宅地自动续期初衷使公民定心优房客

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温州一批土地使用权只有20年的旧房是否应该在期满后归还土地出让金的问题，在业内引起了很多讨论。

目前主要有两种观点:一是认为住宅建设用地使用权到期后自动续期，但需要缴纳土地出让金，二是认为《物权法》第149条没有明确规定是否自动续期；同时，引用《城市房地产管理法》第21条的规定，土地使用者在土地使用权出让合同约定的使用年限届满后需要继续使用土地的，最迟应在期满前一年申请续期，但根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准。经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按规定缴纳土地使用权出让金。另一方面，《物权法》规定，住宅用地的自动续期意味着无条件，期满后收取费用显然是违法的。

作为参与《物权法》起草和讨论的证人之一，《彭湃新闻》采访了北京蔡亮律师事务所主任、行政律师王才亮。他认为，《物权法》当时出台时规定自动续期是“无争议的”，而“到期续期”的理论在法律上是没有根据的。

宅基地使用权的自动更新可以使公民为中心

王才亮指出，在更早的时候，中国城市私有房屋的所有者享有土地所有权。1982年宪法实施时，城市土地所有者的所有权被无偿收归国有，公民的土地所有权不复存在。随后，《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市国有土地出让暂行条例》等法律法规完善了土地财政制度，政府开始了一系列土地出让活动。

因此，问题出现了。在土地公有制的情况下，政府以高价向开发商出售土地用于住宅开发和建设，开发商将不可避免地将土地价格转嫁给买家。同时，购房者只享有土地使用权而非所有权。

王才亮说，当时制定《物权法》时，有学者提出“没有永久财产的人没有毅力”，永久财产也叫土地。然而，在土地公有制的情况下，只有住宅建设用地使用权的永久性才能使公民为中心。

2007年颁布实施的《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权在期满后自动续期。

王才亮指出，《物权法》明确指出，自动续期意味着无条件续期，这可以说是向前迈出的一大步。住房是公民的主要财产。因此，《物权法》规定，使用权的自动更新是出于公众的考虑，并且是无条件免费的。

如何理解“自动更新”的含义？

王才亮说，全国人大通过的《物权法》第149条明确规定，“住宅建设用地使用权自动续期”。当时，对“自动展期”的含义没有争议，普遍认为没有必要展期。

首先，居住用地使用权到期后自动续期，将永远有效(除非发生其他法律原因，如房屋征用和土地收回)。这种效果由法律确认，无需行政部门申请或确认。国土部门是否换发国有土地使用权证书不影响其有效性。当事人向国土部门申请续期和更换的，国土部门应当无条件办理，否则构成行政不作为。

第二，法律条文简单明了，意思表达清楚。自动展期没有附加条件，也没有但书(但书是法律规定中的一种特定句型，是对以前规定的转折、例外、限制、补充或附加条件)和授权说明。

第三，为了区分住宅用地，该法第二款规定，“非住宅建设用地使用权续期期满后，应当依法办理。非居住用地上的房屋及其他不动产所有权有约定的，按照约定执行；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。如果自动续期仍需附加条件，《物权法》第一百四十九条第二款“非住宅建设用地使用权续期期满后，应当依法办理”，是多余的。

自由更新是当时的共识

王才亮表示，在起草和讨论《物权法》的过程中，存在争议。一些土地系统的官员认为，土地使用权到期后，土地转让系统应该支付。然而，大多数与会者认为，住房是民生中的一件大事，自动更新应该是无条件的。“当《物权法》颁布时，可以说在无条件续期问题上达成了共识。”

王才亮说，虽然《城市房地产管理法》对集资有规定，但与《物权法》相比，后者在立法层次和规范内容上高于前者。此外，根据新法优于旧法的原则，《物权法》也应适用。

温州收取土地出让金的做法是否符合《物权法》的规定？

王才亮指出，那些主张“续费”的人把20年和70年的转让期之间的差额挪了出来，认为那些使用了20年使用权的人不偿还是不公平的。但事实上，随着土地出让金的出现，政府开辟了多种多样的财源，但这近1000亿的巨款却全部落在了购房者身上。尤其是在房价翻了几十个跟头的情况下，工人阶级已经不堪重负。

《物权法》在“自动续期”的基础上迈出了一大步，在期限届满后退一步收取转让费也不例外。

此外，温州的做法是让当地的房地产管理部门和国土资源部门决定如何处理，这实际上是不合适的。《物权法》的解释应由NPC法律委员会做出。

最终的计划不应该不付钱就“延期”

温州的这场争论是十年前物权法制定之争的继续。此前，深圳、青岛等地也有类似问题。

王才亮认为，由于“续期费”的自动续期没有详细的法律依据，如果住宅用地使用权在法律没有新的规定之前到期，登记机关应根据《物权法》无条件自动延长相同的转让期限。为保险起见，土地使用权人在登记时应作出书面承诺，如法律有新规定需要返还时，应主动返还，以减轻许多官员对“人的素质”的担忧。

此外，关于自动续期是否免费，人大常委会应出面解释《物权法》。只要你发表声明，你就会知道《物权法》制定和实施的初衷。

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