业收入约为36亿元，占65%，物业、餐饮等服务收入为18.4亿元，约占33%，建筑业收入近1亿元。

AVIC和保利都是军工中心企业。因此，从央企改革的角度来看，主业相似的央企资源重组将优先考虑。两者的整合压力主要来自AVIC房地产，其对应的房地产板块并未扩大。此外，保利还需要通过这种重组扩大其房地产业务。

重组之路仍然不容易

然而，对于这种整合，业内一些人士提出了担忧:AVIC可能面临其房地产业务被剥离或压缩的风险，然后其股价可能会出现一些下行压力。

另外，被称为“大背景小公司”的AVIC房地产，土地储备只有200万平方米左右，在中央企业中并不多见。更值得注意的是，这些土壤水库除了上海中航天盛广场和天津九方城市广场外，大部分都位于三、四线城市。由于地区、项目量和项目产品的限制，该资产包中的部分项目将面临相当大的拆建压力。

除了资产组合的平均质量之外，低利润率和低负债一直是AVIC房地产的难题。2015年，公司实现营业收入55.19亿元，同比下降7亿元，降幅11.36%。归属于母公司所有者的净利润为4.01亿元，同比下降9128万元，降幅为18.53%。

数据显示，中航工业地产的控股股东是中国航空空工业集团公司(简称“中航工业”)，该公司不仅是中央政府管理的国有超大型企业，也是中国十大军工集团之一。其中，AVIC直接管理的AVIC国际投资房地产和酒店业务，拥有AVIC地产、AVIC国际瑞赛、AVIC万科、AVIC里程、彩虹购物中心(002419，BUY)等产业。

然而，AVIC房地产的业绩和资产是平均的。2015年，销售规模只有50亿元，55亿元的总营业收入仅来自房地产行业。这在AVIC 3800亿元的收入中尤其微不足道。

收入下降，公司负债也不低。公司2015年资产负债率为7.948%，负债总额为181.85亿元，短期贷款为26.74亿元。然而，期末现金及现金等价物余额仅为6.25亿元。2016年第一季度，AVIC房地产的资产负债率再次攀升至81.16%，净利润为-1.76亿元。

资金短缺直接反映在AVIC房地产项目的开工上。2014年，公司建筑面积为37万平方米，较2013年的120万平方米下降69.47%，存货周转率仅为0.45。2015年，AVIC房地产的存货周转率降至0.39。

此外，分析师认为，AVIC地产的人事和管理关系可能会发生变化，这可能会增加保利后续协调的成本。