一线楼市“退烧”是否能救三、四线库存？优房客

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中国的房地产市场一直存在明显的分化:一线城市的房地产市场几乎从未萧条过，因为这些城市在城市化进程中具有泡沫虹吸效应。只要中国的城市化步伐不停止，一线城市的房地产市场就不会结束。

然而，一线房地产市场的过热很容易导致城市管理者的恐惧。这不仅导致一线城市资源稀缺，也影响了三、四线城市房地产市场的去库存化。后者是目前政策设计者最关心的现实命题。

今年年初，房地产市场推出的一系列去库存化优惠政策并没有刺激三、四线城市的市场，反而导致一线城市或少数二线城市的房地产市场出现热潮。在这种情况下，一线城市不得不在不久的将来紧急出台调控房地产市场的重大措施。

在上海出台最严格的“上海九条”来规范房地产市场后，深圳出台了40%的最低首付比例，甚至还缴纳了三年的购房税；北京有关部门也开始对二手房市场进行专项检查。受此影响，近期上述一线城市的楼市出现了一些降温迹象，购房者进入了观望状态。然而，昨天，一个门户网站特别醒目地指出，“一线城市的房地产市场现在有降温的迹象，甚至有房价一夜之间暴跌160万。”我只是不知道这些信息对市场参与者有多有价值，也不知道它们是否会落入投机的怪圈。

十多年来，中国的房地产市场一直是一个热门的市场和社会命题。只是从去年开始，股市才略微超过了房地产市场。市场反应显示了房地产市场和股票市场对投资者的重要性，也反映了中国投资者的现实焦虑。

对于中小投资者来说，实际上缺乏更多元化、更稳定的财富创造方式，所以他们只能关注楼市和股市。然而，“两城”时代存在不确定性，楼市刺激经济增长，虽然导致楼市繁荣，但也导致楼市泡沫和当前高库存。这种现象在三、四线城市更为严重，并造成了地方债务高、银行坏账多等危险后果。

无论是房地产投机者还是那些仅仅需要它的人，买房的成本足以使他们成为“房奴”，最终形成异常高的家庭拥有率(83%)，而第二套住房拥有率超过40%。可以说，中国的家庭资产严重错配，这也导致了政策去库存化的困难。

中国一线城市的房地产市场很特殊。不管过去、现在和可预见的未来，这些城市已经成为年轻人甚至海外精英创业和生活的快乐之地，因为生活、教育和医疗等资源高度集中。因此，这些城市的房地产市场不会很快冷却下来，即使当整个房地产市场低迷，它将保持缓慢的热稳定状态。而且，只要有优惠政策，即使只是针对三四线楼市，也会引起条件反射的快速升温。此前一线房地产市场的“繁荣”与去库存政策的刺激有关。

至于最近在一线城市推出的楼市调控措施，它们只是让火热的市场平静下来，回归正常，而不是一线城市楼市的根本逆转。

如上所述，一线城市的房地产市场很热，因为投资者认为这是有利可图的。然而，过度的投资倾向也会导致市场失衡，从而形成泡沫风险，这与个人投资者的盲目性密切相关。在这方面，一线城市出台相应的楼市紧缩政策是对市场的积极调控，有助于引导投资者行为走向理性。

让一线城市的房地产市场平静下来并不是目的，但这项政策应该引导投资者消化三线和四线房地产市场的高库存。另一方面，在经历了去年和今年年初的股市震荡之后，股市已经稳定下来，但仍然摇摇欲坠，仍然需要源源不断的输血。受美联储推迟加息、国内通胀等诸多因素影响，今年货币政策放松的频率明显放缓。为了维护股票市场的稳定，中国证监会明确表示，中国证券不会退出，同时也在积极准备出台新的政策和制度。基于此，让投资者留在股市而不是进入一线楼市也符合政策思路。

当然，如果投资者离开股市，参与三、四级房地产市场的去库存化，政策将是乐观的。然而，市场是动态的，投资者会追求利润。有序、有针对性的政策引导效果有限。市场起主导作用，这也是当前政策在面对股市和楼市时所面临的困境。即使一线城市的房地产市场“降温”，也不一定能拯救股市，进入三、四线城市的房地产市场。

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