市场稳得住 百姓有房住优房客

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中央经济工作会议提出要促进房地产市场平稳健康发展。坚持“住而不炒”的方向，综合运用金融、土地、财政、税收、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制。

如何理解和建立基本制度和长效机制？如何实现“抑制房地产泡沫，防止大起大落”的目标？

基本系统

让人民生活，保持市场稳定

过去，人们经常谈论“短期政策”和“长期机制”，而“基本制度”却很少提及。它的内涵是什么？

"房地产基础体系的首要解决方案是其定位."原国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任星洲认为，“房子是为了居住，不是为了投机”这句话很简单，但它表达了住房的根本取向，即住房的本质属性是居住，居住是住房的使用价值。虽然它也有一定的资产属性和投资功能，但最重要的是住宅属性，这是为了解决普通人(603883，购买)“住有所居”的问题。“你既不能将住房作为资产，也不能将房地产作为稳定增长的工具。”

“有了清晰明确的定位，我们必须保持住房政策的稳定，让市场参与者有稳定的预期。”任兴洲说道。

“住房政策应该有两个主要目标。一是保障居民家庭基本住房需求，不断改善居住条件和社区环境，实现居住和生活化；二是引导住房投资和住房消费，有效防范和控制系统性风险，促进市场稳定。清华大学房地产研究所所长刘宏宇认为，为了实现这两个目标，有必要建立能够发挥长期作用的政策安排，而不是改变，“从而为各类人群提供相应的住房获取渠道，这些渠道是‘可获得的、可选择的、可负担的和可持续的’。”"

基本制度将如何完善？房地产的基本制度还包括产权制度、房地产登记制度、土地征收、储备和转让制度、房地产税收和投融资制度、住房保障制度等任星洲认为，今后应该在这些制度层面上进行改革和完善。

刘宏宇认为，未来中国需要发展租赁市场以弥补不足，从而建立一个租购并举的住房制度；通过实施住房支持政策，完善政策性住房金融体系，建立政府与市场相结合、低端保障、中端支持、高端市场的住房供应体系。

长期机制

针对性的可操作性较强，需要多方面的共同努力

多年来，我们一直在谈论“建立房地产市场稳定健康发展的长效机制”，但市场仍不尽如人意。

任星洲认为，这与中国房地产市场的发展阶段有关:改革开放以来，特别是1998年全面推进住房制度改革以来，伴随着经济的快速增长和城市化的快速推进，房地产市场发展迅速，住房供需矛盾很大。商品房市场和经济适用房制度正在不断探索。现阶段，一方面，住房市场的供求关系发生了重大变化，城镇居民住房绝对短缺的时代已经过去。经综合测算，到2013年，全国城镇居民家庭人均住房总量达到一套，部分城市超过一套，供需趋于平衡；另一方面，经过多年的分析和研究，我们对符合国情的房地产市场的运行特点和规律有了比以前更清晰的认识和把握。“在这种情况下，制定和改进长期机制的条件已经具备。此外，实践证明，仅靠短期政策并不能解决房地产稳定、健康、可持续发展的问题，必须做到长短结合，注重建立长效机制。

“多年来，促进房地产市场健康发展的长效机制一直在研究和推广。”任星洲认为，今年中央经济工作会议提出的房地产政策措施的针对性和可操作性进一步提高。例如，“从宏观层面控制货币，通过小额信贷政策支持居民合理自住”，就是要重点抑制投资投机。购房和支持自住住房需求；“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”考虑了新城市化进程中1亿新市民入城后的住房建设用地问题。同时，针对不同城市的市场差异，中央经济工作会议提出“房价上涨压力大的城市应合理增加土地供应”，“特大城市应加快缓解部分城市功能，促进周边中小城市发展”。这些政策实施后，热点城市的住房供需矛盾将通过有效增加供给得到缓解，也将有助于从更广的视角解决特大城市的住房问题，打破行政区划的限制，在更大的区域内合理配置资源，引导人口合理流动。

与短期监管不同，长期机制需要在较长时期内发挥作用。根据刘宏宇的分析，以税收机制为例，过去在调控时，各种税收的税率和征收管理规则经常发生转移，有时通过税收优惠政策鼓励购房，有时通过增加税收负担抑制购房。「长远的税务机制是公布买家在不同情况下可能同时面对的税务负担，让买家清楚知道如果购买楼宇的目的是炒楼、投资或消费，他们会面对怎样的税务负担。引导购买行为。”

另一个例子是土地供应机制。刘宏宇表示，在一个城市人口持续流入的情况下，如果土地供应严重不足，政府的土地管理目标是严格控制建设用地供应，就很难避免住房升值预期和由住房升值预期驱动的住房投机，也很难实现稳定的房价。“如果政府土地政策的出发点能够从被动管理转变为主动管理，土地管理的目标是‘努力满足空经济社会发展带来的需求’，积极扩大土地供应来源，降低土地供应成本，制定透明的土地供应计划，提高土地供应的灵活性，将有助于稳定市场预期，促进市场稳定。”

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞表示，长效机制的建立需要在土地供应、财政、金融、税收等关键领域取得突破:在土地制度方面，要完善土地招标拍卖的配套制度；在金融体系方面，要建立“多层次、普惠制”的住房金融体系；在财税体制上，要完善中央和地方分权的财税体制。此外，要深化户籍制度改革，促进新型城镇化健康发展，释放新市民购房需求。

明年的目标

它不仅能防止大幅波动，还能有效减少库存

中央经济工作会议提出要抑制房地产泡沫，防止大起大落。

“泡沫是一种资产价格偏离其价值的现象。泡沫越大，价格与价值之间的偏差就越严重，波动的可能性就越大。”根据刘宏宇的判断，目前房地产市场泡沫主要出现在一线城市和一些热点二线城市。

我们应该如何定义“抑制泡沫，防止大起大落”？刘宏宇认为，这主要是为了保持房价的基本稳定。“与同期gdp增长、人均可支配收入增长和通货膨胀率相比，如果房价涨幅不超过三个数字中的最高值，可以认为房价基本稳定。”

“现阶段，一线城市和部分二线热点城市房价上涨的推动因素尚未完全消除，仍需实施限购、差别信贷等调控措施。”任兴洲说道。

2016年，与一些城市房价过度上涨不同，许多三、四线城市的存量仍然很高，“着力解决三、四线城市房地产存量过大的问题”也被纳入明年经济工作的主要任务。

专家认为，三、四线城市库存压力大与当地经济发展水平有限、城镇化和工业化不足、人口集聚效应弱密切相关。刘宏宇说，这必须从多方面入手:一是要切实提高教育、医疗等城市公共服务的能力和水平，创造更多更好的就业和发展机会，吸引农业转移人口落户、落户和消化存量；二是要适当收紧甚至暂停新土地供应，提高新建商品房项目质量，避免增加新的库存压力；第三，通过改革与农村土地相关的制度和机制，农民进入城市后将获得更丰厚的“嫁妆”，这样他们将有在城市过上体面生活的物质基础和在城市购买住房的经济能力，而不是仅仅依靠财政补贴来购买住房。