一线城市调控难题：去库存时如何降房价？优房客

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一线城市的信贷宽松和房价下调之间的矛盾悄然出现。

在最近的飙升之后，上海房价显示出短期不可持续的迹象。根据上海中原的数据，上周(2月29日-3月6日)一手商品房供应量为0平方米；营业额为50.6万平方米，比上个月增长78.1%；平均成交价为33853元/平方米，比上个月下降了5.6%。然而，房东的价格上涨正在蔓延，占5-60%，在一些地区超过70%。在卖方市场下，房价仍有上涨的势头。

中信证券(600030，BUY)分析师陈聪在一份研究报告中指出，一线城市房价的过度上涨可能会引发出台抑制房价的政策。不过，预计该政策不会过分抑制需求，而是将主要关注增加供应和规范市场。

许多业内人士指出，上海关于收紧信贷的政策传言与监管并不矛盾。一家大型上市公司的高级投资主管解释说:“市场手段有局限性。简单的市场手段有时会有副作用。例如，目前一线城市的房价飙升。这种飙升不仅是为了民生、金融安全，甚至是为了房地产行业。它也是有害而无益的，因此有必要对市场进行监管。”

他认为，从这个意义上讲，公众早在春节前就已经为一线城市调控政策的出台做好了心理准备，但只希望政府的调控政策能够得到充分的体现，而不是为了应对一线城市房价的飙升，还会制造新的问题。

首付的风险不大？

事实是，信贷环境正变得越来越宽松。根据一份经纪报告，1月份人民币贷款增加了2.5万亿元，大大超过了市场预期和去年同期。今年，央行放松了对商业银行贷款节奏的控制，在利率下降的趋势下，银行加快放贷的意愿相对较强。平安证券预计，2月份新增一般贷款将达到8000-10000亿元，社会融资规模将达到1.3-1.5万亿元。

据公开信息显示，1月份人民币贷款增加了2.5万亿元，同比增长约70%。根据2月份对上市银行信贷供给的研究，预计2月份银行新增贷款将达到1000-12000亿元。根据往年银行信贷的规律，1月份较去年年底有较大的冲量，2月份下降了40%~50%,给空 3月份的信贷留有余地。

从表面上看，去库存化与监管中强调的信贷紧缩相矛盾，因为在未来2-3年内，去库存化仍将是政策的核心目标，而广东、沈阳、重庆等地也合作推出了一些促进去库存化的政策。

根据中信证券的研究，中国居民部门的杠杆率实际上很低，适当提高杠杆率以刺激需求不会带来长期风险。

2015年，新增的个人购房抵押贷款仅相当于销售额的30%。随着房价越来越贵，杠杆利用率越来越高是正常的。未来每年以8%的速度递增，抵押贷款占当年销售额的70%，是居民对住房贷款依赖的高峰期，因此居民快速杠杆化的趋势可以维持三年以上。

目前，市场普遍认为“外汇外资金配置”是指首付贷款，这相当于隐性杠杆，风险可能很大。那么，“非外汇基金分配”的规模有多大呢？

近年来，各种首付贷款发展迅速，在深圳等地开始流行。然而，来自中介机构的数据显示，与房地产市场的整体销售规模相比，所谓的“场外配置”仍然很小。

据不完全统计，记者了解到，市场上推出首付贷款的主流企业多达13家，包括链家、世界银行(报价002285，买入)、平安(报价601318，买入)、吴空贷款、中原地产、绿地集团(广州)、

上述公司推出的首付产品满足了需要买房而又缺钱的人的需求。大多数贷款过程需要1-3天，年利率约为7%。他们大多数人的贷款期限最长为3年，一个人可以有最长的贷款期限为5年。最高贷款限额为500万元，为房价的20%。其中，世界银行声称利息和月支付比同行低40%。

除了抵押贷款，很难计算流入房地产市场的资金。据银监会统计，2014年底，个人贷款超过1.48万亿元，既不是个人按揭贷款，也不是汽车和信用卡。这个数字相当于当时个人住房贷款的12.9%。据业内人士分析，有许多资金曲折地流入房地产市场。

监管是为了维持市场活动

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，目前的政策总体上是寻求稳定，市场预期不需要发生显著变化。最近，一线城市的各种调查都在寻找答案，但我们不能简单地说住房政策或抵押贷款政策应该收紧。

陈聪指出，从目前住房市场的政策来看，政策的出台只能使市场交易处于活跃状态。商业银行普遍对抵押贷款资产有较高的认可度，后续的思路仍然是松散的策略。目前，房地产市场的一个重要问题是如何规范市场运作，即对于一些非法获得贷款而没有资格购房的群体来说，他们绕过监管政策购房，这可被视为扰乱市场秩序。从这个角度来看，信贷市场仍将是宽松的，去库存化的方向仍需继续。

我们不妨从住房企业的扩张路线来看去库存化和宽松信贷市场的逻辑。

2013年前促进开发投资和新开工建设快速增长的因素主要是住房企业从1个城市扩张到10个城市，从10个城市扩张到50个城市，企业生产经营规模迅速扩大。2014年后，即使是生产规模迅速扩大的企业，如融创(01918.hk)、泰和(000732.sz)和龙湖(00960.hk)，也不再依赖于快速扩大城市数量，而是依赖于集中在少数几个城市，适度增加城市数量。

2016年，一些已经初步完成扩张的领先企业减少了进入城市的新机会。然而，一个城市本身的发展规模不会有太大变化。与此同时，某城市开发企业的市场份额迅速增加，这不可避免地意味着该城市其他开发企业的市场份额下降。如果城市数量不增加，可能会导致土地价格竞争的投资增加。

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