房地产去库存地方版或先后出台 政策继续宽松　优房客

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专家分析说，这仍然是房地产行业的主调，为稳定增长创造良好的货币环境

政策和市场前景

作为“十三五”规划的第一年，2016年中国经济将如何发展？今年的政府工作报告给了我们一个蓝图。专家表示，为了给今年的稳定增长创造一个良好的货币环境，人民币汇率将保持稳定，房地产市场有望迎来一轮密集的地方“去库存”政策。

房地产市场

房地产政策预计将继续宽松

作为支柱产业，在今年的政府工作报告中，房地产被多次提及，包括通过城市政策化解房地产库存、同时出租和出售等。

由于城市的政策库存

去库存化是今年中央政府为房地产行业定下的基调，这也是政府工作报告中再次强调的，并建议“根据城市制定政策”。

中原地产首席分析师张大伟表示，由于城市政策是未来政策放松的主要特征，“预计两会前后各省将出台不同强度的房地产库存政策。”总体而言，预计房地产市场将在第一季度迎来一轮密集的政策宽松。”

与此同时，报告还指出，有必要建立一个租房和购房相结合的住房制度，并逐步将符合条件的移民纳入公共租赁住房供应范围。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，廉租房制度的建立意味着中国正在努力建立四级房地产市场。“一级土地市场、二级新住房市场和三级二手房市场的发展在以前已经基本成熟，四级租贷市场的建立需要大刀阔斧的改革精神。在后续工作中，一些房地产企业仍有必要积极改变去库存化的观念，从卖房转向租房。对于一些急需资金回笼的住房企业，可以尝试资产证券化的发展思路。

该政策咨询研究部主任张宏伟认为，租购制在一定程度上可以促进去库存化，但对刺激购房的作用相对有限。

房企全面实施营改增

报告还表示，“营改将全面实施，从5月1日起，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。”

根据张大伟的分析，从税费改革的角度来看，随后降低房地产税费将有助于企业提高利润。总体而言，2016年的房地产政策仍以宽松为主。

严跃进认为，住房企业减负的时代已经到来。通过实施营改增政策，一些经营规范、收支完整、财务稳健的住房企业可以轻松享受减负的好处。从房地产企业避税的角度来看，后续精装修房的投资可能会增加。

专家意见

易居研究院智库中心研究主任严跃进:

从3月到6月，各地将继续出台地方版本的去库存政策，一些低首付购房政策也不会被排除。同时，“合理消费”一词也有很大关系，它认可了两套住房的消费需求，也是鼓励购房者积极更换新房的一个信号。通过对这种需求的税收和信贷政策的支持，购买者可以有相对较低的购买成本。事实上，以往的政策，包括契税、营业税和20%的商业贷款首付比例，已经反映了这一点。后续行动并不排除类似政策的出现。

汇率市场

人民币汇率有望保持稳定

3月5日，李克强总理发表政府工作报告，指出要继续完善人民币汇率市场化形成机制，保持人民币汇率基本稳定在合理均衡水平。分析师指出，今年人民币汇率将保持稳定。

上周五，人民币中间价升至三周以来最高水平，在岸和离岸汇率直线上升。据分析，人民币近期保持相对稳定，市场情绪也有所好转。此外，最近美国服务业数据不佳也削弱了市场对近期加息的预期。

昨日，中国央行副行长易纲表示，中国外汇储备将保持在合理、适度的水平。因为企业和个人优化资产负债表的调整是有限度的，当调整到一定限度时，自然会恢复正常。他说，目前人民币汇率基本稳定，没有持续贬值的基础。首先，中国经济仍保持中高速增长态势；第二，国际贸易中的经常账户盈余仍然很大；第三，中国的外汇储备充足。中长期而言，人民币汇率将回归基本面并保持稳定。

国家外汇管理局局长潘也指出，目前人民币汇率稳定，没有持续贬值的基础。跨境资本流动在合理范围内，跨境资本流动结构良性。货币政策的基调仍然是保持稳定，根据不同时期的经济形势进行微调。中国企业逐步偿还美元债务是一件好事，这可以大大降低市场参与者的外汇风险。

专家意见

招商银行资产管理部高级分析师刘东亮(报价600036，BUY):完善人民币汇率市场化形成机制，保持人民币汇率基本稳定在合理均衡水平。这一表述没有新的表述，保持稳定仍然是政策的应有意图，但市场化机制对汇率定价的影响不容忽视。

经济学家李稻葵:

本年度人民币对美元的最大贬值幅度为3%~5%。宽松的货币政策取决于国际环境。如果美联储进一步加息，将会出现问题。

货币政策

降息和RRR降息仍将接踵而至

在总结2015年工作时，政府工作报告显示了“宏观调控”表述的新变化。

去年的政府工作报告在总结2014年的工作时，强调宏观调控是“基于区间控制的方向控制”，而今年在总结2015年的工作时，使用了“基于区间控制的方向控制和相机控制”。

从“区间控制+方向控制”到“区间控制+方向控制+相机控制”，主要强调政府应抓住机遇，在财政政策和货币政策上进行窗口操作，这对稳定经济金融形势具有重要意义。在方法上，政府要将总体控制目标与短期“相机抉择”充分结合起来，这表明政府也将实施“相机控制”来应对中短期债务和流动性风险，并综合考虑控制政策的实施节奏和内外部环境。中国人民银行南京分行行长周学东表示，货币政策应为稳定增长创造良好环境。

此外，今年将增加直接融资的比例，这意味着两点。首先，在主板市场低迷的情况下，三板市场的重要性进一步增加，三板市场的容量有望继续扩大，各种股权融资工具的使用更加频繁；第二，信用债券市场预计将大幅增长，包括abs和其他固定收益产品在内的各种债务融资工具的发展相对较大。

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