上海楼市“半月谈”：最受伤的是刚需？优房客

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2016年最后一个月的上海房地产市场已经变得混乱，因为11月28日新法规的重拳出击。新政的出版过程本身就充满了一丝不苟的布局:28日中午12点，上海市政府官方公开号“上海出版”突然推出一条与楼市无关的消息，打破了平时“一天一班”的节奏。直到晚上9点，迷雾中的"观众"才发现，这是在为紧急推进房地产市场新政铺平道路。

与“3月25日上海九条”相比，“11.28”新政次日生效，网上签约渠道在宣布当天就关闭，几乎不可能“漏网”，3月25日前夕抢购2000台的盛况完全扼杀在摇篮里。

从政策内容上看，上海的决策层可以说是“杀手锏”，结束了以往上海购房资格中“认房不还贷”的做法，变成了“认房还贷”。

只要有抵押贷款记录，即使没有名下的房子，它也将被视为第二套，这对自去年底以来引领上升趋势的需求改善造成了痛苦的打击。此外，即使它被认定为第一套房，首付比例也从30%提高到了35%。

到记者截稿时，距离新政出台已经半个多月了，早期受到惊吓的市场逐渐恢复到了原来的样子。《中国经济周刊》记者注意到，预期的交易“速冻”确实如期到来，但监管“毒丸”的边际效应也在下降，买卖双方的“抗药性”似乎在逐渐增强。仅仅限制购买和贷款并没有改变市场持续看涨的预期。

晚监管甚至比“谣言”更糟糕

记者从多个渠道了解到，早在8月底，相关人士就已经在研究监管升级版。出人意料的是，风起云涌的上海楼市立即展开了近乎疯狂的行业“反击”，这使得“调控预期”成为推高房价的燃料。

在8月20日和21日的周末，上海的新房成交量只有900多套。8月25日，谣言四起，当天和次日的成交量都突破了900套。随着传言的加剧，在接下来的三天里，单日成交量超过了1000套，到周末时达到了近3000套。

特别是通过提前排队离婚来阻碍新政，可能会限制离婚后买房的情况，这在社会上引起了激烈的讨论。恐怕政策制定者没有料到新政的谣言会释放出这样的力量。面对“9·1调控升级”谣言引发的集体恐慌，决策层出于综合考虑，不得不暂时放缓调控步伐，并逮捕了7名恶意捏造和散布相关谣言安抚市场的中介。

事实上，经过几次仔细的研究，从“11.28”新政的内容来看，最新的规定实际上比8月底流传的各种版本更加暴力。

据《中国经济周刊》记者比较，8月底流通的监管内容包括“如果没有名下房屋但有按揭贷款史，最低首付为50%”，以及“11.28”新政规定此类购房者购买非普通房屋。首付比例提高到70%；有传言说“无房无贷的买家首付将维持在30%，只取消利率优惠”，变成了“首付提高到35%。”

“11.28新政最有力的一点是‘第二套房’标准的巨大变化。据统计，上海当前楼市交易的核心支撑来自置换。房地产市场游戏的许多参与者不是“从头开始”，而是“中途换车。”

上海房地产行业协会一位不愿透露姓名的人士对记者进行了分析。“以前最常见的玩法是把原来价值300万到400万元的旧的破的小的卖掉。如果名字下没有空间，它被认为是第一套，你可以从银行获得高杠杆贷款。没有改变一套800万套“准豪宅”的压力。现在，一些置换游戏窒息了，只要你一开始就买了旧的破的小的，几乎所有的改良房都是非普通的房子，抵押贷款杠杆已经从70%急剧下降到30%。市场价值最低的交易直接让许多人无法改变。”

据悉，目前上海“普通住宅”的定义是位于内环路以内的不到450万元/套，位于内环路和外环路之间的不到310万元/套，位于外环路以外的不到230万元/套。根据上海的实际成交价格，除了远郊的几栋房子外，很少有房子符合标准。“11.28”新政触及了需求改善的大部分痛点。

交易状态调查:

更换搁浅，旧的“破小”销售下降

“11.28”新政出台后，记者采访了几位潜在买家，了解到不少人因为新政而搁置了自己的意图。“过去，围绕户籍控制限制购买的原则实际上消除了少数有竞争力的购买者。一旦房东看中了新房子，它可能会以低价被扔掉。现在这不是价格问题，而是降低了房东变相换房的资格。即使价格链下游的房子可以高价扔掉，也不能改变上游的房子。”

外企销售团队负责人朱明明告诉记者，三年前，他创办了一套“老破小”，作为年轻夫妇的过渡婚房。在获得年终大奖后，他计划在年底利用淡季，现在他只能选择“留着房子过冬”。

为一家通信运营商的it部门服务的李真(音译)也为此感到难过。“当时由于总价的限制，我只能暂时借用一个3.4米高的小房间，把它建成‘住宅’。既然小生命就要诞生了，爬上自动扶梯就不方便了。这套房子将卖200万英镑。即使把它改造成普通的房子，首付比例也是50%，400万元在我们居住的小区范围内买两个房间是绝对不现实的。”

