上海4月调查：按揭贷款受理较1季度回落超50%　优房客

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在第一季度“押下”银行信贷之后，4月份的投资规模可能会大幅下降。

受上海新房地产政策影响，上海银行业零售贷款预计将大幅下降。根据央行上海总部4月26日的披露，上海商业银行的抵押贷款接受率较1-3月的平均水平下降了50%以上。“上海已经多管齐下地整顿了抵押贷款市场。尽管从银行机构的角度来看，该行愿意增加放贷，但零售贷款在4月份肯定收紧了。”上海的一些银行家表示。

虽然目前公共部门没有调整的趋势，但一家大型国有银行的内部人士向记者透露，该行预计本月信贷供应将下降40%以上，相对于前三个月的净供应处于净复苏状态。

许多接受采访的银行家还指出，尽管对有效信贷的需求不足，但银行信贷的“表外”趋势值得关注。由于存贷款利差收窄，越来越多的银行通过信托和资产管理渠道(即在mpa监管框架下的广义信贷范围内)将信贷转化为投资。以一家华南股份公司的行为为例，在上海2016年初的规划中，公司贷款的年增长目标不到15%，而自营投资的非标准增长目标接近75%。

上海4月份抵押贷款大幅下降

总体而言，一季度信贷规模迅速扩大，尤其是个人住房贷款。根据央行发布的数据，第一季度个人住房贷款增加了1万亿元，同比增长4309亿元。一季度，新增贷款总额4.61万亿元，占20%以上。

然而，如果我们仔细观察北京和上海的月度信贷数据，就会发现它们之间存在差异。

据央行上海总部统计，一季度上海新增贷款2484.2亿元，同比增长849.2亿元。就中资金融机构的境内外货币贷款而言，1月份增幅最大，达到1690.2亿元，同比增长1026.4亿元；接着是三月；2月份增幅最小，月增幅仅为226.5亿元。

在3月份的增量中，个人住房抵押贷款的月增量创下了7年来的新高，1月份创下了346.3亿元的新纪录。主要原因是上海在3月底出台了新的房地产政策，提高了购房需求，银行在新政策实施前加快了放贷。

新政的内容包括差别化的个人住房信贷政策、严格区分一套房和二套房、相应提高首付比例、将最低贷款利率提高至基准利率的10%、将非上海居民购房门槛从2年延长至5年、禁止银行与提供首付贷款和最终支付融资服务的非金融企业开展相关业务合作。

在严格执行新政的情况下，4月23日，上海银监局宣布，从4月25日起，暂停商业银行与包括链家地产在内的6家房地产经纪公司的业务合作一个月，暂停7家违规商业银行的个人住房贷款业务两个月。

根据央行上海总部4月26日的披露，上海商业银行的抵押贷款接受率较1-3月的平均水平下降了50%以上。在新政实施过程中，第一套住房贷款政策的比例从新政前的97%下降到89%，第二套住房贷款的平均首付比例上升到60%左右，购买普通住房的比例在第二套住房贷款中约为58%。外国户籍贷款比例大幅下降，回落至11%。

从4月份上海楼市的成交量和平均成交价格来看，也有所下降。

上海发布的数据显示，从3月25日到4月24日，上海二手房交易面积分别下降了43%和58%；平均交易价格分别下降了4.8%和0.4%。

至于4月份的信贷规模，上海的一些资深银行家分析称，预计该规模将比3月份大幅下降。除了上海新的房地产政策的影响，作为季度末的3月，有其内在的冲动和评估需求。这位上海的资深银行家预测，4月份的整体贷款规模可能比上个月下降更多。

另一方面，根据中央银行业务管理部(北京)的统计，一季度北京新增人民币贷款2177.1亿元，比去年同期增加941.2亿元。然而，3月份开始下降，每月减少1125.8亿元，同比增加1450.8亿元。

截至一季度末，北京市人民币贷款余额为52736.7亿元，同比增长12.7%，增速比二月底低3.2个百分点。

房地产金融差异化将公共信贷转化为投资

据记者的微观调查，由于我行的投放计划和项目储备存在差异，4月份实际投放情况也有所不同，但总体上没有明显的扩张趋势。

例如，一家大型国有银行的内部人士向记者透露，该行预计本月信贷供应将下降40%以上，与前三个月的净供应相比，目前处于净复苏状态。另一位来自华北一家股票银行的人士也透露，他对4月份的信贷总体增长率有一定的控制。华北一家城市商业银行的人士也表示，4月份的信贷供应与3月份相比大幅下降。

然而，一家股份制银行在上海向公众披露，该行4月份的信贷供应较3月份大幅增加，而该行的连锁增长较为温和。"分行仍在三天内检查两端的闲置信贷额度."是时候告诉公众了。

从投资角度来看，央行上海总部一季度报告显示，租赁业同比增幅遥遥领先，一季度同比增长892.5亿元，同比增长456.3亿元。

据记者了解，政府项目仍是租赁行业的主导方向。也就是说，该行通过租赁公司筹集的大部分资金最终流向了当地的基础设施项目。

以一家大型金融租赁公司为例，在2015年十大投资行业中，基础设施建设从2014年的第四位上升到第一位。不过，相关业务负责人承认，地方债务置换确实对地方政府通过租赁渠道融资产生了很大影响。据金融租赁业的一些人士称，一般来说，国有大银行和股份制银行的金融租赁公司对地方融资平台的融资成本为6%-7%，而城市商业银行、农村商业银行和企业部门的融资成本为8%-9%，而相应地方政府发行债券的成本大多在4%-5%之间。

上海银行信贷供应的另一个变化体现在房地产开发贷款中的商品房贷款单月下降。自去年下半年以来，房地产开发贷款(包括房地产贷款、住房贷款和商品房贷款)一直在下降，但商品房贷款一直保持增长，直到今年1月。

“我认为，在下一阶段，房地产仍有机会，但实际上，地块越来越少。”华东证券交易所的一名高管告诉记者，土地供应正在收紧，对高质量项目的竞争非常激烈。然而，就上海而言，土地供应尤其是住房供应的速度得到了很好的控制。

总体而言，房地产金融仍是大多数银行关注的焦点。然而，一些银行家仍保持警惕。

"除了国有企业，今年不允许进行其他房地产项目。"华东证券交易所的一个分支机构的总裁告诉记者。

除房地产金融外，以华南股票行为为例，2016年其信用支持的行业包括:医疗卫生(爱智、净值、信息)、电子商务金融、交通能源、汽车金融、高端制造业(爱智、净值、信息)和旅游文化。

事实上，银行将贷款转为投资的趋势已经非常明显。

以上述华南地区的股权行为为例，虽然我行上海分行的存贷比一直处于较低水平，但2016年初规划中的企业贷款年增长目标不到15%，而自营投资的非标准增长目标接近75%。

“我行信贷供应波动不大，因为房地产开发贷款和住房抵押贷款做得比较少，但一个明显的趋势是贷款发放。”一位城市商业银行管理人士表示:“存贷款利差正在缩小，价格过低的贷款无法在表内完成。没有利润，它们可能会颠倒过来。”

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