地方楼市新政密集出台 限购和促销并存优房客

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最近，以城市政策为基础的房地产市场新政策在各地大力推行，出现了“限购与促销并存”的现象。其中，上海、深圳等城市出台了不同程度的紧缩政策，以抑制房地产市场的“高烧”；许多三、四线城市都推出了诸如“购房财政补贴”等优惠政策，鼓励人们买房。

需要指出的是，很多人都提出要加强房地产金融风险的防控，并大幅停止首付等业务。专家认为，首付增加了房地产的杠杆作用，容易形成金融和房地产泡沫，导致金融风险，应予以禁止。

上海和深圳等地已采取措施遏制房地产市场的“高烧”

在去库存化的压力和需求下，从去年开始，国家发布了一系列关于房地产的好消息，比如降低首付比例和调整公积金政策。买家纷纷入市，一线城市和一些热点二线城市的房价上涨过快。

记者了解到，为了遏制房地产市场的“高烧”，上海、深圳、南京、武汉等一、二线城市纷纷出台新的房地产政策，促进房地产市场稳定健康发展。

上海提高了外国人购房的门槛，未在本市登记缴纳个人所得税或社会保障的家庭购房年限自购房之日起前3年在本市累计超过2年，并调整为购房之日前5年以上。

外国人在深圳购房的门槛也进一步提高。根据新政，非深度户籍是深度购买，社会保障缴费年限从上一年增加到三年；在本市无住房但最近2年有住房贷款记录或在本市有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款最低首付比例为40%。

此外，武汉还出台了公积金贷款新政策，首套住房公积金贷款最高限额从60万元下调至50万元。近日，南京市也明确要求加强对个人住房贷款首付款资金来源的审查。对有购房贷款记录的借款人家庭，不纳入“首次购买普通住房”的支持对象。

为什么上述地区纷纷出台紧缩政策？房价的非理性上涨显然是一个主要原因。上海市住房和城乡建设委员会负责人在房地产市场“新政”新闻发布会上指出，自去年下半年以来，特别是2016年，上海房地产市场出现了非理性过热情绪，房价形成了加速上涨趋势。与此同时，也出现了一些新情况、新问题，如投机性投资需求死灰复燃，一些企业和员工违规操作等。要时刻注意维护市场秩序，稳定市场预期。

"一些热点城市房价的快速上涨是购买力积累的结果。"中国社会科学院城市发展与环境研究所前所长牛凤瑞对Zhongxin.com记者进行了分析，他表示，一、二线城市经济相对发达，人口集中持续，住房需求相对较大。此外，这几年的限购限贷还没有解决供给矛盾。随着国家相关优惠政策的出台，需求将会立即消失，有必要进一步出台政策，促进房价非理性上涨地区的房地产稳定发展。

许多地方提供购房补贴

Zhongxin.com记者注意到，目前的房地产市场正在呈现分化。一方面，在政策的刺激下，一二线城市的房地产销售火爆，他们不得不出台紧缩政策；另一方面，在高库存的压力下，三、四线城市的销售没有太大改善，不得不出台更优惠的政策，许多地方甚至提出促销措施来获得购房补贴。

例如，3月28日，沈阳市出台了22项新的房地产政策，明确规定大中专学生购买商品房每平方米奖励200元。如果住在两地之外的家庭在沈阳购房，每平方米将获得100元的补贴。

除沈阳外，四川省西昌市、宜宾市等地也出台了新的住房补贴政策。如2016-2017年在西昌城市规划区购买商品房的农村居民，在办理《房屋所有权证》后，由市财政按每平方米200元的标准给予补贴。宜宾市还提出，今年的住房补贴将不限于住房面积的大小，并将给予200元/平方米的住房补贴。

此外，河南省南阳市决定对在该市购买普通商品房的农民给予每套房1万元的财政补贴；三门峡市还提出，农民购买第一套普通住房(包括二手房)每平方米补贴150元；每平方米补贴100元第二套改良房。

牛凤瑞指出，房地产市场本身属于区域市场，现在有些城市搞限购，有些城市搞促销，这是市场分化的结果，也说明现在三、四线城市的库存压力比较大。“过去几年，一线城市收紧了政策，房地产开发商转向了三、四线城市。然而，当地需求和市场容量有限，这在一定程度上造成了目前的高库存。”

在许多地方停止首付贷款

Zhongxin.com记者注意到，在这一轮购房中，许多当地购房者采用了首付贷款等楼市分配方式。对此，许多地方都提出要加强房地产金融风险的防控，并明确停止首付等业务。

在新政中，上海提出，房地产开发企业和房地产中介机构不应从事场外融资金融服务，如首付贷款、过桥贷款、自筹资金、自我担保、设立资金池等。对各类非正式金融机构开展专项整治，为房地产交易提供多种形式的金融业务活动。

深圳还建议在此前全市首付风险调查的基础上，继续开展全市金融风险调查和专项整治，禁止互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷款、众筹购买、过桥贷款等金融杠杆资金配置业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业和小额信贷公司规范运作。商业银行应加强购房首付款的源头核查。

央行南京分行、银监会江苏监管局近日联合发布通知，严格禁止首付或零首付，要求商业银行按照“了解客户”的原则，严格审查住房贷款业务的真实性和合规性，坚持“客户首付不能来自借款资金”的底线。

“如果首付贷款得到广泛实施，将大大增加房地产市场的杠杆作用。”牛凤瑞表示，首付的使用往往意味着100%的房屋是通过银行贷款购买的，这增加了银行风险，容易造成金融和房地产泡沫，并危及金融体系的安全。

牛凤瑞还指出，各种“首付贷款人”很容易让一些投机者钻空空子，占用银行资金进行房地产投机，这无异于空手套白狼。因此，监管当局必须停止和禁止首付，这也是减少金融风险的需要。

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