“1亿人”刺激出超3000万套需求 去哪儿投资？优房客

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今年国庆假期后，国务院办公厅发布了《促进1亿非户籍人口城市定居规划》，重点解决1亿流动人口城市定居问题。这不仅对中小城市有好处，对大城市也有好处。那些受限制的热门城市将会因为户籍的自由化而增加他们对住房的需求。

在人口流入和严格控制土地供应之间，哪个城市将成为集中释放购房需求的地区？哪些城市不会释放这种需求？这种购买需求的释放能有效地解决后房地产管制时代交易量下降的趋势吗？《商业日报》记者对相关政策和城市房地产市场进行了深入研究，试图在未来的房地产市场中找到最可靠的投资场所。

"新型城镇化建设应以人的城镇化为核心."这是习近平总书记对深化新型城镇化建设的重要指示。

相关政策规划也在加快和增加。10月9日至10月19日，国务院办公厅、国土资源部、国家发展和改革委员会、公安部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部、卫生规划委员会相继发布了一系列关于户籍人口、土地供应和社会保障的多维度政策指导文件。

这一系列围绕“人口城市化”的规划，清晰地描绘了“十三五”期间主要的人口流动和经济发展路径。

就“1亿非居住人口”而言，大约按每套3人计算，会产生超过3000万套房屋的需求。即使排除不买房、租房、保障房等因素，考虑到住房、多套房的变化及其带动的投资需求，这一波人口流动带来的商品房市场也将是相当可观的。

然而，人、财、地的错位和供求的不平衡总是存在的，那么谁能真正得到这块蛋糕呢？

在“剪刀差”下，省辖市受益最大？

在最近发布的国家级文件中，差异化和层次化的特征十分明显，这使得省级重点城市成为本轮规划的最大受益者。

10月11日，国务院办公厅发布了《促进1亿城市外来人口定居规划》(以下简称《定居规划》)，其核心是“全面放宽农业转移人口定居条件”，但不可忽视的是，存在差异和有条件的放宽。

安置计划中对主要“非户籍”群体安置的实施要求是“少数特大城市除外”；只有下面的省会城市需要完全放开对“大学毕业生、职业院校毕业生、技术工人和归国留学生”的安置限制，但对一些分数较高的省会城市没有明确的要求。这意味着这些城市可以根据以前的政策接受和限制非居民人口。

土地供应方面也是如此。从10月10日五部委联合发布的《关于扩大城市建设用地规模与吸纳农业转移人口数量联动机制的实施意见》可以看出，人均城市建设用地不超过100平方米。新增建设用地按人均100平方米标准安排；原则上，超大城市和特大城市的中心城市不安排新的建设用地。事实上，到2020年，在国家计划新增的3900万亩土地中，不会有一亩被安排在超大城市。

10月19日，国家卫生计生委流动人口司发布了《2016年中国流动人口发展报告》，指出“十三五”期间，人口继续沿长江、沿海地区和主要交通干线聚集，特大城市和特大城市人口持续增长，中西部省份农民工比重明显上升。

出现了一个明显的“剪刀差”，即人口仍会聚集到超大城市，但由于土地和人口的红线，人口最终不会流入超大城市，而是会溢出到超大城市周围形成的城市群中的重点城市。

在“一亿人口”中，能够流入这些城市的人口是有区别的。大学和职业学院的毕业生、高级技术工人和归国留学生将是定居的首选。此后，普通农村学生到城市上学参军、长期生活在城市的农业移民、新生代农民工工会成为重点城市或一些特色城市的吸纳对象。

这一观点得到了新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰的认可。他指出，目前的定居政策给一些省会城市带来了吸引人口和快速发展的历史性机遇，这将大大增加这些城市的住房需求。

“如果20个热点城市吸引的年平均转移人口超过30%，那么每个城市的平均人口将增加20多万，购房需求将非常巨大。”

在这20个热点城市中，天津、杭州、苏州、成都、重庆和武汉无疑是最值得关注的，它们2015年的gdp总量超过了1万亿元。

当地统计局的统计数据显示，2005年至2015年的十年间，上述六个城市的gdp增速一般都在3.4倍以上，甚至超过了上海和北京。2010年，重庆和天津已经成为人口超过1000万的特大城市。此外，2015年国内生产总值超过9000亿元的南京和长沙也有潜力。

值得指出的是，上述城市(苏州除外)也是2030年中国“八纵八横高速铁路规划图”中四条或四条以上高速铁路线穿过的重要节点城市。交通和距离使这些城市能够尽快获得中国核心区域经济区的人口红利。

此外，上述城市都具有特色资源优势和强大的经济内生力，这是人口虹吸能力的核心因素之一。例如，武汉的高校数量已达86所，居全国第一。2015年，人均本外币存款也达到18.28万元，甚至高于天津。成都游戏产业发展突出。截至2015年底，仅高新区就聚集了400多家游戏企业，年销售收入82.4亿元，同比增长35%以上。凭借装备制造业、文化创意等特色产业的优势，长沙10年间国内生产总值增长460%，居全国首位。