与这些已经有了安全地方的潜在买家相比，中介机构成员陈贤的处境更加尴尬。由于出道较晚，他错过了2009年的“大市场”，2015年下半年的“丰收”让他省下了第一桶金。“在‘3·25上海九条’之后，我受到了限制。我认为房价会上涨。我第一次去我的家乡‘帮忙’炒股，在郑州新城买了一套三居室的贷款。谁知道我错过了上海的高杠杆率？购买第一套房的机会。”

上海还是家乡？这个本来可以重复收集的话题已经成为一个难题，而新政带来的另一个结果已经对这些人的“正当需求”产生了负面影响。许多中介机构向记者反映，在“11.28”新政后，交易最活跃、流动性堪比现金的“老字号”的销售明显减少，许多房东选择取消上市而不搬家，而“急需”的人是“老字号”的主要消费者。

“地主的心态发生了重大变化。在首付70%是天价的背景下，出售一套相当于失去“购买资格”，许多认为通胀环境不会改变的业主宁愿选择长期持有。”罗淼是一名资深中介，已经在闵行工作了10年，她向记者解释道。在他看来，由于供应的急剧下降，“老破小”的价格仍然坚挺。

根据罗淼的计算，原来的“旧破小”和大房子的价值比大约是50%~60%。也就是说，改善后的人50%~60%的资金来自于出售“老字号”，而现在“老字号”的销售疲软，并传导到了价格链的上游。“新政之后，我已经有了三个‘飞’的名单。”

二手房的价格是上下颠倒的，新房子成批地打折出售

就在有人悲观地认为年底上海没有二手房市场的时候，《中国经济周刊》记者注意到，与冻结的二手市场相比，二手房市场正如火如荼地进行着。新政颁布后的第五天，位于保山阳兴区的招商局花园城开业，9点15分开始抽奖，5个小时内200多套公寓和50套别墅全部售罄。

“购房者的心态也发生了重大变化，因为‘11.28’新政相当于给每个购房者一个从银行获得高比例贷款买房的机会。最好一步到位，不要再考虑购买不尽如人意的“过渡房”罗淼告诉记者。

另一方面，背负着巨大还款压力的开发商无法像二手房业主那样冷静地“过冬”，因此“打折入市”大大提高了二手房的性价比。12月12日，网上购房互动平台“一房一万”发布了一项调查，显示近期主要开盘项目相对二手基准有价格优势。似乎开发商的“低价拒绝”已经成为常态。

根据调查数据，招商局花园城的备案价格为43，000 ~ 60，000元/平方米的叠合别墅和37，000 ~ 47，000元/平方米的公寓，而阳兴板块价格最高的二手房陆德家园只有300米远。今年售出39套，最高成交价为4.8万元/平方米。现在挂牌价格是50000元/平方米，新盘相当于10%的折扣

与600米外的二手房投资海婷(房地产数据廊)相比，位于奉贤湾板块的绿地香溢优惠高达20%。据悉，前者的备案价格为17，000 ~ 19，000元/平方米，而后者今年的最高成交价格为24，000元/平方米，目前的挂牌价格大多在29，000元/平方米左右。

巧合的是，位于松江车墩的金地吉姆大厦(建筑数据廊)和位于青浦朱家角的钟君永靖湾也提供了相当于20%的折扣。其中，钟君御景湾附近的绿洲江南公园今年最高成交价格达到4.5万元/平方米，而钟君御景湾的备案价格仅为3.5万元至3.6万元/平方米；然而，在金地吉姆大厦附近，一个很受欢迎的二手盘“同润玫瑰园”的开盘价在22000到27000元/平方米之间，一般的挂牌价格是35000元/平方米。

不止一个开发商的营销团队告诉《中国经济周刊》，新房子性价比的亮点是迎合客户的情绪，加快去转换。根据网上房地产数据，在12月的第一周，有四个项目推出了752套住房，第二周有七个项目推出了1563套住房。在新政后的第二周，房地产市场的供应量没有减少，而是增加了，但从环路的分布来看，它们都位于外环之外，都是小型单位。

值得一提的是，购房者并没有因为“11.28”新政而熄灭自己的热情，而是将原来对城市“老小”的热情转移到了这些“远郊小公寓”。根据“每间房10，000”的数据，新政后推出的大部分主要一手销售都超过了70%。

更耐人寻味的是，需要它的人可能是首当其冲受到新政冲击的人。记者注意到，新政出台后，总价在300万至500万之间的新客户损失率最高，如上昆玉市总价为450万至580万，史圣新城总价为400万至500万(房地产信息公寓廊)，漳州丁香花总价为350万至370万，凯撒总价为300万至350万。

相比之下，原本占据较好客户的“上游”项目并未受到重创，房地产市场的“马太效应”似乎仍在加剧。在总价为500万~ 800万的楼宇中，新政前后的客户损失率约为30%，而总价为1200万~ 2000万的上海湾客户损失率仅为10%。