“地王”风险预警：成本增五成后或触发连锁反应优房客

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根据最近发布的数据，截至5月25日，中国50家大型住宅企业今年共收购土地3887亿元，平均成本6283元/平方米，同比增长48.4%。

这一数据与实际情况相当一致。自今年年初以来，中国的许多土地市场一直在蓬勃发展。在很多热门的土地交易中，十多家房地产企业频繁参与投标，投标次数超过100轮、升水率超过100%的情况非常普遍。根据上述机构的统计，从今年年初到5月25日，中国已经发生了152起各种名称的“地王”案件。去年，只有95个同样水平的“土地国王”。

“我认为这个市场有些不合理。”有房地产企业人士评论说，从某种意义上说，高价收购土地是不得已而为之，但目前很多土地的成本明显超出了合理范围。一旦随后的市场和政策趋势发生变化，这些高价项目将面临风险。

拧紧“发条”

“不拿土地，没有项目可做。这会很麻烦:是的，我不能向老板解释；没错，如果你不能提高这些人的工资，你就必须裁员。”苏南一家上市房地产企业的负责人向记者解释了近期房地产企业征地的心态。他认为，在现阶段，住房企业为了业绩和团队维护而占用更多的土地，而成本考虑是次要的。

自2014年底以来，公司一直未能在苏州公开市场收购土地。由于其库存早在2015年底就已耗尽，迫切需要收购土地来弥补其头寸。去年底，总部负责人来“监督战争”，要求采取各种手段在苏州收购土地，理由是“市场好的时候没有卖的余地。”

在苏州房地产市场，这种心态随处可见。背景是，自去年以来，苏州房价快速上涨，开发区等核心区域的平均房价上涨了近1万元；然而，由于库存不足，苏州楼市的去化学周期一度缩短至3个月，为中国最低。

据公开数据显示，截至5月25日，今年苏州共有35宗住宅用地交易，成交价为445.32亿元，平均地价为119%，平均底价为11609元/平方米。所有数据都明显高于去年。

同期，厦门(仅一笔交易)、南京和合肥等热点二线城市的住宅用地平均地价分别为150%、106%和258%，平均底价分别为25838元/平方米、15612元/平方米和7406元/平方米。两者都明显高于去年同期。

对于房地产企业来说，这意味着成本的大幅增加。据中原统计，截至25日，今年全国50强房企的土地收购金额为3887亿元，平均底价为6283元/平方米。与去年同期的4231元/平方米相比，增长了48.4%。

上述房地产企业负责人表示，在多方竞争的情况下，土地价格没有理由昂贵或便宜，因为企业支付的成本是不可避免的。“每个公司都像上了发条。一旦它松了，你就先出去。”他说。

上海亿居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，在激烈的征地竞争中，房地产企业不可能有严格的评估，但会有相对激进的态度。尽管他们意识到了风险，但他们仍在考虑“抢占先机”。

不确定的市场前景

对于已经获得土地的企业来说，他们可能无法坐以待毙。有分析师指出，房地产仍属于“看天吃饭”的行业，中国房地产市场波动较大，容易受到政策环境等因素的影响。

目前，政策环境不稳定。近日，合肥发出“限购令”的消息尚未得到证实，但这无疑对市场预期产生了影响。厦门，那里的市场一直是热的，也听说了一个“限价单”将被发出。

此前，一线城市全面加强调控，上海、深圳大幅提高限购门槛，北京也将限购范围扩大到通州区商业地产。苏州、南京等热门二线城市也出台了控制措施。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“根据城市制定政策”是现阶段的主要政策理念。未来在一线和二线城市引入刺激政策的可能性正在下降。相反，有可能引入具有不同强度的约束性政策，以限制房地产市场过热。

受此影响，市场明显降温。根据公开数据，自4月下旬以来，热点城市的房地产周成交量一直在向下波动。与3月份的高营业额相比，许多热门城市的营业额下降了50%。

厦门一家房地产企业的人士向记者指出，近期楼市成交量下降是由于前期需求透支释放造成的，楼市要想好转可能要等到第三季度。对于厦门楼市的政策环境，他认为可以发出“限价单”和“限购单”。

这些“土地国王”项目的风险不容忽视。据中原地产统计，在公布销售业绩的30家房地产企业中，前四个月平均销售价格为11500元/平方米，同比增长12%，明显低于土地价格的涨幅。

最近，有人指出，即使根据乐观估计，“土地王热”也需要降温。按照通常的房地产开发周期，从征地到建设再到销售往往需要8-10个月的时间，而只需6个月左右的时间，而高端住宅项目的开发周期稍长。以此类推，对于6月份收购的土地项目，最快进入市场的时间将是明年。早在今年年初，最乐观的从业者认为，市场热最多将持续到今年年底。

隐性成本

住房企业实际上可以有不同的“土地国王”会计方法。以保利为例。在保利以25838元/平方米的价格赢得厦门“王迪”之前，它在2014年以10381.5元/平方米的价格获得了同一地区的商业和住宅用地。如果实行统一核算，“王迪”项目的实际成本不会因为后者的分配而如此之高。

另一个逻辑是，当企业在同一个城市或地区有其他项目出售时，“地王”的出现会引发房价上涨的预期，使这些项目获得更多利润。也就是说，“土地王”的高成本可以换来同一地区其他项目的利润。

然而，随着日益激烈的市场竞争和房地产行业利润率的下降，这并不能掩盖“王迪”项目所面临的风险。

业内人士指出，历史上大多数“地王”都是“叫好”，因为“地王”项目起点高，交易难度比普通项目高，风险点多，成功人士少。虽然一些“王迪”项目可以利用这一潜力来创造利润和品牌效应，但大多数项目最终在交易过程中陷入沉默，一些“王迪”项目拖累整个地区公司发展的情况并不少见，甚至有“王迪”被撤出的情况。

严跃进提出了“隐性成本”的概念。具体来说，它包括:增加营销压力可能导致营销成本增加；去库存效果不佳会增加资本成本，同时影响财务绩效，从而影响机构评级和融资成本；如果进行降价促销，将会影响品牌价值和买家的声誉。

他认为，当高价土地项目遭遇市场降温周期时，各种隐性成本会变得显而易见并产生连锁反应，从而使房企面临的风险不断积累。

上述房企负责人还告诉记者，根据评估，现阶段高价土地项目面临的风险比2014年还要大。因此，公司不会过度追求高价收购土地，将通过并购、持股和合作开发的方式来收购项目，以确保在该地区的市场份额。

大多数受访者向记者指出，与房屋交易相比，土地市场通常有3-6个月的滞后期。随着房地产销售在4月份降温，土地市场可能会在第三季度放缓。