16个地王国家队制造 央企721亿土豪式扫货地优房客

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最近，"地王"如雨后春笋般涌现，中央企业成了主力军。今年前五个月，一、二线城市的宅基地市场出现了63个“地王”，其中中央企业创造了16个权重最大的“地王”，涉及资金720.6亿元。

“国号”很凶

据记者获得的数据显示，截至6月1日，今年北京、深圳等一线城市的宅基地市场共有9个“地王”(按总价超过40亿元或底价超过2.5万元/套的标准计算)。其中，央企拿下三家，包括华侨城、保利和信达，涉及资金181.9亿元。

同时，据粗略估计，今年前5个月，二线城市(省会城市和计划单列城市)的宅基地市场出现了54个“地王”，主要分布在南京、苏州、杭州、无锡和厦门。

其中，央企占13家，包括电力建设、信达、保利、葛洲坝(报价600，068，买入)、招商等。，涉及资金538.7亿元。国有企业如上海建筑工程(报价600170，购买)、田放发展(报价600322，购买)和北辰实业(报价601588，购买)也赢得了10个，涉及300多亿元。

综上所述，今年前五个月，一、二线城市中央企业赢得的16个“地王”总价达到720.6亿元。

进入6月后，中央企业的步伐丝毫没有放缓。上周，金茂电力建设集团刚刚以82.8亿元的总价，相当于每平方米5.68万元的底价，赢得了深圳龙华今年第一个商住用地，创下了土地王的新纪录。据悉，这是电建金茂第一次进入深圳，而该地块也是现有房屋销售的试点项目。

融资成本低

近两年来，中央企业频频赢得“地王”，并在一、二线核心城市扩大土地储备，这让各大媒体惊呼“疯狂”。然而，土地收购价格高企背后的原因是债务水平不断上升。

自去年7月份以来，信达地产(报价为600657，BUY)先后赢得了广州天河王迪、合肥滨湖王迪、上海新江湾城王迪、深圳平山王迪、杭州南兴桥单价王迪、杭州滨江奥体地铁总价王迪、上海古村王迪等7个地地道道的“专业业主”。

根据信达地产2015年年报，截至去年12月底，信达地产负债规模持续上升，负债总额为434.39亿元，较年初的294.83亿元增加139.66亿元，增幅为47.37%。

资产负债率提高到83.24%，比年初提高了5.06个百分点，负债率已经超过国有企业80%的红线。

在不断增加的负债中，信达地产的短期贷款也从此前的39.12亿元飙升至86.62亿元，增幅为121.42%；一年内到期的非流动负债从2015年初的34.62亿元增加到55.88亿元，增长61.41%；长期贷款131.75亿元，比年初的105.20亿元增长25.24%。

然而，尽管戴着“高负债”的帽子，信达地产在融资渠道和融资成本上有着内在的优势。

3月3日，信达向投资者公开发行了一期面值总额为25亿元的公司债券，最终票面利率仅为3.8%；第二次发行规模为5亿元，最终票面利率低至3.5%；

不久，信达再次宣布，为了进一步发展金融房地产业务，创新盈利模式，改善资产负债结构，公司计划申请200亿元房地产私募股权基金投资额度。

巧合的是，保利地产(报价为600048，购买)，这也是一个“中央企业”，在融资方面并不逊色。在其公告中，据悉，今年年初，保利地产获准向投资者公开发行面值总额不超过150亿元人民币的公司债券。其中，一期发行5年期品种25亿元，7年期品种25亿元。最终的票面利率只有2.95%和3.19%；

第二阶段，分别发行了价值20亿元的5年期品种和价值30亿元的7年期品种，最终票面利率分别为2.96%和4.19%。

这一优势是许多私人房地产企业无法企及的。众所周知，中小住宅企业的融资渠道越来越窄，融资成本越来越高。虽然大型品牌房地产企业的融资渠道有所增加，但融资成本仍无法与中央企业竞争。在碧桂园2015年年报中，其最大亮点在于融资渠道的拓展和成本的降低。然而，期末的加权平均借贷成本仍为6.2%。

研究部主任张宏伟认为，中央企业不惜一切代价攫取土地，其背后更大的目的是在中央企业房地产企业的整合和重组过程中寻求增加自己的“话语权”。“从中央企业‘房地产整合’的角度来看，如果一个中央企业没有足够的土地储备，而从企业估值的角度来看，它处于‘弱势地位’，很有可能被其他中央企业兼并。"

联合开发

诚然，“郭子皓”企业有内在的资本优势，但有钱拿到土地并不意味着他们有能力进行高水平的开发和经营，而一些具有较高经营和开发能力的企业则担心因为高地价而得不到土地。因此，“联合开发”和“优势互补”成为许多住宅企业的选择。

以用电建金茂的深圳王迪为例。虽然是联合收购，但据报道，该项目将由金茂全程运营；信达地产是在拿到土地后引入合伙人的正常状态。信达地产的新江湾市王迪已经引入太和集团(报价000732，购买)作为其合作伙伴，甚至很多人已经开始猜测古村王迪的合作伙伴是谁。

在联合开发的背后，考虑了两者的优势互补。“民族品牌”企业注重投资和项目策划，而民营企业则在产品营销方面发挥实力，这也适应了两者的发展能力和优势。更重要的是，目前许多合资民营企业也希望借此机会进入热点城市，但它们的资本优势并不明显。

然而，“郭子皓”开发商比例的增加也在一定程度上预示着高地价土地市场的出现，这使得后续土地市场的竞争格局更加激烈，私人住宅企业的投资机会将被压缩。这也是目前房地产投资的一个尴尬的方面。