上海试点房地产宏观审慎管理 全国铺开可期优房客

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为实现上海房地产市场持续健康发展，防范系统性金融风险，6月3日，央行上海总部在官方网站上发布了《上海房地产金融宏观审慎管理框架》，率先在中国实施房地产金融宏观审慎管理，旨在完善房地产市场金融调控管理机制，促进上海房地产市场长期稳定发展。

同时，中央银行上海总部与上海市委、市政府合作，加强房地产金融调控，充分发挥市场利率定价自律机制的作用，支持上海供给侧结构改革，促进经济结构转型发展，已成为一项重要举措。

上海房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济和金融四个方面建立上海房地产金融宏观审慎监管指标体系。在综合评价和判断上海房地产市场发展趋势的基础上，构建房地产金融反周期宏观审慎监管机制，促进房地产金融业务平稳运行和上海房地产市场平稳健康发展。

“在这一轮房地产宏观审慎政策中，上海央行已将一些现有指标整合到一个系统中，该系统在试点中很有可能成功，并可能在全国范围内推广。这项政策是一把额外的尺子，而不是一把剪刀。而且，尺子比过去更加精确和先进，实现了预期的管理。针对这一轮上海房地产金融的宏观审慎管理，中原地产首席分析师张大伟表示，过去对房地产的监管大多是通过各种限制，而这一轮房地产审慎管理与以往的房地产调控相结合的最重要意义在于尝试不同城市的策略，针对不同城市有“扶底盖顶”的措施。目前，上海采取的第一步是通过在信贷方面微调单个城市来实现对房地产的预期管理和控制。然而，目前房地产是否是影响经济稳定的一个重要方面，还有待观察。

宏观审慎“小测试”

事实上，上海房地产的宏观审慎框架是对央行mpa框架的“小考验”。为进一步完善宏观审慎政策框架，充分发挥反周期调整作用，2016年1月，央行建立了金融机构宏观审慎评估体系(mpa)。

央行上海总部率先推出房地产金融宏观审慎管理，不仅有利于上海房地产市场和房地产金融的稳定健康运行，也为在全国范围内进一步推进mpa起到了先锋作用。

房地产业是国民经济的重要组成部分，不仅在国内生产总值(gdp)中占有很大比重，而且是资本借贷活动的主要抵押品，是一个产业链长、影响广的行业。从固定资产投资到融资活动，从企业成本到财务杠杆比率，从家庭消费到商品贸易，房地产行业几乎涵盖并影响着国民经济的所有方面。保持房地产市场平稳有序运行是促进国民经济健康发展和防范系统性风险的前提。

央行上海总部副主任、上海分行行长张欣表示，自金融危机以来，主要经济体已逐步建立起金融宏观审慎管理框架，并高度重视房地产市场监管。国际货币基金组织(基金组织)和国际清算银行(清算银行)都在鼓励成员国根据本国国情对房地产金融实施宏观审慎管理。

在中国经济进入新常态的背景下，为更有效地实施货币政策，防范系统性金融风险，央行积极推进中国宏观审慎管理实践。特别是，鉴于房地产具有明显的区域差异特征，鼓励地方政府结合房地产趋势、金融机构房地产贷款和资产质量，建立房地产金融宏观审慎管理框架。

值得注意的是，自今年3月上海市实施“上海九条”房地产调控政策以来，效果显著，上海市房地产稳定。

6月2日，央行上海总部综合管理部主任温善恩在上海市信息办举办的“2016陆家嘴论坛”新闻发布会上对同行媒体表示，自“上海九条”推广以来，上海房地产交易量现已恢复正常，自4月份以来已经稳定下来，每天网上签约交易量达到900套，相当于过去5年的平均水平。

与此同时，上海房地产开发投资增速、新开工商品房面积同比增速、房价环比指数和个人住房贷款总额均出现同比下降。

关于商业银行与连锁置业等房地产中介机构的合作，上海银监局副局长周文杰表示，经过走访和检查，商业银行已恢复与连锁置业等企业的合作，有效遏制了房地产交易中的非法垫款，规范了房地产中介机构，净化了市场环境。周文杰表示，今后他将继续督促商业银行落实相关政策精神，建立长效机制。

从审慎管理当前市场的基础来看，张大伟认为有必要出台政策。“上海在3月份也出台了一些监管政策，一些市场交易量下降，价格略有调整，但最近上海甚至深圳的房地产市场出现了一些不合理的迹象。”即使在4月份信贷额度缩减的情况下，房地产仍处于超额发行状态，因此这种定向信贷约束是必要的。”

从市场趋势来看，张大伟认为，这一政策首次明确了信贷一直是房地产开发的重要杠杆。房地产对经济的促进作用相对较小。在这种情况下，有必要谨慎的定位房地产，这也是基于市场。从信贷的角度来看，如果房价上涨过快或运行过高，不利于经济发展和人才引进。

宏观审慎的“三位一体”

央行上海总部率先探索和实施房地产金融宏观审慎管理。一方面，它为促进上海房地产市场金融监管的系统化和制度化做出了有益的尝试；另一方面，也为全国其他城市房地产市场的宏观审慎管理探索和积累经验。

上海房地产金融宏观审慎管理框架并非完全照搬国外经验，而是从中国国情和上海经济金融特点出发。使用的主要监管政策工具是:最低首付比例要求；抵押贷款利率要求。借款人的偿付能力要求；评估结果与mpa激励和约束工具相关联，并以windows为指导。

