人民日报：楼市去库存市场分化 一线城市要抑制投机优房客

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房地产市场压力很大。根据优秀租户的房地产数据预测，2014年底，当前市场的库存周期达到约14个月的高水平。

中央政府已经看到了库存问题的严重性。中央经济工作会议指出，化解房地产库存是今年五大任务之一。

自2015年以来，房地产总存量基本保持稳定，各种契税、金融和产业政策开始改善存量闲置，交易量明显反弹，存量闲置周期明显缩短。特别是去年底到今年年初，首付、税费等政策的调整促进了急需的支持。

在去库存化的背景下，房地产的复苏增长是可以预期的。

房地产市场是分割的，库存也是分割的

近年来，在“化解房地产库存，促进房地产持续健康发展”的政策背景下，一线城市库存大幅下降，库存周转期保持在4-9个月之间。

据优秀租户房地产数据中心统计，春节后的第一周，北京网上签约的二手房数量达到6048套，日均成交量为864套，为2010年以来最高。

其中，北京二手房平均成交价格为每平方米4.15万元，比2015年的平均价格高出5%左右；上海曾多次受到春节后房东提价的影响，但销售依然火爆；纯投资者也是深圳房价飙升的重要驱动力。

受政策红利影响，近期一线楼市房价上涨。然而，目前一线城市的房价似乎“民意更热”。

随着一线城市土地市场过热，许多房地产开发企业倾向于谨慎收购一线城市的土地，转而集中部署二线城市。

例如，不久前，经过133轮招标，一家开发商以37.71亿元的价格在广东省佛山市赢得了一片面积为10.9万平方米的商住两用地块。底价首次突破1万元，保险费率为177.28%，接近周边售价。

也就是说，虽然库存有很大的压力，就像差异化的房地产市场一样，库存也有市场差异化，所以必须充分考虑区域特点。目前，真正的问题在于基本面不佳的三、四线城市，库存高，去库存期长。蚌埠、温州、青岛和福州等一些城市需要20个月以上的时间来备货。

目标是保持房地产市场的健康发展

2015年，国家要求房地产行业重点关注去库存化，这增强了市场对宽松政策的预期，为后续行业优惠政策在大城市铺开奠定了基础。

在地方层面，各地出台了促进房地产健康发展的指导意见，规划了房地产业的发展，出台了财政补贴、限购、放松政策等各种优惠措施。预计库存压力大的地方政府将在2016年深入实施房地产去库存的具体政策，加快房地产去库存的步伐。

2016年，中央政府将户籍城市化作为房地产去库存的重点，扩大有效需求，开辟供求渠道，推动房地产去库存。国家发展和改革委员会(NDRC)最近表示，有必要有序地化解商品房库存。制定并实施1亿非城镇户籍人口城市定居计划，实施户籍制度改革计划，加快农民工市民化进程，满足新市民住房需求。

综合梳理这些政策，我们可以看到，推动去库存化政策的目标是保持房地产市场的健康增长。

因此，面对不同地区房地产市场的特点，政策也应该去什么山唱什么歌。我们不能把一个地方的政策适用于所有的城市，“一刀切”的放松政策是不可取的。一线城市不太可能取消楼市限购，因此有必要抑制投机，而三线城市则应该进行库存盘点，以使楼市能够持续健康发展。

对于未来的政策，我们的预期主要包括以下几点:一是加大中央2015年出台的政策在各级政府的执行力度，如落实中央37号文件的规定，允许房企调整企业和公寓的规划；其次，建议扣除个人所得税和抵押贷款利息，以支持急需；第三，建议通过市场化和货币化的方式解决保障性住房建设问题；最后，建议尽快出台房地产投资信托基金政策，以促进商业房地产市场的发展。

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