黄其森：重提放开豪宅限购 建议降低房企经营税负优房客

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中国人民政治协商会议全国委员会委员、太和集团董事长黄启森在两会期间表示，去库存化要求开发商在价格上“减去”，在质量上“增加”。与此同时，他建议，考虑到房地产行业利润率的整体下降，政府应降低房地产交易的税费，取消项目公司制度。

开发商应该做价格“减法”和质量“加法”

黄启森表示，目前房地产市场的主要命题已经从去年的调控转向去库存化，高库存城市的供应远远超过需求，主要集中在三、四线城市。

虽然黄启森认为主要位于一线的泰和在这方面“没有什么发言权”，但他仍然建议同行在发展质量上要努力“加”。“不管库存有多大，仍然有热销的建筑。即使在夕阳行业，也有朝阳企业和朝阳产品。”他认为，房地产市场仍然充满希望，在现在和未来一段时间内，房地产都是国民经济的支柱产业。

基于以上观察，他的发展建议是从供应方刺激新需求和新市场，并使用高质量、高附加值和差异化的产品来满足不断趋向市场主流的改良客户的需求

建议降低交易税，取消项目公司制

进入“下半年”市场越来越理性，房地产整体利润率下降已成为公认的事实。

在此背景下，黄启森认为，2012年和2013年房地产市场处于最佳水平时，各地实施的土地增值税预征收率一般在2%至6%之间，与“大部分地区房地产利润率严重下降，甚至部分企业亏损”的实际情况不符。因此，他建议各地应根据当地房地产经营情况，确定合理的土地增值税预征收率。

房地产企业在预售阶段征收的企业所得税应纳税毛利率也是如此，在前几年房地产市场待遇最好的时期，大多定在15%-22%，有些地方甚至达到25%。黄启森建议，应纳税毛利率应根据各地房地产经营的毛利率水平适当降低。

此外，他还建议取消房地产项目税的预征税，将超过预征税水平的土地增值税和企业所得税退还给企业，并规定退款程序和处理时限。

对于目前的项目公司制，即“一块土地注册为法人公司”，黄启森认为，这不仅增加了房地产企业的管理成本，而且增加了房地产企业的税收负担——不同的房地产开发企业的利润和亏损不能相互抵消，他的建议允许房地产设立分支机构，至少在同一个省市。

再提“放开豪宅限购”的建议

在过去的一年里，房地产市场逐渐回暖，而在一线城市价值超过70%的泰和取得了稳步进展。随着北京和深圳地价的上涨和奢侈品的增加，自始至终聚焦一线城市的泰和已经成为一个专业的奢侈品家庭。

黄启森去年提出“取消总价1000万元以上的豪宅限购”，今年他又一次提到了北京市场的泛豪宅。“因为在未来，北部、深圳和其他地方的新盘很可能将主要是豪宅，如果继续下去，就会出现去库存化的问题。”

他认为，这个中高端市场与民生保障关系不大，既能促进商品流通，满足市场需求，又能增加政府税收。如今，大量的二手房和经济适用房可以满足除豪宅以外的其他客户的需求。北京二手房交易量远远超过新房就是一个证明。因此，没有必要担心普通住房的供应。

与去年演讲中出现频率最高的“新常态”相比，今年贯穿黄启森建议演讲的关键词是去库存化。最后，他认为所有去库存化政策的出发点和落脚点都应该是“促进房地产业的持续、稳定和健康发展”。

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