具体而言，央行上海总部发布的房地产金融宏观审慎管理框架由“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”、“房地产金融宏观审慎监管体系”、“金融机构宏观审慎评估体系”和“政策工具箱”四部分组成。

其中，“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”不仅考虑了居民对房地产市场的刚性需求，还考虑了宏观经济和金融因素(如经济增长、融资规模、利率、汇率、股票市场等资产回报、跨境资本流动等)的影响。)在房地产市场上；它不仅监控房地产市场，而且关注房地产金融的运行，这是上海房地产金融宏观审慎管理的基础。

房地产金融宏观审慎监管体系是从房地产金融宏观审慎管理基础数据库中提取的综合指标，包括房地产市场景气综合指数、房地产市场系统性风险指数、银行经营稳定性指数和房地产金融秩序指数，是上海房地产金融宏观审慎管理的核心。

“金融机构宏观审慎评估体系”主要用于评估辖区内金融机构的房地产金融业务，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿付能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等。这是上海房地产金融宏观审慎管理的重要组成部分。

“政策工具箱”主要包括:一是定期进行审慎评估，根据上海市委、市政府的监管要求，引导市场利率定价自律机制，调整辖区内个人住房贷款最低首付比例(相当于国际认可的贷款价值与ltv之比)和抵押贷款利率水平；二是将评估结果纳入货币政策宏观审慎评估(mpa)和信贷政策导向效果评估，对金融机构实施差异化激励约束政策；三是定期向社会发布上海房地产金融宏观审慎评估报告，引导市场预期，促进上海房地产市场稳定健康发展。

值得注意的是，上海房地产金融宏观审慎管理体系的引入，标志着上海已经建立了涵盖金融各个领域的“三位一体”风险监控管理体系。

首先是自由贸易账户监控管理信息系统。该系统以跨境金融活动为重点，其功能是对上海跨境金融活动进行7*24小时、一个接一个的实时监控，并对上海自贸区金融改革动态进行实时监控。

二是在上海市委、市政府的领导下，会同有关部门建立跨行业、跨市场的综合金融监管监测分析体系。该系统的重点是上海的日常金融活动，其功能是覆盖上海各行业和市场的金融业务活动，不仅包括传统的银行和证券保险金融行业，还包括互联网金融等新业态。

第三，新推出的房地产金融宏观审慎管理体系将全面监控和管理占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动。

张欣强调，建立“三位一体”的金融风险监控管理体系，可以全方位监控上海的各类金融风险，对于推进上海国际金融中心建设和上海自贸区金融改革，维护上海金融长期稳定具有深远意义。

“建立金融风险监控和管理体系是基础工作。有了这一体系，我们将敢于放开深度金融改革，我们可以安全地实施权力下放和事后监督。”张欣说道。

Mpa金融改革准备就绪

关于实施效果，张大伟告诉记者，还有待观察。

“能否审慎，能否做好经济机构的转型，取决于后续的落地。(目前)它只是一个明确的控制工具，如何使用这些工具还不是很清楚。”张大伟说，“据统计，从目前全国金融活动来看，与房地产直接相关的活动有三分之一，而大约60%与房地产直接和间接相关。”

此外，张大伟认为，政策实施的效果还取决于政府如何定位和界定房地产。“这取决于政府对房地产的定义以及监管房地产的目的。”张大伟说，在过去的十年里，所做的只是抑制房价飙升，并在经济低迷时期保持房地产的趋势。这种宏观审慎政策确实可以提前发现房地产暴涨的迹象，但如果只是为了调控暴涨的房地产，或者把房地产作为经济增长的引擎，房地产调控的作用就不会太大。

“事实上，中国的房地产调控一直缺乏工具，但一旦经济趋势发生变化，政策将不会得到实施。目前，房地产的核心问题是没有明确其在经济中的作用和定义。对于过分依赖房地产的经济来说，审慎理财的重点不仅是工具，而且更多的是依附于工具的东西。”张大伟说。

事实上，今年的“十三五”规划也指出，要加强金融宏观审慎管理体系，金融管理体系要与货币政策和审慎管理相协调。

不久前，中国人民银行研究局局长雷璐在接受记者采访时表示，宏观审慎管理体系实际上是各方在2008年全球金融危机后形成的共识，并在2010年g20首尔峰会上进一步形成了一个基本框架。其中最重要的一点是如何防范体系中重要金融机构的风险，以及如何反周期地防范系统性危机的发生，即事前调整、事中微调和事后有效管理。

“具体来说，就是总书记提到的三个总体规划:全面监管系统内的重要金融机构和金融控股公司，全面监管重要的金融基础设施，全面负责金融业的综合统计。将这些结合起来，就可以实现“事前有效识别和防范风险，事中有效实施反周期管理，事后有能力识别系统性风险”的机制。这些都是世界各国的普遍做法和经验，也是我们今后贯彻五中全会精神的重点。”雷璐说。

根据央行公告，mpa一直关注宏观审慎资本充足率，并从七个方面引导金融机构的行为。包括:资本和杠杆、资产和负债、流动性、定价行为、资产质量、跨境融资风险和信贷政策执行。上海房地产的宏观审慎框架只是央行mpa框架的一个方面。

Mpa秉承宏观审慎资本充足率的核心理念，坚持反周期监管的宏观审慎政策理念，在此基础上适应经济金融形势的变化，借鉴国际经验，将单一指标扩展为7个方面10多个指标，将重点从狭义贷款扩展为广义信贷，兼顾数量和价格，兼顾间接融资和直接融资，由事前引导转变为过程监控和事后评估，建立更加全面灵活的宏观审慎金融政策框架