上海郊区土地拍卖疯狂：多因素致房企分化优房客

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很多人认为今年一线城市的土地供应会严重不足，大家都在等待，所以一旦有几个人在土地拍卖中心态不好，他们就会出天价。

在电子游戏世界里，饥饿游戏要么自相残杀，要么赢。现实并非如此简单。根据5月11日上海四次疯狂土地拍卖的结果，一线城市的房地产市场正在释放多重信号。

最初分布在上海郊区的三块住宅用地最终被翔宇地产、格力地产(报价600185，购买)和融创赢得。由于有30多家房地产企业参与了竞标，三个地块以天价出售，且溢价均超过100%。其中，奉贤区南桥新城的底价为22000元/平方米，接近销售商品价格。松江区四井的两处住宅的底价分别为37000元/平方米和38000元/平方米，均高于附近商品房的售价。

《21世纪经济报道》记者采访了参与5月11日土地拍卖的多家房地产企业相关人士。很多人认为今年一线城市的土地供应会严重不足，大家都在等待，所以一旦有几个人在土地拍卖中态度不好，他们就会漫天要价。

徐汇控股执行董事兼总裁林伟强指出，二线城市的地价飙升与一线城市的土地供应不足没有多大关系，而是因为二线城市的房价飙升导致了地价的飙升，而地价的上涨又带来了新一轮的房价上涨。然而，这从一个方面反映了房企的土地储备需求。

企业对征地有不同的需求

什么样的房地产企业疯狂买地？从5月11日售出的三套房子可以看出，买家翔宇地产、格力地产和融创在上海的土地肯定不多，需要补充。

今年年初，融创中国董事长孙宏斌指出，购买土地并进入一线城市风险很大。然而，仅仅四个月后，融创以每平方米38，291元的底价和112%的溢价赢得了上海松江四井家园，创下了区域单价的新纪录。孙宏斌曾表示，今年一线城市不会征用土地，但今年上海浦东浦江镇的征地成本高达6.7万元/平方米，税费成本将达到7万元/平方米左右，现在已经征用了3.8万元/平方米的土地。

事实上，融创最近一直在寻找收购土地的机会。2015年底，融创以17，000/m2的底价赢得了政府区的一块土地，创下了当时最高单价的纪录。近日，孙宏斌还视察了石家庄的土地市场。

据行业分析师称，这主要是由于融创对明年上海市场土地供应的补充需求。一方面，融创在上海的营销工作做得很好。例如，截至今年4月底，融创上海区域公司宣布其在上海的区域销售额已超过100亿元，累计交付面积超过320万平方米。

由格力地产、其全资子公司格力地产和上海弘毅投资合伙公司组成的财团曾于2014年12月以30.64亿元人民币的总价在上海浦东和前滩赢得两块住宅用地，此后从未在上海土地市场获利。因此，不排除该公司会毫不犹豫地以高溢价攫取土地，以弥补其地位。

据了解，格力地产于2014年底首次进入上海，但从那以后，在征地方面没有太多措施，今年也没有土地记录。上海中原房地产市场分析师卢文喜透露，许多房地产企业有必要从城市深化的角度“套牢”。从房地产企业出售的一些项目来看，大部分都集中在三线和四线。如果将来有项目进入一线城市市场，这将是一个很好的收入增长点。

上海中原市场研究中心高级研究经理龚敏指出，3月25日新政后，市场交易迅速降温，但土地市场热度并未下降，这表明房企在未来市场上赌博。

多种因素导致的住宅企业差异化

业内分析人士指出，决定一家公司土地收购的因素有很多，比如房屋企业的发展能力和房屋企业在判断项目时的投资回报；此外，房地产企业不同的土地储备也是要考虑的因素之一。例如，2015年，上海可能会建设最大规模的绿地，而该公司已经在较低的价格区间内储备了更多土地，而张玉良在几天前的一个论坛上对市场前景持谨慎态度。

郑融房地产控股公司谭明恒指出，从公司的战略布局来看，不会再拿土地称王，拿土地时有严格的投资计算。例如，如果土地价格占周围商品房销售价格的100%以上，增长率就会超过投资标准，就不会出售。

与郑融的投资计算类似，大多数房地产企业认为5月11日上海郊区环的土地交易价格有点高。他们认为，在短期内，如果这两个网站立即开发，压力会更大，盈利的风险会更大。同时，不排除一些房地产企业对市场升值潜力持乐观态度，需要补仓。“现在地价不正常，所以不要担心，踩在地上还是会对以后的投资产生负面影响。”谭明恒指出。

徐汇控股执行董事兼首席执行官林瑞敏(LAM Raymond)指出，5月11日的底价比周围的售价更贵，底价将会有上行压力。他认为，这是因为每个企业对市场前景有不同的判断，并且有一个从房地产市场温度到土地市场的传导周期。房企应避免在高位占用土地。

另一方面，值得注意的是，大型住房企业的土地储备正变得更加保守。例如，2014年，万科在1000亿房企中新增土地储备最少，年新增土地储备建筑面积仅为591万平方米；2015年大幅增加，新增建筑面积2201万平方米，落后于碧桂园，但土地总收购价格落后于华润置地和保利地产(报价600048，购买)。

当局暗示宏观趋势

上述业内人士指出，近期各地房价出现疲态，成交量大幅下降。以上海为例，4月份上海二手房成交量为97.2万平方米，均价为32636元/平方米，同比分别下降56%和1.9%。

近日，《人民日报》发表权威言论，引起了房地产行业的关注。有关部门指出，在宏观经济层面，扩张性货币政策将进一步保守，不会再有更多的量被释放。此外，增长过快的城市有下行压力，需要微调。

有业内人士指出，近期一些城市的成交量有所下降，价格基本稳定。事实上，获利机会很多，所以如果后续价格面临调整，由于二线城市的供应量大于一线城市，预计一线城市的地价不会轻易下跌，二手房的房价也不会上涨这么多，成交量也在下降，这需要关注。

此外，成交量是房价上涨的核心因素，尤其是二线城市，无法支撑如此大的涨幅。从房地产企业的角度来看，一个项目表面上赚了12亿，但其他项目也有可能赔钱。因此，业内人士对苏州的房价更不乐观，房价会持续上涨这么长时间，涨幅如此之大。

华东某房地产企业区域投资总监指出，房地产企业和买家的投资泡沫已经很明显。例如，今年3月，安徽文怡集团以70多亿元赢得合肥王迪，但事实上，合肥房价的下行压力已经存在。