楼市管控新政频出 去库存风向变了吗优房客

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随着“上海九条”的成功实施，仅在3月25日的一天内，上海、武汉、南京、深圳相继出台了严格的楼市调控政策，并对本地楼市实施了旨在降温消火的紧缩政策。据记者了解，一些业内人士将这些政策视为“风向大变”的标志，称政府的态度已经从“鼓励购房”转变为“限制购房”。然而，真的是这样吗？

就一些需求强劲的一线和二线城市而言，中央政府此前的判断是“没有去库存压力”，因此没有对市场进行过多干预。在深圳等地出现房价飙升、抢购住房和场外房地产投机现象后，这次新政代表了官方态度的转变——从“自由放任”到控制。

从全国房地产市场来看，可以肯定的是，大多数城市“去库存化”的压力仍然很大，房地产市场“去库存化”的强劲风向并没有改变。只能说，为了应对不断变化的房地产市场，政府调控的方式更是针对城市的具体情况，响应“依市决策”的要求。

限购的重点是抑制房地产投机投资。一线城市将会降温

从目前上海、武汉、南京和深圳楼市的新政策来看，其调控的主要目的是抑制过热的“房地产投机投资”，对刚性需求的影响相对较小。

上海规定两套普通住房首付不低于50%，两套非普通住房首付不低于70%；第一套的认定采用“只认房子不认贷款”的方法，即只要有一套住房，无论贷款是否结清，都重新计为两套购房；此外，非上海户口的人需要缴纳两年至五年的税款或社保。

上海出台了有史以来“最严格”的限购政策后，深圳一夜之间出台了房地产调控政策，将第二套房首付比例从30%提高到40%；对于非深圳户口，社保缴费年限将从一年增加到三年。

武汉市收紧了公积金贷款政策，规定职工家庭购买的第一套住房公积金贷款最高限额从60万元降至50万元，第二套住房公积金贷款最高限额为50万元。使用公积金贷款后的差额；还款能力系数由45%调回到35%，个人贷款系数下调0.2-0.5。

根据江苏省紧急发布的调控政策，南京市将严格执行“差别化个人住房信贷政策”，严格审查购房首付比例和资金来源。

值得一提的是，深圳、上海、江苏等地明确叫停了过热城市的“首付贷款”。这一行为在监管层面进一步证实，本轮楼市调控的目的是抑制本地过热的投资和房地产投机。

一些城市已经出台了大规模的刺激政策。父母和子女可以相互使用公积金贷款

上海、深圳等地对调控政策的重视程度高于其他地区的新楼市政策。本月初，在“去库存化”的压力下，沈阳出台了购房“零首付”政策，但立即被隔夜叫停。28日，出台了22项新的房地产政策，对贷款和补贴进行了重大调整。

根据沈阳市《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，公积金贷款最高额度整体上调10万元，允许使用公积金贷款同时购买两套套房。在极少数情况下，沈阳甚至规定父母和孩子可以相互使用公积金贷款。此外，《意见》还提出了一系列补贴政策，如补贴契税税率超过1%的部分，补贴购买改善住房。

记者近日发现，江西省抚顺市也出台了新的去库存政策，提出从3月17日起，全市居民将在市区购买普通商品房，第一套房每平方米补贴200元，第二套房每平方米补贴100元。

本月初，济南、成都等地也加大了政策激励力度，并对公积金贷款额度和房地产交易契税进行了调整。

就连作为一线城市的广州，也在本月15日实施了新的契税政策。对于购买家庭中唯一住房90平方米或以下的个人，契税按1%的税率征收；如果超过90平方米，将减少1.5%。

总体而言，目前全国房地产市场呈现出“局部严格管理，局部强刺激”的分化格局。严格的管理集中在大多数一线城市和少数二线城市，而大多数二线、三线和四线城市需要刺激。各地的政策差异很大，这是在去库存化主张下“按城市执行政策”的结果。

今年3月，上海和深圳房地产市场的股票在消化了“快速”新政策后迅速“刹车”

事实上，新政在上海、深圳和南京的影响可谓“立竿见影”。

根据中央参考咨询所的公开数据，从2月29日到3月27日，上海的房地产存量突然从949万平方米下降到817.2万平方米，消化存量为13.9%；深圳的房地产库存从398.5万平方米急剧下降到359.4万平方米，消化了9.0%的库存。在不到一个月的时间里，这两个地方的房地产存量大幅下降。

根据优秀租户的统计，在新政出台的第一个周末，上海房地产的交易量大幅下降，周末的二手房交易量比周五下降了近一半。深圳的交易数据也显示出新的趋势，第一个周末两天的交易量不如周五。

然而，控制也给市场带来了新的问题和新的担忧。随着一线城市政策的收紧，投资和房地产投机资金可能会转移到邻近城市，从而“投机”当地房价。新华社的一篇文章指出，沪深新政后，瘦兄弟周末，在毗邻上海的昆山，万科的500套房被抢一空，70%的买家来自上海；临近深圳的松湖碧桂园将在开园当天降价80%，总投资25亿元。文章说，我们应该防止“虚拟火”向二线城市传播。

房地产市场的分化模式将迎来新的变化。“因为城市的政策”可以消除风险

这种针对性很强的调控措施，不仅可以防止房地产市场的异常发展引发崩盘的风险，而且还有一个非常重要的目的，就是避免一线城市的“虚火”向二线城市蔓延，引发大规模的“高烧”。

一旦二线城市的房价被一线城市推高，需求疲软地区的“高房价”和“高库存”将受到同等重视。资本和优势资源仍将流向一线城市和其他热点地区，区域发展不平衡问题将加剧。这一系列连锁反应是监管者最不希望看到的。

可以预见，未来全国楼市分化格局将继续，但也将出现新的变化:在新政下，一线城市和热点二线城市将出现波动和稳定，周边城市将面临被炒鱿鱼的风险，大部分二、三线、四线城市仍将面临库存压力。

总的来说，在当前全国房地产市场发展的形势下，没有一个政策能够适应所有的市场，一些地区的调控措施也不能代表总的趋势。未来，如何应对房地产市场的新变化和新挑战，以及如何根据城市的政策制定更有效的政策和措施，已成为考验统治者的重大课题。

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