流动人口大量落户 限购政策不再误伤“刚需”优房客

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今年国庆黄金周前后，全国20多个城市出台了楼市调控政策。几乎每个人都认为房地产市场已经进入了一个寒冷的冬天。 某企业集团ceo丁祖昱在2016年第三季度房地产金融形势新闻发布会上表示，第四季度成交量同比下降已成定局，热点城市房价飙升将戛然而止。

然而，国务院办公厅发布的《促进1亿非户籍人口入城计划》可能会给房地产市场带来新的住房需求。

购买限制政策不再意外伤害“仅仅需要”

根据《2016年中国流动人口发展报告》，流动人口继续沿河流、海岸和主要交通线路聚集，特大城市和特大城市人口持续增长，中心城市吸纳了54.9%的省际流动人口。

中国人民大学社会与人口科学学院副院长段认为，此前国务院确定的1亿人口已经在城市落户，按照目前的布局，主要目的地是中小城市。

然而，新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰在其公开号码“欧阳宪生”中发推称，这使得二线省会城市和特大城市的需求大幅增加。

根据文件要求，“省会及以下城市应全面放开对大学毕业生、技术工人、职业大学毕业生和归国留学生定居的限制”，这使得一些限制城市的限制人口因户籍而获得购房资格，也使无限购买的大城市常住人口成为拥有户籍的人口。这些人只是经济承受能力更强，在大城市定居的能力更强，所以省会城市和特大城市的人口将迅速增加。

在最近一轮楼市限购政策出台后的四五年里，许多城市的楼市之所以转冷，其中一个最重要的原因是一些没有户籍但有住房需求的“急需”人群意外受伤。

在这一轮限购的同时，结算政策也有所放松，这显然比以前的管制政策更人性化。这也揭示了管理层的意图:房地产的去库存化取决于人们的城市化，而不是金融杠杆。

这里的小镇有机会

然而，《促进1亿非户籍人口落户城市规划》明确规定，一线城市不会增加土地供应，这意味着一线城市的供需矛盾将继续存在。

欧阳杰认为，未来的机会应该在省会城市，但大多数房企仍渴望土地储备，并对未来的土地市场仍持乐观态度。目前，许多房企仍有很强的补仓意愿。尽管土地价格不会再次疯狂，但他们对土地掠夺的热情依旧。

根据最新研究，热点一、二线城市的土地市场在高温下难以回落，其实质在于供需错位，这一点突出表现在土地交易规模明显小于同期楼市成交量。

一、二线城市周边的三、四线城市土地市场明显回暖。东莞、无锡、吴江、佛山等城市的平均地价已超过200%，无锡、嘉兴、东莞等城市相继创下全市新的单价纪录。

欧阳杰认为，除了一、二线城市周边的几个三、四线城市外，三、四线城市房地产企业的机会会越来越少，市场模式不会再现。大型品牌房地产企业的存在所形成的旋风营销只能转移到其他地方，寻找另一个战场。

然而，目前仍有一些三、四线城市。经过这轮楼市调控，出现了新一轮的成交量。

根据中国房地产超市网对湖州透明网的监测数据，自9月份以来，湖州两个区的商品房交易量呈现爆炸式增长，9月份共售出2883套。截至10月24日，10月份的交易量已达3011套，这是前所未有的纪录。

根据搜房网100个城市指数，在过去三年里，中国前100个城市中有62个经历了房价下跌，但只有17个城市的房价累计上涨超过20%。这17个城市经历了人口流入。它们要么是区域中心，要么位于三个大都市地区。其中，13个城市位于三大城市群:5个在深圳周边(深圳、珠海、惠州、东莞和中山)，5个在北京周边(北京、保定、廊坊、石家庄和天津)，3个在上海周边(上海、昆山和苏州)。

可以肯定的是，尽管短期内房地产市场将会出现一轮调整，随着大量流动人口的定居，在深圳和北京周边城市，以及尽管限购但仍放开户籍的大城市，将会出现新一轮的旺盛需求。仲夏过后，楼市不一定会迎来冬天，但可能会迎来漫长的春天。