930调控因城施策见成效 楼市仍需警惕泡沫优房客

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【摘要】国家统计局近日对15个一线城市和一些热点二线城市10月上半月的房地产市场进行了统计。结果表明，在根据当地情况和城市政策实施调控政策后，房地产市场发生了积极的变化。

国家统计局最近统计了10月上半月15个一线城市和一些热点二线城市的房地产市场。结果表明，在根据当地情况和城市政策实施调控政策后，房地产市场发生了积极的变化。从房价逐月涨跌来看，这些城市房价的过度上涨得到了明显抑制，房价走势趋于稳定。与9月份相比，上述城市10月份上半年新建商品房价格指数有所下降。从网上签约的新建商品房交易量来看，10月份上半年大部分城市的交易量明显低于9月份下半年。其中，4个城市的营业额下降了80%-60%，3个城市的营业额分别下降了60%-40%和40%-20%。

“十一五期间，中国许多城市出台了限购限贷政策，在业内被称为‘930新政’。与以前的一刀切政策不同，它表现出四个特点。”耿直资本全球宏观对冲基金董事长刘评论道。

首先，房地产市场的上升表现不同于以往。刘表示，本轮房地产增长是与其他资产的轮换，不是由基本面驱动的。通过对70个大中城市新建住宅价格和股市资产价格的分析，刘发现，2013年和2014年以后，两者之间存在着一种轮换关系，即股市涨了之后，楼市涨了之后，股市涨了之后。

第二，房价上涨的原因是不同的。“这一轮上涨主要是由于中国目前的资本回报率，尤其是工业部门的资本回报率低于其融资成本，而且资金不愿进入实体经济，但更愿意在一些金融市场进行投机。”刘对说道。

其次，由于中国目前处于金融周期的最高点，政策不敢轻易刺破泡沫，这导致了空.调控政策的差异

最后，地区形势不同。刘表示:“目前，一、二线城市的本地市场存在泡沫，三线城市面临去库存化的压力。因此，各地要更加准确地调控。从出台的政策来看，确实存在一些分歧。”

从最新发布的数据来看，调控政策已经取得了初步成效。当前房地产市场的风险有多大？为了解决这个问题，刘分析了的几个关键指标。首先，从房地产交易杠杆率来看，它已经上升到45%以上，但不能说存在一定的风险。从住房抵押贷款占居民收入现金流量的百分比来看，目前为0.42，这意味着近40%的居民收入现金流量应该用于偿还贷款。在美国次贷危机期间，这一指标为0.56。“从这个角度来看，中国房地产市场的监管仍存在一定的空效应，但一些泡沫已经出现。”刘对说道。

其次，从投机比例来看，预计2016年30%的房地产投资将是居民的投资需求。与40%的历史峰值相比，尽管空仍有进一步增长，但仍值得警惕。

第三，从金融周期的角度来看，如果房地产市场泡沫进一步扩大，正常监管下的空时期将更加有限，房地产的金融和经济风险将动摇未来的经济基本面。“如果把房地产业的间接影响加起来，估计国内生产总值的总波动可以达到40%-50%。因此，如果房地产行业波动带来的负面影响没有得到很好的处理，就有必要通过其他方式进行弥补和缓冲。对经济的影响。”刘对说道。

第四，从目前限制购房和贷款的政策来看，短期内抑制房地产泡沫是有效的，但中长期内不是根本的解决办法。由此，刘得出结论，短期内房地产投资压力不大，但存在一定的不确定性。

中国民生银行研究所所长黄建辉(600016，BUY)认为，经过今年的高速增长和强有力的监管，空的房地产投资空间已经有限。由于房地产投资和基础设施投资是造成经济波动的两个主要波动因素，刘预测，房地产投资下降带来的经济压力将在明年一、二季度实现。此外，由于房地产市场在2016年爆发，透支了许多居民的收入，2017年的消费支出增速也将低于2016年。房地产投资增速放缓后，相关产业链的需求不会增加太多。考虑到所有的影响因素，如住宅房地产，商业房地产和金融，房地产行业将需要两到三年的时间去积累。

对于未来房地产市场可能发生的变化，诺亚控股有限公司首席研究官金海年表示:“如果开征房产税和遗产税，将对房地产市场的发展产生革命性的影响，随着户籍制度和城市化改革的推进，将成为房地产市场的转折点，这个转折点的到来已经不远了。”