海外买房热面临退潮：多国不约而同提高购房门槛优房客

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近年来，随着全球央行的放开，一些国家下调了利率，而另一些国家则维持超低利率，吸引了大量国内投资者。2015年，中国资本投资海外房地产的资金总额达到300亿美元，是2014年的两倍！中国基金的海外购买之旅似乎很光明。

然而，事实上，近年来海外购房投资的热潮经历了频繁的波折。就连新富王健林也对西班牙的投资一针见血，大批与国内知名房地产企业出海的个人买家开始遭遇投资门槛提高、移民政策改变、贷款难等各种变化。

海外购房热正面临退潮的风险。

跟随老大哥买房已经成为一种趋势

两年来，欧美发达国家经济增长乏力，中国富人开始大举逢低买入欧美资产，其中最引人注目的是旧中国首富李嘉诚和新中国首富王健林。特别是，后者花大价钱购买了英国、美国、西班牙、澳大利亚和其他国家的房地产项目。

两个最富有的人都搬走了，普通人(603883，买)自然不能退缩。记者从许多移民代理处了解到，这两位最富有的人在海外进行了大量投资，这导致询问欧美购房者的客户数量增加。

“越来越多的房地产大亨加快了他们的海外步伐，这让普通投资者的目光投向了海外市场。“戴德梁行海外项目负责人表示，近年来欧美房地产市场迅速复苏，增强了国内投资者的信心。再加上人民币的持续贬值，许多个人买家认为，与房地产企业的领导人一起到海外旅行，将是一种安全的资产重组、保值增值的方式。

万国置地编制的《2016年全球房地产投资展望及万国置地全球房地产投资白皮书》也表明，出于资产配置和风险分散的考虑，国内高净值个人将约30%的资产配置到海外是一个合理的选择，这意味着未来10年将有3.27万亿的海外投资需求，这一投资需求的复合增长率将达到20.6%。

频频遭遇障碍，开发商开始在海外遭殃

“跟大榭买房子其实更聪明，但也不是没有风险。”根据相关消息，即使你有在中国交易数千套房产的经验，也不要盲目加入海外买家的大军。即使是实力雄厚的房地产企业也开始在海外投资中遇到困难。

最近，一些西班牙媒体报道称，万达集团将出售8月前以2.65亿欧元购买的西班牙地标性建筑。原因是拆迁计划没有经过讨论。万达集团董事长王健林证实了这一消息。

在央视的一档节目中，王健林承认，收购西班牙马德里大厦对万达和中国企业的海外投资来说是一笔非常宝贵的资产，并表示，“要在西方购买资产，就必须考虑政府更迭的因素。”

此外，万达在2013年斥资7亿英镑收购的伦敦一九榆树酒店项目，也有传言称将会流产。据报道，万达可能与承包商分道扬镳，因为施工进度落后于计划。

同样，格陵兰集团进入澳大利亚市场也受到阻碍。格林兰集团最近终止了与悉尼建筑工程集团布鲁克菲尔德综合大楼的合作关系。这两家公司原本计划从本月开始，共同投资7亿澳元，建造悉尼最高的住宅楼。

由格陵兰岛首先完成并交付的韩国济州岛项目，也因地方政府更迭而遭遇争议。

此外，澳大利亚一家大型国内房地产企业的一个项目也遇到了瓶颈，因为规划方案没有得到当地批准，项目进度被推迟。

不难看出，即使是强大的国内房地产老板，在海外项目中也不可避免地会遇到阻力。特别是在当前欧美国家经济复苏的情况下，中国投资者的条件更加苛刻。业内人士认为，类似万达和格陵兰岛的情况不是偶然的，而且可能会发生。

受欢迎的海外购房投资面临低潮风险

然而，弱势个人投资者在海外购房中受到批评。加拿大、澳大利亚、美国、英国和其他传统的海外购房者已经开始对中国购房者发出警告，甚至设置障碍。

不久前，新任命的伦敦市长批评海外购房投资，明确警告称，如果伦敦所有房产都被中东和亚洲的投资者购买，用作“第二套房”，或者根本无法控制，那么每年在伦敦建造数千套新房子也无法缓解住房危机。

类似的批评只是口头上的责任，但很可能成为行动上的限制。

例如，今年4月，在澳大利亚政府的压力下，澳大利亚各大银行几乎同时收紧了对外国投资者的贷款，并相继将贷款额度从房地产评估价格的70%下调至60%。

此外，从今年7月1日起，如果所有售出的房屋超过200万澳元，买方必须向澳大利亚税务局缴纳房价的10%作为预提税，作为买方缴纳资本利得税预提税的保证。虽然这一规定不仅适用于海外人士，也适用于澳大利亚本地买家，但实际上，澳大利亚本地买家和新西兰买家可以通过申请完税证明来避免这种预付税款。

加拿大也开始限制海外采购。就在今年5月，一名中国学生花1.5亿元人民币在温哥华买下一栋豪宅的消息广为流传，在国内外引起了很大争议。加拿大一些地方政府开始出台新政策，限制房地产的“影子转售”，并要求外国人在购买房地产时申报国籍！

所谓“影子转售”，是指在楼宇买卖交易完成之前，买卖合约已多次易手。因为没有报告转售，当局没有记录，这导致政府损失了大量税收。

可以看出，各国都提高了购房门槛，这使得国内买家的海外购房不再顺利。

投资海外房地产要注意政治环境的变化

尽管海外购房的阻力有所增加，但与北京和上海相比，海外购房投资由于其资产配置和良好的环境，仍具有巨大的魔力。

相关人士认为，海外购房仍是富人投资资产的重要手段。他联系的许多海外开发商仍将中国买家视为重要的客户资源。

如果按年龄组划分，投资客户群集中在35至50岁之间。最常见的特点是他们都来咨询他们的孩子。“我说我现在买房子投资，我的孩子将来长大后会去那里。”这类买家所占比例更大。”他们的需求非常明确，那就是购买海外房地产作为一种资产配置方式，然后找专业人士帮他们出租或出售。

虽然投资海外的国内散户数量大幅增加，但对大多数人来说，缺乏对西方投资市场的了解或无法亲临项目现场等客观因素都会不同程度地引发投资风险。业内人士表示，对有意购买或投资海外的潜在客户的建议如下:首先，他们必须选择一家非常专业的海外购房服务机构；其次，他们应该选择一个专业的合作团队来完成买房过程中的所有程序，包括找律师、监督和检查房子。

此外，有关人士还提醒，应关注购房国的政治变化，尤其是用词的变化，这可能会直接改变海外购房政策。在政策明确的情况下，我们应该尽最大努力投资买房，降低风险。