代表委员热议去库存：严防短期刺激楼市优房客

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据记者不完全统计，今年以来，中央政府向地方政府推出了各种去库存政策。首先，央行和中国银行业监督管理委员会发布了降低非限制性城市首付比例的文件，随后财政部和其他三个部委发布了调整房地产交易税的文件。与此同时，福建、河北、广东等20多个省市的100多个城市也出台了不同力度的“去库存”政策。

“中国现有住房和期货市场约为66.72亿平方米。根据2015年的销售速度，这些股票需要大约5.19年才能消化。”全国政协委员、住房和城乡建设部专家委员会委员张鸿铭告诉记者。

张鸿铭表示，目前本地房地产过热无法扭转全国库存高企的现状。

此外，据张鸿铭称，66.72亿平方米的库存已投入约40万亿元。除去开发商自身投入的项目资金，至少有28万亿元是从债权人那里筹集的，另有14万亿元是从金融系统筹集的，占2015年底全国货币供应量(m1)的34.91%。

“房地产市场在去库存化方面表现不佳，金融的系统性风险也将加剧，这将对宏观经济造成损害。决策层在全局中调整库存无疑是必要的。”张鸿铭介绍的。

最近，一些受访代表和委员会成员告诉记者，目前的去库存政策需要防止误解，如短期刺激房地产市场。此外，应注意被忽视的非住宅产品的日常库存。

严格防范短期刺激

“国家提倡去库存化、去杠杆化和去产能化。它还希望在工业方面进行结构调整，淘汰低端和落后产品。”3月4日，全国政协委员、太和集团董事长黄启森在接受记者采访时说。

黄启森特别指出，现在很多社区都有几千个故事，高质量的项目很少。这类项目和住房企业有必要被市场洗牌和淘汰。

黄启森认为，零首付等措施是刺激房地产市场的短期措施，不利于房地产市场的长期健康发展。

从房地产开发商的角度来看，黄启森表示，他不希望房价暴涨暴跌，房地产的持续、稳定、健康发展是市场稳定的基础。

全国政协委员、前央行顾问李稻葵在接受记者采访时也提醒，各地要严格防范零首付、外汇资金划拨等短期去库存化手段。

在李稻葵看来，这项政策很可能在短期内引发房地产市场的下一轮风险。

农民工市民化

三线和四线城市无疑是本轮去库存化的重要领域。全国人大代表、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明在接受《21世纪经济报道》采访时表示，各地都希望农民工市民化去库存化需要配套措施。

“目前，中国商品房的平均售价约为6500元/平方米。如果按90平方米估算，再加上税金、装修及其他费用，保守计算，一套房子的总造价为50万元。根据国务院的数据，农民工的月平均收入是2864元。例如，一个普通的农民工家庭有两个人在工作，家庭年收入约为5万元，房价与收入之比是10倍。”蔡继明介绍的。

蔡继明还表示，大多数地方的农民工很难从银行获得贷款。即使他们能得到贷款，他们也要按照30%的首付比例支付三年的全部家庭收入。如果把税金和装修费用考虑在内，负担会更大。

蔡继明说，即使你买了房子，如果农民工进城时没有就业、社会保障、养老金和其他福利保障，他们也将面临买不起房子然后回到农村的局面。

李稻葵还表示，城市化是三、四线城市去库存化的根源，应该逐步推进。在农民工等新市民的去库存化方面，可以引导农村居民先租房后买房，从而降低空的住房购买率。

被忽视的商业房地产库存

除了第三条、第四条线要解决的库存问题外，许多受访代表和委员都向记者透露，非住宅类房地产也面临库存问题，需要引起重视。

“在过去几年里，许多地方都修建了城市综合体，商业地产出现了许多过剩和过剩的问题。可以说，许多地方的商业地产存量大于住房存量。”黄启森介绍了一下。

张鸿铭还告诉《21世纪经济报道》，非住宅房地产产品的库存需要关注。例如，商店、办公楼、综合建筑、娱乐、旅游、物流和其他工业地产在过去几年的住宅购买限制期间已经加速了许多年。现在，在产出高峰期，他们遭遇经济衰退，导致总体盈余。而且，目前很难改变用途，估计库存已经超过十亿平方米。

在张鸿铭看来，非住宅类房地产的库存和三、四级房地产的库存可能会成为本轮去库存化的两个绊脚石。

黄启森认为，政府应该采取相关措施，有效化解商业地产的存量，同时也需要在规划中做好预测。从市场角度来看，商业地产也存在同质化严重、创新不足的问题，大量库存来自结构性问题，这也要求商业地产在发展中采取差异化的路径来解决库存问题。

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