不动产登记操作规范下发 以人查房不合法优房客

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在设定了2017年全国统一不动产登记系统联网的目标后，统一不动产登记的技术环节不断完善。在功能归属和制度建设标准相继确定后，与房地产统一登记操作相关的技术规范也开始实施。

《房地产登记实务守则(试行)》(以下简称《守则》)已经国土资源部定稿。作为房地产统一登记的主管部门，国土资源部要求地方政府按照《准则》对地方职能部门进行专门培训和业务讨论。

《规范》规定了不动产统一登记中最敏感的查询问题。除了规定有权查询房地产登记信息的主体之外,《守则》基本上侧重于房地产的主体，这意味着极其敏感的“与人巡视”很难有合法的空房。

细化查询

“这是我们收到的关于房地产统一登记的最详细的法律文件。前几次是有原则的，但这次不同。”6月7日下午，当地国土资源部门的一位知情人士向记者证实，该守则已下发至地方政府及其国土资源和房地产登记职能部门。

2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合房地产登记职责，建立统一的房地产登记制度。国土资源部负责指导和监督土地、房屋、草原、林地、海域等房地产的统一登记，基本实现登记机构、登记簿、登记依据和信息平台的“四统一”。

此后，《房地产登记条例》、《房地产登记条例实施细则》等相关法律文件相继出台，基本构成了房地产统一登记的法律和行政权力框架。“但是，对调查而言，对以前文件的总结仍然是有原则的，对公众而言，调查是最敏感和最关键的问题。”中国土地开发研究院研究员余秋青告诉记者。

一些参与房地产登记制度初步论证的权威人士告诉记者，关于房地产统一登记的相关规定是循序渐进的，即从功能到框架再到实施技术。因此，在这次已经定稿和发布的《规范》中，对不动产统一登记的主体、范围、条件和方式都作了详细的规定。

此前，由于方杰、房舒等个人拥有的多个房屋单元被曝光，以及纪检、法制部门对相关人员的调查，房地产统一登记一度被外界期待在反腐和监管方面有所作为。但是，由于侵犯和保护个人隐私和合法权利，也引起了很大的争议。

“建立不动产登记制度的初衷并不是从反腐败入手，而是外界希望产生这样的效果，这就使得质询问题站在了风口浪尖上。”余秋青告诉记者。

清晰的主题

在之前正式发布的《房地产统一登记条例》和《房地产统一登记条例实施细则》中，也不同程度地涉及到了房地产统一登记的相关内容。但是，这些规定比较笼统，基本停留在“不动产权利人、利害关系人和相关司法部门”的层面，对于上述方向没有具体的解释。

上述当地国土资源部门的知情人士告诉记者，该法对查询主体做了详细规定，明确了权利人、利害关系人和相关司法部门之间的界限，使得房地产统一登记查询基本可行。

《物权法》明确规定权利人可以查询和复制所有的不动产登记资料，同时，将利害关系人的范围明确界定为涉及不动产交易、继承、诉讼等的“利害关系人”。

同时，《物权法》也明确规定了利害关系人可以查询和复制的权利人不动产登记信息的范围，即利害关系人可以查询和复制不动产的自然状况、权利人及其不动产的查封、抵押、预告登记和异议登记。

对于司法部门查询不动产登记信息，《法典》也有明确的规定和要求。根据该法，人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关和其他需要执行公务的国家机关，可以依法查询和复制与调查处理事项有关的房地产登记资料。

同时，根据《守则》的要求，人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关和其他国家机关因履行公务需要查询的，应当提供本单位出具的查询协助材料，以及员工的工作证和履行公务证明文件。

“询问”空室

“在下发《规范》传达这一精神时，国土资源部特别强调了房地产统一登记信息查询中的合规性和保密性问题，要求严格依法保存房地产权利人的房地产登记信息。”上述当地国土资源部的知情人士告诉记者。

记者了解到，国土资源部要求地方政府及其房地产登记部门、查询房地产登记资料的单位和个人履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的房地产登记资料。在此过程中，国土资源部强调，房地产登记机构不应通过政府信息公开提供房地产登记信息。

所谓“人民查房”，是指以房地产业主为具体查询条件，通过房地产统一登记平台，查询其名下所有房地产的统一登记信息的查询行为。

《规范》关于查询的内容要求被查询的房地产属于该房地产登记机构的管辖范围。同时，还要求调查目的明确，不得违反法律和行政法规。根据这些规定，其操作规范基本上以房地产对象为对象，因此“与人看房”的空操作室基本上不存在。

“当然，个别情况不能排除。司法机关或者有关部门按照有关规定进行具体查询。《守则》并没有禁止这种行为，但我认为这不应成为规范。”余秋青告诉记者。

此外，根据《规范》的要求，如查询人要求出具查询结果证明，房地产登记机构应审查申请人的查询目的是否明确，经审查符合查询条件的，房地产登记机构应当场向申请人提供查询结果。因特殊情况，不能当场提供的，应当在5个工作日内向申请人提供查询结果。

国土资源部向地方政府强调，各级房地产登记机构要充分认识信息安全的重要性，建立健全分级控制、层层把关的房地产登记数据安全保密体系，严格控制登记数据传递、数据整合和数据库建设、信息系统运行、登记业务发展和信息共享查询等关键环节，确保信息安全贯穿于房地产登记的全过程。建设符合安全保密标准的房地产登记数据存储场所。加强人事管理，通过签订保密协议，开展信息安全风险评估和检查，定期对员工进行信息安全教育和培训，实现对注册信息的全方位监管。