楼市为何短期暴涨 要警惕最危险的杠杆型泡沫逼近　优房客

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“一线城市应尽快出台短期调控措施，抑制房价过度上涨。”2月29日，中国人民大学国家发展与战略研究所所长刘元春在接受采访时强调，一线城市土地供应不足，应扩大供应以满足刚性需求，房价应稳定在合理安全的水平。

与此同时，上海的房地产中介链家对购房者的曝光应该引起警惕。刘元春表示，杠杆泡沫风险极大，一线城市应该提高银行按揭门槛，通过正式渠道适当收紧杠杆。此外，要严格控制高利贷等非正规渠道，增加杠杆。

摩根士丹利华信证券(Morgan Stanley Huaxin Securities)执行董事兼首席经济学家张钧也表示，从近期北京、深圳等一线城市房价的快速上涨，以及1月份新增信贷中居民中长期贷款规模的大幅增加来看，空的个人住房贷款加杠杆率可能没有想象中那么大。“在政策推进过程中，要把握政策的力度，不宜过快推高住宅行业的杠杆率。”

最危险的杠杆泡沫正在逼近

“目前，房地产投资已经出现了差异化的增长。由于虹吸效应，一线城市和一些二线城市的房价上涨过快，这确实带来了一些新的风险。”刘元春描述说一线城市已经产生了萧条泡沫。“在经济低迷的压力下，大量资金找不到能够为空增值的投资，所以他们进入了过热的一线城市房地产市场。”

刘元春指出，今天一些城市房价的飙升必须引起足够的重视，尤其是杠杆泡沫会增加风险，需要尽快加以防范。

他解释说，尽管房地产泡沫以前很严重，但如果不是杠杆泡沫，危害也不是特别大。但是，根据目前的情况，杠杆泡沫的增长必须尽快得到抑制。“杠杆泡沫极其危险！”刘元春强调。

简单地说，杠杆意味着“从小处着手扩大”。

在我国房地产存量居高不下的背景下，通过降低首付比例和降低住房贷款门槛来增加消化存量的杠杆被认为是当前房地产政策的有效途径。然而，在去年12月召开的中央经济工作会议上宣布的2016年中国五大任务中，去杠杆化被列入其中。

为此，中国央行行长周小川2月26日在上海央行总部回答记者提问时，详细解释了如何在房地产去库存中平衡杠杆和去杠杆。周小川表示:个人住房贷款占银行贷款总额的比例相对较低。周小川还表示，如果中国想要控制杠杆率，关键是如何处理企业杠杆率过高的问题，而不是家庭部门的问题。

然而，尽管总的来说，增加杠杆是帮助房地产去库存的好方法。然而，许多经济学家也指出，鉴于房地产市场的明显分化，一线城市和一些二线城市过热的房地产市场不仅应该杠杆化，而且应该去杠杆化。

个人住房贷款加上杠杆的比例可能被低估了

一线城市房价的突然飙升是否意味着杠杆率已经过高？

尽管没有确切的数据证明这一点，但根据央行的最新数据，1月份新增人民币贷款增加了2.51万亿元，创下单月新高。许多经济学家认为，贷款数据的激增与一线城市房价飙升密切相关。

自去年以来，央行已数次下调RRR利率，并释放了大量流动性。在经济下行压力和资金短缺的情况下，大量流动性的释放意味着商业银行有更多的钱可以放贷，包括抵押贷款。

然而，许多经济学家开始担心，释放出来的流动性没有像预期的那样注入实体经济，也没有注入高库存的三、四线城市的房地产市场，而是流入了过热的一线城市房地产市场，进一步推高了一线城市的房价。

摩根士丹利华信证券执行董事兼首席经济学家张钧认为，个人住房贷款加杠杆的空空间可能没有数据反映的那么大。“从国际横向比较来看，我国个人住房贷款占贷款总额的比重相对较低，但也存在一个重要且容易被忽视的问题，即间接融资在我国融资结构中所占比重很高，而且大部分企业部门的融资仍依赖于银行信贷。”这使得在计算住房贷款占贷款总额的比例时，分母比其他拥有发达直接融资市场的经济体要大。”

张军认为，与其他经济体的这种差异的结果可能是，中国个人住房贷款占总贷款的比例被严重低估，这也意味着个人住房贷款的杠杆作用可能不像预期的那样完美。

张军表示，政府应该适度推动居民增加杠杆以对冲经济下行风险，这是可以理解的。然而，从近期北京、深圳等一线城市房价的快速上涨，以及1月份新增贷款中居民中长期贷款规模的大幅增加来看，居民可能已经走上了快车道。

房地产行业的“场外资金配置”

除了通过银行贷款的正式渠道增加杠杆作用外，房地产中介连锁店高利贷事件的曝光似乎打开了潘多拉的盒子。

许多没有能力买房、没有资格通过正规渠道获得银行贷款的购房者，可以很容易地通过房地产中介或其他渠道获得利率更高的贷款，从而有能力买房并专注于“进入”房地产市场。

一位分析师解释道:“这就像是房地产行业的场外融资。”

刘元春特别指出了此次事件暴露出的隐患:通过高利贷等非正式渠道获得购房资金，这是一种很难从官方数据中反映出来的杠杆。如果我们不尽快提高警惕，一线城市的房地产市场很可能会跌入杠杆泡沫的深渊。

无论是通过正规渠道还是非正规渠道获得的资金，大量资金的注入无疑会给已经没有库存压力甚至过热的一、二线城市的房地产市场火上浇油。

许多经济学家指出，在不同城市之间存在严重市场差异的情况下，“同等地”利用一线城市和三、四线城市显然是不明智的。

根据刘元春的说法，有三种主要方法可以防止一线城市的房地产杠杆泡沫:第一，通过调整契税比例和提高首付门槛，利用正规渠道。其次，我们必须严格监管市场，防止通过高利贷等非正规渠道进行杠杆操作。

“这两个方面都是短期控制方法。”刘元春认为，除了短期控制外，有必要通过扩大供给来解决一线城市的刚性需求问题。他指出，只要股市调整做得好，就不会如此集中。“现在，一些一线城市的库存已经太低了。我们要做的不是减少库存，而是增加库存。”

张军还表示，“鉴于住宅行业的杠杆率可能并不像数字表面看起来那么漂亮，我们认为在政策推广过程中要把握好政策的力度，不宜过快推高住宅行业的杠杆率。”

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