一线城市有“内部农业溢出”，大城市和小城市有机会？

在本轮城市化中，率先设定“人口红线”的四个一线城市已经从“人口数量驱动”发展到“人口质量驱动”。这些城市只能吸收“1亿人口”中的顶层部分。

以上海为例，其居住证主要面向三类人群:“国内引进人才”、“国外引进人才”、“普通外籍员工或依托阶层”；2015年，上海开设“直接结算”，面向高端人群，如创业人才、风险投资管理和运营人才、企业家、企业高管和科技技能人才。

随着人们购买力的增强，城市住房价格的上限将会提高。正如知名金融人士叶檀所说，在深圳这样的城市，土地的单位价值正在上升，房价没有理由下跌。

对于开发商来说，问题“并不是大家都不买，而是没有可用的土地。”根据中央参考研究所的数据，今年上半年，中国20个热点城市的实用面积下降了约20%。数据显示，2015年北上广的年度土地供应计划下降了20%以上。

住房企业进入特大城市的门槛越来越高，但这并不意味着没有投资机会。

在“人地联动机制”中，“鼓励农村土地经营权规范有序流转”再次被提及，为城中村旧改造和大城市发展农地提供了“被释放”的想象。

如果我们能增加振兴农业的土地，上海房地产无疑将迎来一个巨大的想象空的房间。然而，一线城市的土地开发将根据城市发展和区域供需情况更加全面和严格。

上海虹桥商务区企业服务部部长贾曾告诉《商业日报》记者，上海不是没有土地，而是有很多限制。土地何时会被释放，这取决于成熟的规划如何引导以及工业经济如何合作。

房企也可以另寻出路，因为与特大城市内部的深挖相比，特大城市的郊区、周边新区、卫星城，尤其是城市群连接点的“中小城市”不容忽视。

上述《安置规划》明确指出，特大城市和特大城市需要“区分城市的主城区、郊区、新区和其他区域，并分类制定安置政策。”

《国家商报》记者对城市经济指数和房价的发展进行了整理，发现优先接收大城市人口和经济溢出的城市房地产市场值得关注。包括北京周边的廊坊、深圳周边的东莞和惠州、广州周边的佛山、上海周边的苏州及其下属城市。

在《国家商报》和中国科学院发布的《长三角城市价值白皮书》中，佛山2015年国内生产总值超过8000亿元，无锡和宁波分别位列前3名和前10名。上海分行副总经理张志杰表示，这些城市的房地产市场值得关注。

从中国住房价格平台发布的小城镇平均单价来看，与上述城市和大城市“接壤”的小城镇率先对外开放。燕郊6月份以17340元/平方米的平均单价排名第一，三河和大厂也位列前20名；；东莞的凤岗、塘厦、长安、大岭山、大朗、黄江、清溪和厚街的价格位列中国前25名。

张志杰告诉《国家商报》记者，考虑到产业、人口和配套设施，金华和台州的房价在短期内大幅上涨，空房。如果城市群真的落地，嘉兴享有良好的距离和交通，市场也值得关注。

“都市圈正是未来城市化的关键，中小城市将获得未来人口流入和工业发展的最佳机会。”欧阳杰指出。

在城市群之外，机遇在哪里？

欧阳杰还提醒说，在中国的一、二线城市中，只有16个城市的房价上涨了15%。除了上述“周边城市”，值得关注的城市不会超过30个，投资回报率低于25%的城市不予考虑。

毫无疑问，房地产市场的机会越来越集中。无论是特大城市、省会城市、重点二线城市，还是上述中小城镇，空的人口机会型城市和房地产开发型城市都是由“超级城市群”这一核心轴线带动的。

数据显示，三个一线城市群(京津冀、长三角和珠三角)的总量已占全国gdp总量的40%。此外，在“成渝城市群”中，成渝gdp近年来保持两位数增长。在“长江中游城市群”中，“1+8城市群”和“长株潭城市群”的年产值也令人惊叹。中国的经济实力已经被几个主要的城市群“分割”，然后是人口流动、资本流动、支持导向等。都将向这些地区的主要城市“梯队”倾斜

这也意味着中国城市间的“不平衡分化”将越来越明显。

叶檀最近出版的《我眼中的十大中国城市》引起了广泛关注。长春、哈尔滨、大连、沈阳、兰州、大同、洛阳、南昌、温州和唐山都在名单上。他们中的大多数人都没有享受到这一轮城市群建设的红利，而他们的弱势恰恰伴随着落后的产业结构、低人均财富、人口流失和房地产去库存化的困难。

根据深圳房地产研究中心的一组数据，中国70%以上的待售库存区域集中在600多个实体经济薄弱的三、四线城市，一些地区的商品房销售比甚至超过30个月。

从房企的角度来看，兰州碧桂园开发的市场虽然取得了不错的成绩，但目前50强开发企业的梳理策略表明，主流开发商的定位基本上调整为“聚焦一、二线城市的核心区域”，更多的开发商将产品线定位为“按需住房和中高档住房”

“未来的房地产企业不会超过8000家。如果你仔细想想，你会发现三、四线城市肯定不会去。”欧阳杰直截了当地说:“在未来，除了大城市或特大城市什么都没有。”