2016亏损房企将增多 房企利润率“红线”险情　优房客

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临近年底，虽然一些房地产企业仍在尽最大努力完成业绩冲刺，但今年市场整体低迷是不可避免的。

据机构统计，截至1月25日，沪深两市共有50家上市房地产企业公布了2015年年报业绩预测，其中15家房地产企业预测净利润出现亏损。剔除6家数据发布不完整的房地产企业，根据净利润同比增长预测下限，23家企业净利润同比下降，约占50%。

一些接受采访的业内人士表示，对于楼市交易的复苏能否促使房企扭转明年的低迷表现，他们仍需谨慎。

损失率可能超过去年

在业绩亏损的企业中，13家企业首当其冲，其中万通地产(报价为600246，买入)首当其冲，预计亏损在5.8亿元至6亿元之间。据估计，首个亏损金额最高的是中国企业(报价600675，买入)，估计亏损24亿元至25亿元。

据中国企业介绍，2015年，该公司的资本提取预计为85亿元，同比增长22%。但是，公司安排的二、三线城市房地产市场持续低迷，部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力。本公司已采取调整销售价格等措施，导致计提减值准备，增加了业绩损失的预计金额。

许多业内人士分析，今年房企整体盈利情况不容乐观，预计今年亏损房企比例将超过去年。

“从现有销售数据和前三季度房企收入指标来看，60%以上的房企都采用了降价和跑量的销售方式，但销售完成情况仍然不好。根据其他房企的经营指标，我们预计今年。近一半的住房企业遭受了损失或持续损失。”克里评估中心的一名分析师告诉记者。

华南某上市房地产企业战略发展部的一位经理分析称，尽管2015年一、二级房地产市场的整体销售好于去年，但对于大多数房地产企业来说，在去库存阶段销售价格仍无法上涨。

根据目前的数据，在2015年排名前100位的房地产企业中，只有15家基准房地产企业实现了全部销售目标，近80%的房地产企业今年未能实现销售目标。

1月14日，何晶泰富发布了未经审计的2015年年度业绩公告，2015年销售额为202亿元，仅达到225亿元年销售目标的89.78%，同比下降1.46%。此外，世茂地产2015年的业绩显示，世茂地产2015年实现销售总额670.4亿元，仅达到720亿元年度目标的93%。同时，公告指出世茂的总承包销售额和总销售面积分别下降了4.5%和4.3%。

“这对中小企业来说尤其典型。过去几年，一些市场需求不足的二三线城市或周边地区比较集中，产品相对简单。一旦市场热度下降，他们就成了第一批受影响的房企。”上述分析师表示。

从去年的销售情况来看，大型品牌住宅企业的优势更加明显。根据凯里机构房地产企业销售排名，2015年年销售额1000亿元的房地产企业有7家，包括万科、恒大、绿地、万达、中海、保利和碧桂园。

“1000亿以上规模的住房企业的市场规模和市场份额将越来越大，这已成为一种趋势。这些公司的市场份额几乎占到了中国房地产总份额的70%，而且这种集中还在继续。”中国房地产评估中心主任丁祖昱说。

虽然去年市场交易量有所反弹，但由于银行“不愿放贷”的基本面没有发生本质变化，中小房企的销售状况没有明显改善，甚至保持持续下滑，中小房企仍然面临生存困境。

利润率下降的预警

然而，据业内分析人士称，在多年的房地产调控压力下，尽管许多上市房地产企业没有亏损，但由于商品房开发项目储备低、现金流压力大等因素，其整体业绩逐渐逼近利润警戒线。

从去年房企的表现来看，企业利润率下降已成为大势所趋。

在发布2015年年报预测的50家房地产上市企业中，嘉凯诚(报价000918，买入)净利润变化最大，预测净利润变化-6138.19%。嘉凯诚表示，公司房地产项目的销售规模大幅下降，一线城市交付的项目数量下降更为明显，空.的毛利率大幅下降

“根据我们过去两年对房企的观察和分析，房企的毛利率在过去两年下降很快，每年大约下降3-5个百分点，净利润每年下降1个百分点。这一下降速度在其他行业也是如此。基本上没有。”兰德咨询公司总裁宋延庆告诉记者。

如果我们只从利润率来判断，房地产已经告别了“高增长行业”。2015年，房地产企业平均利润率有可能触及“10%红线”。“这意味着房地产行业甚至不能算中利行业。”

在一次采访中，一些房地产企业人士表示，随着房地产市场交易量的反弹，在一定政策的刺激下，房地产企业的业绩在去年第三季度和第四季度开始回升。然而，由于房企自身面临的经营成本上升等因素，以及市场对房地产市场的观望态度没有减弱，大多数人对今年的“好日子”仍持谨慎态度。

华远地产前董事长任志强表示，目前房地产市场的库存状况甚至比2008年还要严重。

不久前，任志强公开表示，目前最大的问题是相当一部分库存难以消化。“就中国近13亿平方米的房地产销售面积而言，近7亿平方米的库存并不多。但问题是有大量库存难以消化。换句话说，它只会被放大，不会因为任何政策而被消化。”

数据显示，截至2015年12月底，35个监测城市的新建商品房总存量为2.609亿平方米，同比下降1.0%，同比下降4.4%。在第四季度，它显示出逐月下降的趋势。同时，库存同比增长率连续53个月保持正增长后，8月份首次出现负增长，这一趋势从9月份持续到12月份。这意味着库存规模连续五个月出现同比负增长。

“目前，一、二线城市与三、四线城市之间似乎存在着严重的差别。一线城市和部分二线城市的库存在可控范围内，但三、四线城市的去库存化工作仍然非常严重。对于一线城市的中小开发商而言，2016年仍有必要实施降价策略。”张宏伟说道。

“在过去两年的市场环境中，中小型住房企业的净利润下降甚至亏损，这是可以预料的。”雅豪机构营销总监郭毅(音译)认为，由于一线城市的土地价格不断上涨，大多数中小房企都被挤到了三、四线城市。即使在政策的刺激下，这些地区仍受到高库存和高需求的限制，交易仍处于低迷状态。单纯依靠降价不能解决去通胀压力和资本撤出的问题。

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